Tematem niniejszego artykułu będzie przypadek, gdy przedmiotem najmu ma być nieruchomość stanowiąca współwłasność dwóch niespokrewnionych osób fizycznych. Kto jest podatnikiem z tytułu najmu, gdy ma miejsce wynajem nieruchomości od współwłaściciela? I w jaki sposób przebiega amortyzacja takiej nieruchomości?
Wynajem nieruchomości od współwłaściciela a określenie podatnika
Załóżmy, że mamy do czynienia z sytuacją, w której dwie osoby fizyczne są współwłaścicielami w równych częściach. Jedna z nich postanawia zająć się wynajmem całości nieruchomości i w tym celu wynajmuje drugą połowę od współwłaściciela.
Tutaj konieczne będzie odniesienie się do regulacji Kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 195 kc własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Natomiast z przepisu art. 206 kc wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Powyższe oznacza, że skoro każdy współwłaściciel w sposób swobodny dysponuje posiadanym udziałem, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby pomiędzy nimi została zawarta umowa najmu.
Zgodnie z art. 659 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W myśl natomiast art. 668 kc najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Możliwy jest zatem przypadek, w którym współwłaściciel najpierw wynajmuje pozostałą część nieruchomości od drugiej osoby, a następnie oddaje ją w podnajem. Problematyczne może natomiast być określenie, kto jest podatnikiem zobowiązanym do rozliczenia podatku z tytułu podnajmu.
Pamiętajmy, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychodem są otrzymane lub pozostawione do dyspozycji środki pieniężne. To oznacza, że przychód to konkretne przysporzenie majątkowe zwiększające aktywa danej osoby fizycznej.
Powyższe powoduje, że podatnikiem jest ta osoba, która uzyskuje przychód.
Chociaż w ustawie PIT mamy art. 8 ust. 1, który podaje, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku, to jednak jeżeli tylko jeden ze współwłaścicieli jest stroną umowy najmu i tylko on uzyskuje z tego tytułu wynagrodzenie, niezasadne jest traktowanie jako podatników pozostałych współwłaścicieli.
Wynajem nieruchomości od współwłaściciela a amortyzacja jej wynajętej części
Przechodząc natomiast do kwestii amortyzacji, należy przypomnieć, że podlegają jej środki trwałe. W myśl natomiast art. 22a ust. 1 ustawy PIT są to stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
-
budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
-
maszyny, urządzenia i środki transportu;
-
inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1.
Zwróćmy zatem uwagę, że amortyzacji mogą podlegać wyłącznie te środki trwałe, które stanowią własność lub współwłasność podatnika. W rezultacie środki trwałe wykorzystywane na podstawie umowy najmu nie podlegają amortyzacji u najemcy.
Przykład 1.
Dwóch współwłaścicieli nieruchomości w częściach równych zawarło umowę najmu, w której ramach jeden przejął połowę nieruchomości do własnego użytku i dalszego podnajmu osobie trzeciej. W tym przypadku podatnik może amortyzować wyłącznie tę część, która stanowi jego własność. Druga wynajęta część nieruchomości nie może być przez niego amortyzowana (ponieważ nie jest jej właścicielem), ale za to może w kosztach najmu ująć wydatek na czynsz najmu wypłacany współwłaścicielowi.
Z jedynym wyjątkiem będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy współwłaścicielami są małżonkowie objęci wspólnością małżeńską. Wówczas zastosowanie może znaleźć art. 22g ust. 11 ustawy PIT, który podaje, że w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że wykorzystują oni składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.
Zmiany w zakresie amortyzacji w ramach Polskiego Ładu
W tym miejscu należy również odnieść się do zmian w zakresie amortyzacji, jakie mają zostać wprowadzone w ramach Polskiego Ładu.
Otóż zgodnie z projektowanym nowym brzmieniem art. 22c pkt 2 ustawy PIT amortyzacji nie będą podlegać budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Dodatkowo w świetle nowego brzmienia art. 9a ust. 6 ustawy PIT przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT (czyli z tzw. najmu prywatnego wykonywanego poza działalnością gospodarczą) będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym.
Powyższe oznacza, że nieruchomości mieszkalne wynajmowane zarówno w ramach najmu prywatnego, jak i w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą podlegały amortyzacji. Dodatkowo najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie ryczałtem i w tym zakresie podatnicy utracą prawo do korzystania z zasad ogólnych, w których ramach mogli uwzględniać koszty uzyskania przychodów.
Opisana zmiana nie dotyczy natomiast nieruchomości użytkowych. Tego rodzaju nieruchomości, niezależnie od źródła przychodów, nadal będą podlegały amortyzacji na dotychczasowych zasadach.
W rezultacie od nowego roku powyższe wyjaśnienia będą nadal aktualne w odniesieniu do nieruchomości użytkowych.
Podsumowując, wynajem nieruchomości od współwłaściciela celem dalszego podnajmu jest dopuszczalny prawnie i skutki podatkowe w zakresie podnajmu wywołuje wyłącznie dla podatnika zawierającego umowy najmu z podmiotami trzecimi. Warto przy tym mieć na uwadze zmiany, jakie zajdą w związku z wprowadzeniem Polskiego Ładu w sferze podatkowej.
