Księgi wieczyste – co znajdziemy w ich treści?

Kupując mieszkanie czy inną nieruchomość, warto zajrzeć w księgi wieczyste, która zawiera wszelkie informacje na ich temat. Jest to swoisty dowód tożsamości, z którego możemy wiele dowiedzieć się o ich historii czy ograniczeniach, jakie zostały na nie nałożone.   

Działy księgi wieczystej

Aby skutecznie poruszać się po księdze wieczystej, przydatna jest znajomość poszczególnych jej działów (art. 25 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece). Każdy z nich przedstawia inne treści dla wskazanej nieruchomości, przez co możemy skutecznie czerpać istotne dla nas informacje.

1. Dział I – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością

2. Dział I-O – dotyczy oznaczenia nieruchomości 

3. Dział I-Sp – oznacza spis praw związanych z własnością

4. Dział II – dotyczy wpisów własności i użytkowania wieczystego

5. Dział III – przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń

6. Dział IV – dotyczy wpisów odnoszących się do hipotek 

Kupujący powinien szczególną uwagę zwrócić na wpisy dotyczące osób trzecich i przysługujących im praw, np. dożywotnią służebność, które będą znajdować się w dziale III i IV księgi wieczystej. Poza tym mogą pojawić się w niej wzmianki nanoszone z urzędu, które informują nas np. o wpłynięciu i rozpatrywania wniosku o wpis. 

Księgi wieczyste - dostępne informacje

W księdze wieczystej możemy sprawdzić szereg różnych i tym samym ważnych dla nas informacji dotyczących np.:

1. danych właściciela bądź współwłaścicieli nieruchomości;

2. dokładnego położenia nieruchomości;

3. przeznaczenia lokalu;

4. opisu lokalu;

5. powierzchni budynków i nieruchomości gruntowych; 

6. danych dotyczących założenia księgi;

7. wniosków o wpis;

8. hipoteki i hipoteki przymusowej;

9. prawa przysługujące osobom trzecim;

10. służebności; 

11. umów pierwokupu, dożywocia.

Informacje zawarte w księdze wieczystej możemy uzyskać poprzez specjalny portal internetowy Elektroniczne Księgi Wieczyste, który prowadzony jest przez ministerstwo sprawiedliwości. Aby uzyskać dostęp, trzeba wybrać oznaczenie miasta, w którym znajduje się księga, a w dalszej kolejności jej numer. 

Przykład 1.

Pani Anna była blisko dokonania transakcji z panią Lucyną dotyczącej kupna domu w Warszawie. Pani Lucyna zarzekała się, że jest jedyną właścicielką nieruchomości. Na szczęście pani Anna sprawdziła księgę wieczystą wskazanej nieruchomości i okazało się, że współwłaścicielem nieruchomości jest również siostra pani Lucyny, bowiem odziedziczyły dom po swoich rodzicach w częściach równych. 

Zasady ksiąg wieczystych 

Księga wieczysta ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy posiadający jej numer identyfikacyjny może sprawdzić zawarte w niej informacje. Z tego względu mają one zasady, dzięki którym możemy sprawdzić ich zwartość i ufać ich prawdziwości.

1. Zasada jawności – księgi wieczyste są jawne, to znaczy, że każdy z nas może bez komplikacji i utrudnień zajrzeć do jej zawartości.

2. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – jeżeli osoba trzecia nabywa własność lub inne prawo rzeczowe i dokonuje tego z osobą, która według księgi wieczystej jest właścicielem, mimo że stan faktyczny jest inny niż ten wpisany w księdze, to i tak osoba trzecia nabędzie prawo według czynności prawnej dokonanej z rzekomym właścicielem według księgi wieczystej, jeżeli nie wiedział o niezgodności i nie mógł się o tym dowiedzieć.

3. Zasada pierwszeństwa wpisu – wpisane do księgi ograniczone prawa rzeczowe mają pierwszeństwo zaspokojenia przed prawami niewpisanymi.

4. Zasada domniemanej zgodności ze stanem faktycznym – domniemywa się, że informacje zawarte w księdze są stanem faktycznym danej nieruchomości  

Przykład 2.

Pan Jan mieszkający na co dzień w Gdańsku zakupił nieruchomość w Krakowie od pana Dawida. Według ksiąg wieczystych to pan Dawid był właścicielem nieruchomości. Po trzech miesiącach okazało się, że nastąpił błąd i informacje zawarte w księdze nie były aktualne, a rzeczywistym właścicielem w tym czasie była pani Aleksandra. Pan Jan nic o tym fakcie nie wiedział i nie mógł w żaden sposób się dowiedzieć. W takim wypadku doszło do skutecznej sprzedaży nieruchomości według zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

Księgi wieczyste - kto może założyć?

Osobami mogącymi założyć księgę wieczystą są:

1. osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

2. właściciel; 

3. współwłaściciele;

4. osoba, której zostało przyznane użytkowanie wieczyste;

5. osoba, której przysługuje ograniczone prawo na nieruchomości;

6. wierzyciel, który ma prawo wpisu.

Założenie księgi wieczystej następuje na podstawie złożenia wypełnionego formularza KW-ZAL do odpowiedniego sądu rejonowego w okręgu położonej nieruchomości wraz z załączonym tytułem własności, a także z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów.

Wpis do księgi wieczystej 

Wpisu do księgi dokonujemy w przypadku zmiany sytuacji faktycznej dotyczącej nieruchomości. Sytuacje wymagające dokonania wpisu to między innymi:

1. zmiana właściciela nieruchomości,

2. ustanowienie hipoteki przymusowej,

3. ustanowienie prawa ograniczonego na nieruchomości, 

4. zawarcie umowy przedwstępnej, 

5. zawarcie umowy dożywocia, 

6. ustanowienie służebności,

7. ustanowienie lub spłata hipoteki.

Przykład 3.

Pan Jarosław dokonał sprzedaży nieruchomości położonej niedaleko Poznania. Pani Joanna, która ją kupiła, sprawdziła wcześniej, czy wszystko jest zgodne z prawdą i jedynym właścicielem jest pan Jarosław. Kiedy okazało się, że tak, zakupiła nieruchomość. Na pani Joannie spoczywa teraz obowiązek dokonania wpisu zmieniającego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Jeżeli tego nie zrobi, z urzędu zostanie wpisane ostrzeżenie w księdze wieczystej o niezgodności sytuacji faktycznej z informacjami zawartymi w księdze. 

Opłaty za wpis

Opłaty od wniosku za wpis w księdze wieczystej ustanowione są na podstawie przepisów ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 42 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece). 

Podstawa prawna 

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych