W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą nie wyodrębnia się osobnego majątku firmowego od majątku prywatnego. Dlatego też bez konieczności dokonywania czynności notarialnych możliwe jest wycofanie nieruchomości z firmy do majątku prywatnego. Poniżej zastanowimy się, w jaki sposób należy opodatkować przypadek, jakim jest sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.
Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności a źródło przychodów
Odpłatne zbycie nieruchomości może być kwalifikowane albo jako przychód z działalności gospodarczej,, albo jako zbycie majątku prywatnego, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
W tym ostatnim przypadku obowiązek podatkowy powstaje wyłącznie w sytuacji, gdy zbycie nieruchomości ma miejsce w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Przy czym zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma jednak zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku stanowiących środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej – nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej, a dniem ich zbycia nie upłynęło sześć lat.
Dodatkowo trzeba przy tym wskazać, że w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
- taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej;
- nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
W świetle tak skonstruowanych regulacji można zatem wyróżnić kilka różnych przypadków.
Przykład 1.
Czy sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalnościgospodarczej podlega opodatkowaniu?
Osoba fizyczna zakupiła w 2015 roku budynek magazynowy. 1 stycznia 2016 roku nieruchomość została wpisana do ewidencji ŚT działalności gospodarczej. 31 grudnia 2022 roku wycofano ją z majątku firmowego. Podatnik dokonał prywatnej sprzedaży nieruchomości innej osobie fizycznej 15 lutego 2023 roku. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będzie podlegać opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nieruchomości byłoby wolne od podatku PIT dopiero po upływie sześcioletniego okresu, o którym stanowi art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT.
Przykład 2.
Czy sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu?
Osoba fizyczna zakupiła w 2015 roku budynek mieszkalny. 1 stycznia 2016 roku nieruchomość została wpisana do ewidencji ŚT działalności gospodarczej. 31 grudnia 2022 roku wycofano ją z majątku firmowego. Podatnik dokonał prywatnej sprzedaży nieruchomości innej osobie fizycznej 15 lutego 2023 roku. W takim przypadku na mocy art. 10 ust. 3 ustawy PIT odpłatne zbycie będzie neutralne podatkowo, ponieważ sprzedaż miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
Dodajmy, że jeżeli w powyższym przypadku sprzedaż miałaby miejsce w okresie pięciu lat, to rozliczenie podatku następowałoby według 19% podatku od dochodu w PIT-39, a nie w ramach działalności gospodarczej.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 30 czerwca 2020 roku, nr 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ, do odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy są one wynajęte w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.
Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności jako zdarzenie neutralne podatkowo
Jak wskazaliśmy powyżej, sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej może generować pewne skutki w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku PIT.
Tymczasem całkowicie neutralnym zdarzeniem podatkowym jest okoliczność wycofania nieruchomości z majątku firmowego do majątku prywatnego.
Na skutek wycofania środka trwałego w postaci nieruchomości z firmy nie następuje odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego, dlatego też przekazanie składników majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na potrzeby osobiste nie powoduje powstania przychodu.
W wyniku takiego wycofania podatnik nie uzyskuje żadnego przysporzenia majątkowego, bowiem nastąpi wyłącznie przesunięcie tych rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku osobistego.
Czynność wycofania nieruchomości z majątku prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie nosić w istocie cech zbycia, jak również nie będzie posiadać przymiotu odpłatności.
Skutkiem powyższego jest zatem całkowita neutralność czynności wycofania nieruchomości z firmy. W takim wypadku nie powstaje po stronie podatnika przychód podlegający opodatkowaniu, choć oczywiście należy mieć na uwadze, że wycofanie nieruchomości może wywołać inne skutki podatkowe, jak choćby konieczność zaprzestania dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych w sytuacji, gdy nieruchomość przestaje być wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
Mając powyższe na uwadze, trzeba mieć zatem świadomość, że sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności może nadal wygenerować przychód podatkowy, w tym również przychód, który będzie kwalifikowany do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
