Poradnik Przedsiębiorcy

Czym jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej?

Posiadanie, zakup czy sprzedaż nieruchomości nieodłącznie wiąże się z tematem ksiąg wieczystych. Księgi te stanowią zbiór informacji o danym gruncie czy budynku, wskazują jego cechy, prawo własności, a także obciążenia, jak chociażby służebności czy hipoteki. Zasadą jest, że to właściciel wskazuje dane, które następnie zamieszczane są w księdze wieczystej. To samo dotyczy zmian oraz wykreśleń z księgi. Takie rozwiązanie jest jednak ułomne, gdyż dochodzi tutaj czynnik ludzki, tj. niedbalstwo, zapominalstwo czy też oszustwo. W związku z tym ustawodawca wprowadził instytucję zabezpieczającą osoby trzecie przed niesumiennym lub nieuczciwym postępowaniem właściciela nieruchomości, jaką jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odgrywa istotną rolę przy rozporządzaniu własnością, użytkowaniem wieczystym i ograniczonymi prawami rzeczowymi. Rękojmia znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od stanu ujawnionego w księdze wieczystej. Wszelkie zachowanie osoby trzeciej dokonywane z uwzględnieniem treści księgi wieczystej (np. zakup działki) poczytuje się jako wykonane w dobrej wierze.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – jaki ma cel?

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej uregulowana została w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako KWU). Zasada ta ma za zadanie przede wszystkim wzmacniać znaczenie ksiąg wieczystych, służyć ochronie praw osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości oraz gwarantować przejrzystość w obrocie nieruchomościami (księgi wieczyste są jawne dla każdego).

Dzięki rękojmi ustawodawca wprowadził prymat stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jest to podyktowane tym, że omawiana zasada ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie ma możliwości uwolnienia się od następstw czynności osób trzecich, które działały w zaufaniu do księgi, nawet jeżeli informacje zawierające się w niej były nieaktualne. Rozporządzenie prawem będzie w pełni skuteczne, nawet jeśli czynność ta miałaby pokrzywdzić właściciela nieruchomości.

Przykład 1.

Jeżeli kupujący, działając w dobrej wierze i w zaufaniu do księgi wieczystej, dokona zakupu nieruchomości od osoby wpisanej w księdze jako właściciel, a następnie okaże się, iż prawo własności należy do innej osoby, nie będzie to miało znaczenia dla kupującego. Czynność sprzedaży nieruchomości będzie skuteczna.

W orzecznictwie wskazuje się na jednokierunkowość działania rękojmi, gdyż chroni ona jedynie nabywcę prawa własności lub innego prawa rzeczowego i działa tylko na jego korzyść. Poza jej zakresem pozostaje natomiast sprzedający i inne osoby, które nie uczestniczą w czynności prawnej ze zbywcą.

KWU i tym samym przepisy dotyczące rękojmi nie mają zastosowania do rozporządzeń własności dokonanych przed 1 stycznia 1983 roku. Jeśli więc czynność prawna mająca na celu przeniesienie własności nieruchomości została dokonana przed wejściem w życie omawianej ustawy, do oceny jej skutków należy stosować dekret z 11 października 1946 roku – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319).

Warunki skorzystania z rękojmi

Ustawodawca, określając przesłanki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, wprowadził ich dwa rodzaje – pozytywne i negatywne.

Zgodnie z art. 5 KWU do przesłanek pozytywnych zaliczyć należy:

  • niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości;

  • dokonanie czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem rzeczowym, przy czym czynność ta musi być ważna oraz na jej podstawie nabywca ma uzyskać prawo własności lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości (albo spełnić świadczenie na podstawie prawa ujawnionego w księdze wieczystej).

Przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie.

Z kolei wśród negatywnych przesłanek wyszczególnienia wymaga:

  • nieodpłatność czynności prawnej dokonanej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem własności lub innym prawem rzeczowym;

  • dokonanie czynności prawnej przez nabywcę w złej wierze – w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Dodatkowo, zgodnie z art. 7 KWU, rękojmia nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

  • prawu dożywocia;

  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

  • służebnościom przesyłu.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Rękojmia nie chroni nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta z ujawnioną wzmianką dopóty, dopóki wzmianka nie zostanie wykreślona.

Co w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej?

Jak zostało wskazane na wstępie, w myśl przepisu art. 5 KWU w wypadku rozbieżności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze i rzeczywistym stanem prawnym decydujące znaczenie ma treść księgi wieczystej. Nie jest przy tym istotne, czy wpisu dotyczącego praw rzeczowych, osobistych lub roszczeń dokonano we właściwym dziale księgi wieczystej. Take omyłki nie mają żadnego znaczenia z punktu widzenia rękojmi wiary publicznej.

Co jednak, gdy nieruchomość takowej księgi nie posiada, za to właściciel dysponuje dokumentacją potwierdzającą prawo własności? KWU nie reguluje takiej okoliczności, zatem należy polegać na praktyce sądowej. W wyroku z 23 lipca 2008 roku (sygn. III CSK 87/08) Sąd Najwyższy wskazał, iż „przywołany przepis (red. art. 5 KWU) wprost odsyła do stanu prawnego ujawnionego w księdze. Jeżeli okazałoby się, że dla danej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, rękojmia nie znajdzie zastosowania, a badanie jej przesłanek będzie bezprzedmiotowe”. Z kolei w wyroku z 16 listopada 1999 roku (sygn. II CKN 621/98) Sąd Najwyższy stwierdził, że „jeżeli dla nieruchomości będącej przedmiotem czynności prawnej, o której mowa w art. 5 KWU, nie jest wprawdzie prowadzona księga wieczysta, lecz istnieje zbiór dokumentów, to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa. Co prawda złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, ale z wyjątkiem przewidzianym w przepisach o rękojmi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa wyłącznie w odniesieniu do wpisów istniejących w księdze, a nie w odniesieniu do danych ujawnionych w zbiorze dokumentów”.

Rękojmia wiary publicznej nie działa także w sytuacji, gdy dla jednej nieruchomości założone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Nie działa tu zasada pierwszeństwa. Obie księgi są nieważne.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi niebędącą właścicielem

Sprzedaż nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi wieczystej, która w rzeczywistości nie jest właścicielem (lub jedynym właścicielem), nie jest wcale sytuacją rzadką. Najczęściej chodzi o przypadki, gdy ową osobą nieuprawnioną jest współwłaściciel nieruchomości objętej współwłasnością, który jednak wpisany jest w księdze jako właściciel jedyny. Rzadziej, lecz w dalszym ciągu, osobą nieuprawnioną zostaje wierzyciel hipoteczny, którego hipotekę wpisano do księgi mimo braku właściwej podstawy prawnej, lub też gdy jego hipoteka wygasła. Na koniec wymienić można również sytuację, gdy nieruchomość została sprzedana przez pierwotnego właściciela, mimo iż utraciła ona własność wskutek zasiedzenia przez osobę trzecią. Jakie mogą być tego konsekwencje?

Aby rozporządzenie nieruchomością mogło skorzystać z rękojmi wiary publicznej, to sama czynność prawna dokonana wobec nieruchomości musi być ważna. Rękojmia nie będzie miała bowiem szansy zadziałania, jeśli czynność ta okaże się nieważna. Przez nieważność czynności prawnej rozumieć należy nieważność z mocy ustawy oraz nieważność spowodowaną unieważnieniem czynności prawnej przez stronę. Nieważna będzie również czynność prawna nabycia prawa do nieruchomości od osoby, która podaje się za osobę wpisaną w księdze jako właściciel lub uprawniony z tytułu innego prawa rzeczowego do nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, podkreślenia wymaga, że w sytuacji gdy czynność rozporządzająca nieruchomością jest nieważna, rękojmia nie ma zastosowania. Jeśli jednak czynność sprzedaży nie posiada wad prawnych, a nabywca działa w dobrej wierze, tj. nie wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym i nie mógł z łatwością się o tym dowiedzieć, rękojmia ma zastosowanie.

Na marginesie wypada wskazać, iż w przypadku gdy nabywca własności lub innego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze dokona kolejnego rozporządzenia, rękojmia może chronić następnego nabywcę, jeżeli ta kolejna czynność prawna będzie ważna.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – reasumując

W przypadku zaistnienia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną – według treści księgi – nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Zgodnie z powyższą zasadą nabywca nieruchomości staje się jej prawnym właścicielem i może tym prawem rozporządzać, zaś prawo niewpisanego właściciela lub innej nieujawnionej w księdze osoby uprawnionej wygasa. Co istotne, dzięki ochronie art. 5 KWU nabywca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności deliktowej za spowodowaną działaniem tego przepisu szkodę doznaną przez nieujawnionego właściciela. Odpowiedzialności tej nie ponosi także wtedy, gdy można mu przypisać zwykłe niedbalstwo.