Osoba fizyczna, która zamierza wynajmować garaż i uzyskiwać przychody z tego tytułu, może je zakwalifikować do przychodów osiąganych z najmu podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze jako odrębnego źródła przychodu lub z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wyjaśniamy, w jaki sposób opodatkować najem garażu w ramach działalności gospodarczej.
Najem garażu w ramach działalności gospodarczej czy prywatny?
Osoby fizyczne prowadzące najem nieruchomości, w tym także najem garażu, mogą rozliczać go:
- jako tzw. najem prywatny na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych albo
- najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w powiązaniu z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.
Na mocy art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Zgodnie art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć natomiast działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.
W wyroku Naczelnego Sądy Administracyjnego z 21 kwietnia 2017 roku (sygn. II FSK 845/15) NSA stwierdził, że:
W przypadku kwalifikacji wynajmu przychodów z najmu garażu bez znaczenia pozostaje także liczba wynajmowanych garaży. Zdaniem NSA kluczowe znaczenie w kontekście kwalifikacji najmu do odpowiedniego źródła przychodów ma to, czy przedmiotem najmu są składniki majątkowe związane z działalnością gospodarczą.
Takie stanowisko potwierdzone zostało przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 24 maja 2021 roku (II FPS 1/21). NSA stwierdził, że przychody z najmu oraz z innych umów o podobnym charakterze są zaliczane do źródeł przychodu wspomnianych w art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że wynajmowany składnik majątku należy do składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Trzeba zatem mieć na uwadze, że jeżeli przedmiotem najmu są składniki majątkowe związane z działalnością gospodarczą, to najem powinien być traktowany jako wykonywany w ramach działalności gospodarczej.
Najem garażu w ramach działalności gospodarczej a amortyzacja
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami budynki mieszkalne oraz lokale mieszkalne wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i użytkowane w działalności gospodarczej, nie podlegają amortyzacji. Podatnicy nie mogą zatem zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych.
Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Po wprowadzeniu zmian zakazujących amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, a co za tym idzie także odebraniu przedsiębiorcom prawa do ujęcia w kosztach podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych, u podatników użytkujących garaże w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, pojawiły się wątpliwości, czy przysługuje im prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od posiadanych garaży.
W interpretacji indywidualnej (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.927.2022.2.MJ) z 20 grudnia 2022 roku wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wnioskodawca zwrócił się o zajęcie stanowiska przez organ podatkowy w zakresie możliwości amortyzacji miejsca parkingowego w garażu podziemnym. W ramach działalności gospodarczej wynajmuje on m.in. miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Zostało ono zakupione jako udział we współwłasności stanowiącej odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego. Miejsce postojowe stanowi udział w części niemieszkalnej stanowiącej odrębną nieruchomość i ma założoną odrębną księgę wieczystą. Zatem możliwa jest jego sprzedaż jako odrębnego prawa własności. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w uzasadnieniu interpretacji zgodził się ze stanowiskiem podatnika w zakresie możliwości amortyzacji miejsca parkingowego w garażu podziemnym. Dyrektor KIS wyjaśnia, że:
Jeżeli bowiem miejsce postojowe stanowi udział w części niemieszkalnej stanowiącej odrębną nieruchomość, ma założoną odrębną księgę wieczystą, a co za tym idzie, możliwa jest jego sprzedaż jako odrębnego prawa własności, to takie miejsce postojowe kwalifikowane jest jako odrębny środek trwały. Właściwą stawką KŚT (Klasyfikacja Środków Trwałych) jest wówczas 102 „Budynki transportu i łączności”. Stawka amortyzacyjna dla środków trwałych zakwalifikowanych do tej grupy KŚT wynosi 2,5%, jednak w odniesieniu do podziemnych garaży przewidziano 4,5-procentową stawkę amortyzacyjną.
Najem garażu w ramach działalności gospodarczej a formy opodatkowania
Najem garażu prowadzony w ramach działalności gospodarczej może być rozliczany:
- według skali podatkowej (podatek dochodowy – 12% pierwszy próg podatkowy oraz 32% – drugi próg podatkowy od dochodu, składka zdrowotna – 9% dochodu);
- według podatku liniowego (podatek dochodowy – 19% od dochodu, składka zdrowotna – 4,9% dochodu);
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (podatek dochodowy – 8,5% pierwszy próg podatkowy oraz 12,5% – drugi próg podatkowy, składka zdrowotna zryczałtowana uzależniona od przychodu).
Przy wyborze jako formy opodatkowania skali podatkowej lub podatku liniowego, przedsiębiorca, ustalając podstawę opodatkowania, ma prawo do pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania. Oznacza to, że poniesione przez podatnika koszty związane z najmem wpływają na wysokość zobowiązania podatkowego. Im wyższe koszty w danym okresie rozliczeniowym, tym podatek dochodowy do zapłaty jest niższy. W przypadku wyboru jako formy opodatkowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatek dochodowy jest opłacany od przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty jego uzyskania.
Przykład 1.
Pan Wojciech zamierza zarejestrować jednoosobową działalność gospodarczą, W ramach działalności będzie zajmował się najmem garaży dla firm. Zostaną one wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Na początek pan Wojciech będzie prowadził najem 12 garaży, a w przyszłości zamierza nabyć kolejne, które również zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a następnie wynajmowane w ramach prowadzonej działalności. W początkowych latach prowadzenia działalności pan Wojciech przewiduje dochody miesięczne w wysokości 5000–8000 zł. Przed zarejestrowaniem firmy zastanawia się, jaką formę opodatkowania umożliwiającą pomniejszenie przychodów o poniesione koszty powinien wybrać.
Prowadząc działalność gospodarczą polegającą na wynajmie garaży, pan Wojciech jako formę opodatkowania może wybrać skalę podatkową lub zasady ogólne. Zarówno przy zasadach ogólnych, jak i podatku liniowym podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania pomniejszony dodatkowo o dopuszczalne przy danej formie opodatkowania odliczenia. Przy przewidywanych przez pana Wojciecha dochodach w początkowych latach prowadzenia działalności skala podatkowa będzie korzystniejszą formą opodatkowania niż podatek liniowy. W miarę rozwoju działalności i zwiększenia dochodów w kolejnych latach może okazać się, że korzystniejszą formą opodatkowania dla pana Wojciecha stanie się podatek liniowy. W razie chęci zmiany formy opodatkowania w kolejnych latach należy dokonać aktualizacji formularza CEIDG-1.
