Nieruchomości od zawsze przejawiały ogromną wartość. Stanowią nie tylko bezpieczne miejsce, w którym właściciel może żyć wraz z rodziną, ale również źródło dochodu. Stąd też tak ważnym jest, aby ten rodzaj własności był pod szczególną ochroną prawodawcy. Jedną z kluczowych instytucji gwarancyjnych w tej kwestii jest „rękojmia wiary publicznej”. Jej celem jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego poprzez ustanowienie bezwzględnej przewagi stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Oznacza to, że możliwe jest nabycie nieruchomości od osoby, która choć jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest jednak taką rzadkością. Właściciele często nie wiedzą albo nie pamiętają o swoich obowiązkach, przez co braki lub nieścisłości w księgach to norma. Czy istnieje jednak jakieś narzędzie prawne, które pozwala walczyć z tym zjawiskiem? Przekonajmy się.
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym a rękojmia wiary publicznej
Rękojmia wiary publicznej określona w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma to znaczenie, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe poprzez zawarcie określonego zobowiązania z osobą ujawnioną w księdze. Mechanizm ten ma za zadanie wzmocnić znaczenie ksiąg wieczystych oraz chronić osoby, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Trudno jednak zaakceptować sytuację, kiedy nieruchomość zostaje sprzedana przez osobę, która nie jest jej właścicielem. A do takich sytuacji dochodzi, kiedy osoby odpowiedzialne nie dochowają swoich obowiązków i nie zgłoszą zmian w księgach. W niektórych jednak wypadkach chroni je ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Taki wpis wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dzięki temu instrumentowi sąd wieczystoksięgowy ma możliwość dbać o to, aby księgi wieczyste odzwierciedlały rzeczywisty stan prawny nieruchomości.
Wpis ostrzeżenia w księdze może nastąpić z urzędu albo na wniosek. Zasadą jest, że ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym sąd zamieszcza z urzędu. Jednakże informację o braku zgodności może powziąć już od innych organów lub podmiotów, między innymi od innego sądu, organu administracji rządowej lub jednostki samorządu terytorialnego. Również osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W takim wypadku osoba ta może dochodzić na drodze sądowej uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Roszczenie to z kolei może zostać ujawnione w księdze właśnie poprzez ostrzeżenie.
Wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej można dokonać na wielu podstawach. W szczególności może to być:
- ostrzeżenie w trybie zabezpieczenia roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
- ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dokonane przez sąd z urzędu;
- ostrzeżenie o zabezpieczeniu roszczenia przez ustanowienie zakazu zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- ostrzeżenie dotyczące zmiany w prawie własności, gdy wniosek o wpis został zwrócony;
- ostrzeżenie wpisane w trybie zabezpieczenia roszczenia niepieniężnego.
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – wniosek o wpis
Pomimo że wpis ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym dokonywany jest z urzędu, sąd może go wykonać również na wniosek. Pozwala na to między innymi art. 10 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem ostrzeżenie może stanowić środek zabezpieczenia powództwa o usunięcie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym.
Przy zgłoszeniu takiego roszczenia podstawą wpisu jest już nieprawomocny wyrok sądu pierwszej instancji uwzględniający powództwo lub też postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia w takiej postaci wydane w trakcie procesu. Podmiot żądający dokonania wpisu w księdze jest zobowiązany do dołączenia do swojego wniosku odpisu wyroku lub postanowienia sądu w omawianej kwestii.
Instytucja ostrzeżenia ma charakter tymczasowy. Podlega ono wykreśleniu po wydaniu przez sąd prawomocnego orzeczenia. Sąd wykreśla wpis wówczas, gdy uwzględni kolejny wniosek strony, którego podstawę stanowi odpis prawomocnego wyroku uwzględniającego powództwo właściwe lub też odpis postanowienia stwierdzającego upadek zabezpieczenia, które ma miejsce w przypadku prawomocnego oddalenia powództwa, odrzucenia pozwu albo umorzenia postępowania w sprawie.
