Amortyzacja lokalu użytkowego w części otrzymanego w darowiźnie - czy jest możliwa?

Przedsiębiorcy często otrzymują składniki majątku – zarówno ruchome, jak i nieruchome – na mocy aktu darowizny. Darczyńcami są osoby fizyczne prowadzące i nieprowadzące działalności gospodarczych. Jakie skutki podatkowe wystąpią w przypadku otrzymania części nieruchomości będącej lokalem użytkowym w darowiźnie? Czy możliwa jest amortyzacja lokalu użytkowego w części otrzymanego w darowiźnie?

Czym jest lokal użytkowy?

Lokal użytkowy występujący w budynku stanowi wyodrębniony lokal własnościowy z danego budynku.

Lokal użytkowy (usługowy) stanowi lokal niemieszkalny, a więc jest pozbawiony cech lokalu mieszkalnego. Poprzez lokal mieszkalny w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali należy uważać wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. 

Co ważne, powyższy przepis znajduje zastosowanie odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Warto w tym miejscu posłużyć się też definicją lokalu użytkowego na mocy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Rozporządzenie to wyraża się o lokalu użytkowym jako o jednym pomieszczeniu lub zespole pomieszczeń, wydzielonym stałymi przegrodami budowlanymi, niebędącym mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Z kolei lokal użytkowy (niemieszkalny) według definicji GUS-u to lokal wykorzystywany wyłącznie do działalności gospodarczej zajmowany na podstawie umowy najmu, a w budynku ze wspólnotą mieszkaniową również lokal stanowiący wyodrębnioną własność (lokal handlowy, usługowy, produkcyjny, różne gabinety, pracownie, a także lokal wynajęty na biuro, na działalność kulturalno-społeczną i inną), z którego wynajęcia jednostka osiąga dochód.

Zanim podatnik rozpocznie amortyzację danego lokalu, musi ustalić, czy ma do czynienia z lokalem użytkowym o charakterze niemieszkalnym, czy mieszkalnym.

Amortyzacja środków trwałych

Pamiętając o art. 22a ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
2. maszyny, urządzenia i środki transportu;
3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Jak wskazuje powyższy przepis, amortyzacji podlegają także lokale, które są wyodrębnione w budynkach.

Stawka amortyzacyjna dla lokalu użytkowego

Jeżeli podatnik ustalił, że ma do czynienia z lokalem niemieszkalnym o charakterze użytkowym, w dalszej kolejności musi właściwie zakwalifikować ten lokal w Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). 

Klasyfikacja Środków Trwałych zawiera wykaz rodzajów, typów środków trwałych i ich opis wraz z przypisanym do nich symbolem KŚT oraz roczną stawką amortyzacyjną.

Lokal użytkowy został zawarty w KŚT o numerze 121, dla którego przewidziano lokale niemieszkalne czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Ta grupa KŚT obejmuje:

• wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespoły izb nieprzeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe;
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Roczna stawka amortyzacji przewidziana dla lokalu użytkowego w KŚT wynosi 2,5%.

Amortyzacja lokalu użytkowego w części otrzymanego w darowiźnie a wartość początkowa

Prawodawca tłumaczy, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Zanim jednak podatnik zabierze się za dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, musi pamiętać o bardzo ważnym wyjątku.

Amortyzacja lokalu użytkowego otrzymanego w części lub w całości w darowiźnie

Jak mówi art. 23 ust. 1 pkt 45a ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodów nie są odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:

1. nabytych nieodpłatnie, z wyjątkiem nabytych w drodze spadku, jeżeli:
1. nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw, lub
2. dochód z tego tytułu jest zwolniony od podatku dochodowego, lub
3. nabycie to korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, lub
4. nabycie to stanowi dochód, od którego na podstawie odrębnych przepisów zaniechano poboru podatku;
2. jeżeli przed 1 stycznia 1995 roku zostały nabyte, lecz niezaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych;
3. oddanych do nieodpłatnego używania – za miesiące, w których składniki te były oddane do nieodpłatnego używania.

Istnieje jednak wyłączenie powyższego przepisu w art. 23 ust. 9 ustawy o PIT.

Nabywca lokalu użytkowego w formie darowizny kontynuuje dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej ustalonej w ewidencji środków trwałych przez darczyńcę (części lub całości danego lokalu).

Zatem nabywca lokalu użytkowego kontynuuje amortyzację z uwzględnieniem dotychczasowej:

1. wysokości odpisów amortyzacyjnych oraz 
2. metody amortyzacji przyjętej przez darczyńcę.

Przykład 1.

Sprzedawca będący czynnym podatnikiem VAT otrzymał od ojca na mocy darowizny ¹/₂ udziału w lokalu użytkowym. Ojciec nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Syn wprowadził udział w lokalu do ewidencji środków trwałych w wartości proporcjonalnie przypadającej do nabytego udziału względem wartości tego lokalu. Czy w tym przypadku amortyzacja lokalu jest możliwa?

Niestety w tych okolicznościach obdarowany nie będzie mógł ująć w koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych obliczonych od wartości początkowej ¹/₂ udziału w otrzymanym w darowiźnie lokalu użytkowym.

Przykład 2.

Córka prowadząca działalność polegającą na sprzedaży fotelików i akcesoriów dla dzieci oraz będąca czynnym podatnikiem VAT otrzymała od matki na mocy darowizny ¹/₄ udziału w lokalu użytkowym. Matka prowadzi działalność gospodarczą i dokonywała odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej całego lokalu. Stawka amortyzacyjna, jaką stosowała to 2,5% rocznie. Wartość lokalu w momencie wprowadzenia na stan darczyńcy wyniosła 340 000 zł. Wartość darowizny udziału w lokalu to 85 000 zł. Córka wprowadziła udział w lokalu do ewidencji środków trwałych w wartości proporcjonalnie przypadającej do nabytego udziału względem wartości tego lokalu, a zatem 340 000 zł × ¹/₄ = 85 000 zł. Czy w tym przypadku amortyzacja lokalu jest możliwa?

Tak, od wartości początkowej 85 000 zł jest możliwość kontynuowania odpisów amortyzacyjnych. Córka uwzględni przy tym już dokonane odpisy amortyzacyjne przez matkę od ¹/₄ udziału w lokalu użytkowym.