W przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości pomiędzy członkami rodziny pojawia się kwestia ustalenia ceny zbycia. Z uwagi na istniejące relacje rodzinne może dochodzić do sytuacji, w której miejsce ma sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie. To z kolei rodzi pytania o sposób interpretacji takiego przypadku pod względem przepisów podatkowych.
Sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie a określenie podatnika podatku PIT
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodu podatnika jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.
Na mocy art. 20 ust. 1 ustawy PIT do przychodów z innych źródeł zalicza się przychody z nieodpłatnych świadczeń.
Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychodami, z zastrzeżeniem art. 14–15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W świetle powyższego pojawia się pytanie, w jaki sposób należy interpretować przypadek, kiedy miejsce ma sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie. Problematyczne może być ustalenie, czy skutki podatkowe należy w tym przypadku odnosić do osoby sprzedającej, czy też może po stronie kupującego powstaje przychód z nieodpłatnych świadczeń z uwagi na zapłatę niższej ceny, niż wynika to z warunków rynkowych.
Sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie a zasady ustalania przychodu
W celu udzielenia odpowiedzi na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów regulujących tematykę ustalania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).
Ustawodawca przewiduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. Niezależnie jednak od powyższego przepis art. 19 ww. ustawy regulujący ustalenie wysokości przychodu m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości upoważnia organy podatkowe do kontroli podanych w umowach cywilnoprawnych, w tym umowie sprzedaży, wartości nabycia danej nieruchomości bądź prawa majątkowego.
Wskazany zatem przepis art. 19 ustawy dotyczy możliwości ustalenia rzeczywistej wartości rzeczy lub praw w przypadku podejrzenia, że cena wyrażona w umowie jest zaniżona. Ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, a w konsekwencji również przychodu, organ podatkowy dokonuje na podstawie przeprowadzonego z udziałem stron przedmiotowej umowy postępowania.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że skutki podatkowe, a tym samym obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości spoczywa na sprzedającym. Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości płaci sprzedający.
W sytuacji zatem, gdy cena wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy określa przychód. Zostaje on jednak określony po stronie sprzedającego, gdyż to u niego powstaje obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.
W rezultacie, jeżeli ustalona cena będzie niższa od wartości rynkowej i jednocześnie wzbudzi to wątpliwość organu podatkowego, to taka umowa może zostać poddana weryfikacji w toku postępowania przeprowadzonego z udziałem stron przedmiotowej umowy przez organ podatkowy.
Konsekwencje podatkowe powstaną zatem wyłącznie po stronie sprzedawcy.
Natomiast z perspektywy nabywcy należy wskazać, że nawet w przypadku, gdyby organ podatkowy uznał, że cena zawarta w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości (mieszkania), to dla nabywcy nie będzie to skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.
Sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie a przychód z nieodpłatnych świadczeń
Jak wskazał Dyrektor IS w Warszawie w interpretacji z 10 stycznia 2013 roku (nr IPPB2/415-887/12-4/AS), w przypadku zaniżenia ceny sprzedaży nieruchomości nie można mówić o powstaniu przychodu z nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń po stronie kupującego.
Zwróćmy uwagę, że cytowany przepis art. 11 zawiera ogólną definicję przychodu, którą należy stosować w przypadkach, gdy przepisy szczególne nie regulują tej kwestii odmiennie, w szczególności nie przewidują odrębnego sposobu określania momentu uzyskania przychodu lub jego wysokości (co wynika bezpośrednio z zastrzeżenia zawartego w tym przepisie).
Oznacza to, że jeżeli przepis szczególny (w tym art. 19 ww. ustawy) inaczej zastrzega rozumienie pojęcia konkretnego przychodu z danego źródła, definicja ta nie ma w ogóle zastosowania.
Z uwagi na fakt, że w opisanym przypadku zastosowanie będzie mieć art. 19 ustawy PIT, to jednoznacznie wyklucza to zastosowanie art. 11 ustawy PIT, gdzie mowa jest m.in. o przychodach z nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń.
Przykład 1.
Pan Zbigniew postanowił sprzedać swojemu bratankowi mieszkanie otrzymane w darowiźnie 2 lata wcześniej. Jego rynkowa cena to 400 000 zł, jednak z uwagi na relacje rodzinne postanowił sprzedać nieruchomość za 150 000 zł. Kto w opisanym przypadku będzie obciążony skutkami podatkowymi z uwagi na zaniżenie ceny sprzedaży?
Strony umowy mogą skutecznie dokonać sprzedaży nieruchomości za cenę niższą niż rynkowa. Taka umowa jest w świetle prawa ważna i wywołuje skutki prawne. Jednakże organ podatkowy ma prawo do ustalenia kwoty podatku od ceny rynkowej nieruchomości, czyli od 400 000 zł. Od tej kwoty pan Zbigniew zapłaci podatek, mimo że od swojego bratanka otrzymał jedynie 150 000 zł. Natomiast po stronie bratanka nie wystąpią skutki w podatku dochodowym. W tym wypadku nie dochodzi do powstania przychodu z nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń.
Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że nabycie nieruchomości po zaniżonej cenie nie zrodzi po stronie kupującego obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Ewentualne skutki zaniżenia powstaną po stronie właściciela mieszkania jako zbywcy.
