0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Akt notarialny - kiedy może zostać unieważniony?

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Akt notarialny przyjmowany jest w ściśle określonej procedurze opisanej w ustawie Prawo o notariacie. Czy oznacza to, że aktu notarialnego nie można unieważnić? Co dzieje się w przypadku pominięcia istotnego wymogu formalnego w procedurze zawierania aktu notarialnego? Dowiesz się z poniższego artykułu.

Akt notarialny – co należy wiedzieć?

Akt notarialny powinien zawierać:

  • dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
  • miejsce sporządzenia aktu;
  • imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – nadto imię i nazwisko tej osoby;
  • imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
  • jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie, lub nabycie przez niego udziałów, akcji bądź ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej – informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
  • oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
  • stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
  • stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
  • podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
  • podpis notariusza.

Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała i podaje, z jakich powodów.

Z kolei w przypadku gdy akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto akt notarialny powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z niniejszej ustawy, z przepisów szczególnych albo z woli stron.

Jeżeli akt notarialny jest sporządzony na 2 lub więcej arkuszach, to arkusze te powinny być ponumerowane, parafowane i połączone.

Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być odczytane również załączniki do aktu.

Wszelkie wywabiania i wyskrobywania są niedopuszczalne. Wolne miejsca powinny być przekreślone, a poprawki należy omówić na końcu aktu przed złożeniem podpisu przez osoby biorące udział w czynności lub przed złożeniem podpisu przez notariusza, jeżeli poprawka dotyczy aktu niepodpisywanego przez strony. Zbędne wyrazy albo ich części powinny być przekreślone w ten sposób, aby można je było odczytać, a przekreślenia te trzeba na końcu aktu omówić przed złożeniem podpisów. Przekreślenia nieomówione uważa się za niedokonane.

Oryginały aktów notarialnych nie mogą być wydawane poza miejsce ich przechowywania.

Podpisy na aktach notarialnych i poświadczonych dokumentach są składane w obecności notariusza. Jeżeli podpis na poświadczonym dokumencie był złożony nie w obecności notariusza, osoba, która podpisała, powinna uznać przed notariuszem złożony podpis za własnoręczny. Okoliczność tę notariusz zaznacza w sporządzonym dokumencie.

Ponadto, jeżeli osoba biorąca udział w czynnościach:

  • nie zna języka polskiego i do czynności nie jest dołączony przekład na inny znany tej osobie język, notariusz powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza; 
  • jest głucha, notariusz jest obowiązany przekonać się, że treść czynności jest jej dokładnie znana i zrozumiała, z tym że notariusz może przywołać do czynności biegłego;
  • jest niewidoma, głucha lub niema, notariusz na życzenie takiej osoby powinien przywołać do czynności wskazaną przez nią zaufaną osobę; o powyższym notariusz powinien uprzedzić osoby zainteresowane;
  • nie umie lub nie może pisać, powinna na dokumencie złożyć tuszowy odcisk palca; obok tego odcisku zaś inna osoba wpisze imię i nazwisko osoby nieumiejącej lub niemogącej pisać, umieszczając swój podpis;
  • może złożyć podpis jedynie w alfabecie nieznanym notariuszowi, należy stwierdzić, że jest to podpis tej osoby.

Kiedy czynność nie jest aktem notarialnym?

Z uwagi na fakt, że akt notarialny przyjmowany jest w określonej, sformalizowanej procedurze uznaje się, że naruszenie wymogów formalnych w niektórych przypadkach może doprowadzić do tego, że dana czynność nie będzie mogła być uznana za akt notarialny.

Przyjmuje się, że dotyczy to przewidzianych przepisami prawa o notariacie wymogów, które dotyczą istoty aktu notarialnego i które nie mogą być zastąpione ustaleniami z wykorzystaniem zwykłych środków dowodowych.

„Do takich uchybień można zaliczyć np. brak podpisu osoby uczestniczącej w czynności, brak podpisu notariusza, niespełnienie wymogów z art. 94 § 1 pr.not. itp., a nie niedochowanie wymogów o charakterze porządkowym, do jakich należy czynienie wzmianek, o jakich mowa w art. 87 § 2 oraz art. 92 § 3 pr. not. (por. np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 15 maja 2003 roku w sprawie I CKN 367/01, LEX nr 585680 oraz z dnia 11 września 2013 roku w sprawie III CSK 5/13, LEX nr 1408183)” - wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu – I Wydział Cywilny z 24 maja 2021 roku, I ACa 229/20.

Kiedy akt notarialny może zostać uznany za nieważny?

Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

Nieważne jest również oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.

W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

Jednocześnie warto mieć na uwadze stanowisko orzecznictwa, zgodnie z którym:

„W judykaturze i doktrynie utrwalone jest stanowisko, że w przypadku aktu notarialnego, którego przesłanką jest odczytanie, przyjęcie, a następnie podpisanie przez stawających, nigdy nie występuje sytuacja zgody na podpisanie dokumentu bez zapoznania się z jego treścią. Nie pozostaje więc w błędzie ktoś, kto podpisuje akt notarialny, nie znając jego treści. W przypadku takim przyjąć należy, że akceptuje wszystkie zawarte w nim postanowienia” - wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z 6 sierpnia 2015 roku, I ACa 169/15.

Niezrozumienie treści aktu notarialnego nie może stanowić argumentu potwierdzającego zawarcie umowy pod wpływem błędu.

Kto złożył oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, ten może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać, że jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste bądź majątkowe.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów