Celem artykułu jest nakreślenie, czym jest kaucja w umowach. Wyjaśnimy, w jakich umowach można zawrzeć postanowienia dotyczące kaucji, a także co ona zabezpiecza. Poprzez ustalenie tych podstaw przejdziemy do szczegółowych rozwiązań, które mogą być zastosowane przy kaucji – w zakresie jej zapłaty, zwrotu, ewentualnych sankcji związanych z tym, że któraś ze stron postąpi sprzecznie z przyjętymi założeniami umowy.
Co to jest kaucja?
Kaucja to jedna z możliwości zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy. Pełni przede wszystkim funkcję gwarancyjną. Co do zasady w przypadku należytego wykonania umowy kaucja, która ją zabezpiecza, powinna zostać nienaruszona.
Kaucja nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym ani podatkiem od towarów i usług. Nie jest to bowiem obrót w rozumieniu ustawy o VAT. Obowiązek zapłaty podatku może jednak powstać, natomiast dopiero w sytuacji zaliczenia kaucji na poczet należności – zaległego czynszu czy wykrytych w dziele wad.
Z kaucją najczęściej można zetknąć się w przypadku następującego rodzaju umów:
Najmu lokalu
Tego rodzaju kaucja uregulowana jest w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Dzieła, robót budowlanych
Kaucja ma zabezpieczać należyte wykonanie umowy oraz usunięcie ewentualnych, wykrytych już po oddaniu dzieła czy budynku, wad. W tym zakresie brak jest jednak przepisów odrębnych.
Kaucja w umowach najmu
Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, która zabezpieczy pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu.
W przypadku umów najmu lokalu zastrzega się, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Niemniej najczęściej spotykane wysokości kaucji to jeden czynsz.
Przykład 1.
Pani Marta decyduje się na wynajęcie swojego mieszkania. Kwota miesięcznego czynszu została ustalona na kwotę 2000 zł, zatem maksymalna wysokość kaucji to 24 000 zł.
Istnieją jednak wyjątki od zasady swobody umów oraz zastrzegania w umowach kaucji. Kaucji nie pobiera się w następujących przypadkach:
- gdy umowa najmu dotyczy lokalu zamiennego;
- gdy umowa dotyczy najmu lokalu socjalnego;
- gdy umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonywania jej waloryzacji.
Kaucja podlega zwrotowi w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana, aczkolwiek pod uwagę bierze się iloczyn kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotność czynszu przyjętą przy pobieraniu kaucji.
Kaucja w przypadku umów najmu powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Przed jej zwrotem wynajmujący może potrącić przysługujące mu z tytułu najmu należności, jeśli takowe istnieją.
Kaucja w umowach o roboty budowlane
Umowy o roboty budowlane charakteryzują się tym, że zazwyczaj ich przedmiot jest bardzo szeroki – bardzo dużo rzeczy do wykonania za wysokie wynagrodzenie, ale związane z dużym ryzykiem inwestora. Na zabezpieczenie wad pobierana jest kaucja zwykle w formie potrącenia z wynagrodzenia.
Wykonawca robót nie dostaje wynagrodzenia w całości po skończonej pracy, ale część jest zatrzymywana na określony czas, w ramach kaucji na zabezpieczenie ewentualnych wad w pracach.
Jeśli jednak, po czasie, na który została zatrzymana kaucja, nie ujawnią się wady, zostaje ona zwrócona wykonawcy w całości.
Przykład 2.
Inwestor zabezpieczył kaucję w wysokości 5% wartości robót budowlanych na okres 5 lat od dnia oddania przedmiotu umowy. 3 lata po oddaniu ujawniły się drobne wady budynku. Ich naprawa wyniosła 2% wartości robót. Zatem po upływie 5 lat do zwrotu pozostanie 3% kaucji, jeżeli przez kolejne 2 lata nie ujawnią się inne wady.
Co zabezpiecza kaucja?
Kaucja zabezpiecza roszczenia z tytułu:
- czynszu najmu;
- innych opłat związanych z najmem;
- uszkodzeń w przedmiocie najmu;
- niewłaściwego, wadliwego wykonania umowy;
- wad dzieła, budynku, innego przedmiotu umowy.
Są to najbardziej typowe przykłady, jednak należy pamiętać, że zgodnie z zasadą swobody umów można w inny sposób określić cel kaucji i to, co zabezpiecza. Nie może to być jednak sprzeczne z istotą stosunku prawnego, przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego.
Jak w sposób kompleksowy uregulować kwestię kaucji w umowie?
Przy uregulowaniu kaucji należy, w szczególności, skupić się na następujących kwestiach:
1. Wysokość kaucji i termin oraz sposób jej zapłaty
Przykład 3.
Najemca zapłaci na rzecz najemcy kwotę 3000 zł tytułem kaucji w terminie 3 dni roboczych od dnia sporządzenia niniejszej umowy, gotówką do rąk wynajmującego, tj. w dniu wydania przedmiotu umowy.
W ten sposób określona jest wysokość kaucji oraz sposób i termin jej zapłaty. Zapłata kaucji może być też dokonana w chwili zawarcia umowy, gotówką lub w formie przelewu w ustalonym przez strony terminie. Należy zadbać o to, by wpłata kaucji nie była nader uciążliwa dla najemcy – jeśli mieszka w Rzeszowie, a mieszkanie jest wynajmowane w Gdańsku, warto zadbać, by była przekazana w czasie zawierania umowy lub później, ale na numer rachunku bankowego.
2. Skutki niewpłacenia kaucji w terminie
Skutkiem niewpłacenia kaucji może być, w szczególności, niedojście umowy do skutku – jeżeli nie zostanie wpłacona kaucja, umowa będzie uznana za niezawartą, jednak musi to wynikać z jej treści. Brak kaucji może też nie odnieść skutków i strony mogą wspólnie ustalić, że odstępują od uregulowań związanych z kaucją.
3. Określenie, co zabezpiecza kaucja
Należy w sposób precyzyjny wskazać, co będzie zabezpieczane ze środków wpłaconych tytułem kaucji.
Przykład 4.
Kaucja zabezpieczać będzie roszczenia wynajmującego z tytułu opóźnień w zapłacie czynszu, innych opłat, do których uiszczania zobowiązany jest najemca, a także roszczeń o naprawienie szkód powstałych w przedmiocie najmu z winy najemcy.
4. Kwestia uzupełnienia kaucji
Możliwe jest wskazanie, że kaucja, w przypadku, gdy zostanie przeznaczona na zaspokojenie roszczeń wynajmującego, będzie musiała być uzupełniana przez najemcę.
Przykład 5.
W sytuacji skorzystania przez wynajmującego z kaucji poinformuje o tym najemcę w formie wiadomości SMS na numer telefonu wskazany w umowie, natomiast najemca w terminie 5 dni roboczych uzupełni kaucję do pierwotnie ustalonej wysokości, pod rygorem możliwości rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia.
5. Informacja o sposobie zwrotu kaucji
Należy też wskazać to, w jaki sposób po rozwiązaniu umowy kaucja zostanie zwrócona najemcy, który ją wpłacił, zwłaszcza jeśli okaże się, że podlega zwrotowi w całości.
Przykład 6.
Wynajmujący zobowiązuje się zwrócić kaucję na rachunek bankowy najemcy, wskazany w punkcie 3 ust. 4 niniejszej umowy, w terminie 10 dni od daty zwrotu przedmiotu najmu, po uprzednim stwierdzeniu w protokole zdawczo-odbiorczym, że nie istnieją roszczenia z tytułu zaległości w czynszu, innych opłatach, o naprawienie szkód.
6. Skutki niezwrócenia kaucji w terminie
Warto także wskazać, co łączy się z poprzednim punktem, co w sytuacji, gdy osoba, która kaucję pobrała, nie zwraca jej w terminie. Istotne jest zabezpieczenie się na taką okoliczność odpowiednim zapisem w umowie.
Przykład 7.
W przypadku niezwrócenia kaucji w terminie najemcy przysługują odsetki w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie w stosunku rocznym.
Kaucja niewątpliwie stanowi instytucję prawa cywilnego, którą warto stosować w umowach, zwłaszcza najmu, dzieła, robót budowlanych. Zabezpiecza nie tylko bieżące roszczenia, lecz także szkody, które mogą się ujawnić przy oddaniu przedmiotu najmu lub po oddaniu robót budowlanych. Czasami trudno jest wyegzekwować zaległość, a jeśli zostanie wpłacona kaucja, to z tych środków zaspokaja się bieżące potrzeby.
