Poradnik Przedsiębiorcy

Rozliczenie sprzedaży mieszkania a zmiany w podatku dochodowym

Od 2019 roku weszły w życie zmiany dotyczące osób dziedziczących nieruchomości, wdowców i rozwodników. Od tej pory, nie będą zobligowani do oczekiwania 5 lat od daty śmierci spadkodawcy, współmałżonka lub od dnia podziału majątku po rozwodzie, aby mogło nastąpić rozliczenie sprzedaży mieszkania bez konieczności zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. 

Korzystne zmiany przy sprzedaży mieszkania przez spadkobierców

Nowelizacja ustaw o PIT, CIT, Ordynacji podatkowej i innych ustaw, wprowadziła zmiany dla osób dziedziczących nieruchomości i zbywających je. Od 2019 roku pięcioletni okres, po upływie którego spadkobierca będzie mógł sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez podatku dochodowego, należy liczyć od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Dotychczas pięcioletni okres oczekiwania, po upływie którego spadkobierca mógł uniknąć zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości, liczony był od końca roku kalendarzowego, w którym zmarł spadkodawca.

W praktyce oznacza to, że w razie, gdy dana nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę co najmniej 5 lat przed przyznaniem jej w spadku, to począwszy od 2019 roku, będzie możliwe rozliczenie sprzedaży mieszkania przez spadkobiercę bez konieczności uiszczania podatku dochodowego, bezpośrednio po otrzymaniu spadku i dopełnieniu formalności z tym związanych.

Rozliczenie sprzedaży mieszkania przez wdowców i rozwodników – zmiany w podatku dochodowym

Analogiczne zmiany w przepisach, jak w przypadku spadkobierców, wprowadzone zostały w odniesieniu do wdowców i rozwodników. Rozliczenie sprzedaży mieszkania może nastąpić już po upływie 5 lat od momentu nabycia tej nieruchomości do majątku wspólnego co daje możliwość rozwodnikom oraz wdowcom uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Do tej pory, chcąc sprzedać nieruchomość bez podatku dochodowego po śmierci współmałżonka lub rozwodzie, trzeba było odczekać 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zmarł współmałżonek lub w którym dokonano formalnego podziału majątku po rozwodzie.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a koszty uzyskania przychodów

Kosztem uzyskania przychodów u spadkobiercy przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, będą dodatkowo koszty nabycia lub wytworzenia tej nieruchomości, poniesione wcześniej przez spadkodawcę oraz długi i ciężary spadkowe.

Rozliczenie sprzedaży mieszkania a wydłużenie okresu na realizację własnych celów mieszkaniowych

Drugim sposobem na rozliczenie sprzedaży mieszkania i uniknięcie zapłaty podatku dochodowego, jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Dotychczas aby móc zastosować zwolnienie z podatku dochodowego w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, podatnik miał 2 lata licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nabytej nieruchomości na przeznaczenie środków z tego tytułu, na własne cele mieszkaniowe. Od 1 stycznia 2019 roku okres ten został wydłużony do 3 lat.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w ustawie o PIT zostały dodane zapisy mówiące o tym, że w okresie wspomnianych wcześniej 3 lat, osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży mieszkania podatkiem dochodowym, musi podpisać ostateczną umowę zakupu mieszkania, przenoszącą prawo własności do nieruchomości. Nie będzie zatem wystarczające podpisanie umowy przedwstępnej ani deweloperskiej. We wcześniejszych przepisach kwestia ta nie została doprecyzowana.Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
“Dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.”

Od kiedy obowiązują nowe regulacje prawne?

Wprowadzone zmiany mają zastosowanie do przychodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 roku. Znaczenie będzie miała zatem data sprzedaży nieruchomości, ważne by była to data późniejsza niż 31 grudnia 2018 roku, wówczas pięcioletni okres oczekiwania na zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku lub po rozwodzie, będzie krótszy, co dokładnie opisano w poprzednich paragrafach artykułu.

Przykład 1.

Mąż Pani Justyny, z którym w 2000 roku nabyła mieszkanie do majątku wspólnego, zmarł w 2017 roku. Pani Justyna po śmierci małżonka zamierzała sprzedać mieszkanie, ale dowiedziała się że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zmarł współmałżonek, skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży. Czy Pani Justyna po wprowadzeniu zmian w przepisach w dalszym ciągu nie może sprzedać mieszkania bez konieczności zapłaty podatku dochodowego?

Pani Justyna może sprzedać mieszkanie po 1 stycznia 2019 roku bez PIT, ponieważ od momentu nabycia nieruchomości do majątku wspólnego przez Panią Justynę i jej współmałżonka, upłynęło 5 lat, a nowe przepisy mają zastosowanie do przychodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 roku.