Inną sytuacją, kiedy sąd może działać na wniosek, jest podjęcie odpowiednich czynności przez inne sądy, organy administracji rządowej, jednostki samorządu terytorialnego lub notariuszy (sporządzających akty poświadczenia dziedziczenia). Podmioty te obowiązane są zawiadomić sąd wieczystoksięgowy o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona została księga wieczysta.
W wyniku zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z tym rzeczywistym. Następnie zawiadamia o tym nieujawnionego właściciela, pouczając go o obowiązku złożenia wniosku ujawniającego jego prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Ostrzeżenie ulega wykreśleniu w razie uwzględnienia wniosku o wpis własności.
Gdzie sąd dokonuje wpisu o ostrzeżeniu?
Wpisu o ostrzeżeniu o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości oczywiście dokonuje się w księdze wieczystej danej nieruchomości. Dokładniej rzecz ujmując, w dziale III księgi w podrubryce 3.4.1.
Referendarz sądowy lub sąd w treści wpisu wskazuje prawo, przeciwko któremu jest skierowane ostrzeżenie, oraz osobę, której roszczenie zostało w ten sposób zabezpieczone. Jeśli jednak ostrzeżenie wpisywane jest na podstawie postanowienia sądu lub prokuratora, przy wpisie ujawnia się rodzaj tego zabezpieczenia.
Warto pamiętać, że instytucja ostrzeżenia nie pozbawia tego przymiotu osoby wpisanej w księdze jako właściciel. Chodzi wyłącznie o ostrzeżenie potencjalnego nabywcy o możliwości zaistnienia nieścisłości oraz o wyłączenie rękojmi wiary publicznej. Mimo zatem dokonania wpisu ostrzeżenia w księdze właściciel, jej użytkownik wieczysty lub uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego nie zostają pozbawieni w żadnym stopniu prawa do rozporządzania nieruchomością.
Przy umieszczaniu ostrzeżenia w księdze sąd dysponuje dużą swobodą decyzyjną. Ustawodawca bowiem postanowił, że dla instytucji ostrzeżenia nie ma większego znaczenia przyczyna jego zamieszczenia w treści księgi, ani też czy taki wpis ma odpowiednią podstawę prawną.
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – jakie są skutki wpisania ostrzeżenia?
Przede wszystkim – co wskazałem powyżej – podstawowym skutkiem zamieszczenia w księdze wieczystej ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym jest wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jest to jedyny taki wypadek znany ustawie. Ostrzeżenia innej treści, w szczególności te w przedmiocie zabezpieczenia (np. zabezpieczenia roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej) czy o toczącym się postępowaniu sądowym o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości nie wyłączają rękojmi. Podważają jedynie dobrą wiarę nabywcy. Potwierdził to zresztą Sąd Najwyższy w wyroku z 12 marca 2020 roku (sygn. akt: IV CSK 276/18), w którym podkreślił, iż „przyjąć należy, że wykładnia językowa art. 8 KWU nie pozostawia miejsca na wątpliwości. Rękojmię wyłącza tylko ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze”.
Co więcej, część doktryny uważa, że złożenie wniosku o wpis ostrzeżenia i zamieszczenia wzmianki o tym w księdze wieczystej wyłącza wspomnianą rękojmię, chociażby wniosek był nieuzasadniony, następczo oddalony lub odrzucony.
Momentem wyłączenia rękojmi jest data zamieszczenia ostrzeżenia w księdze wieczystej lub wzmianki o wniosku o wpis takiego ostrzeżenia. Nie ma tutaj znaczenia dzień złożenia (nadania) wniosku w dokonanie wpisu. Jest to o tyle istotne, że gdy do skuteczności rozporządzenia nieruchomością konieczny jest wpis w księdze, wyłączenie rękojmi wiary publicznej nastąpi jedynie wtedy, gdy w chwili składania wniosku o wpis w księdze wieczystej było zamieszczone ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym.
