Odpłatne zbycie nieruchomości nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że zbywca nieruchomości zobligowany jest do zapłaty podatku w wysokości 19% dochodu. Wątpliwości podatników mogą pojawić się w przypadku sprzedaży nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich, a więc w szczególności, gdy po nabyciu nieruchomości do majątku wspólnego małżonków ustanowiono ich rozdzielność majątkową. Wyjaśniamy, w jaki sposób należy liczyć 5-letni termin wyłączający opodatkowanie podatkiem PIT gdy zajdzie sprzedaż nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich.
Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości
Ogólna zasada opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości stanowi, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest co do zasady odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 19%. Oznacza to, że zbywca uiszcza podatek PIT w wysokości 19% dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Brak podatku PIT a sprzedaż nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich
Dokonując sprzedaży nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich, w celu ustalenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy wziąć pod uwagę przepis art. 10 ust. 6 ustawy o PIT.
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Oznacza to, że gdy doszło do nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a następnie do ustanowienia rozdzielności majątkowej małżonków, datą nabycia nieruchomości jest dzień nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. 5-letni termin wyłączający opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich liczony jest zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.
Przykład 1.
Pani Marzena i pan Daniel w 2012 roku nabyli nieruchomość do majątku wspólnego małżonków. Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej 1 grudnia 2023 roku planowana jest sprzedaż nieruchomości w 2024 roku. Ostateczna decyzja o sprzedaży nieruchomości ma zostać podjęta po ustaleniu, czy w razie odpłatnego zbycia nieruchomości w 2024 roku transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W celu ustalenia, czy transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, istotne jest określenie, czy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nabytych do majątku wspólnego małżonków nieruchomości 5-letni termin wyłączający opodatkowanie podatkiem PIT liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków. Jeżeli zatem nieruchomość została nabyta przez panią Marzenę i pana Daniela do majątku wspólnego małżonków w 2012 roku, to odpłatne zbycie nieruchomości w 2024 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Sprzedaż nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich – interpretacja indywidualna
Interpretacja (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.732.2023.1.MR) z 22 września 2023 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotyczyła sposobu ustalenia 5-letniego terminu wyłączającego opodatkowanie podatkiem PIT przy sprzedaży nieruchomości po zmianie relacji małżeńskich.
Wnioskodawczynią jest osoba fizyczna będąca właścicielką nieruchomości, którą nabyła wraz ze swoim mężem do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską 16 września 1997 roku. Wnioskodawczyni 4 lutego 2021 roku zawarła umowę majątkową małżeńską dokumentowaną aktem notarialnym, mocą której doszło do ustania wspólności ustawowej małżeńskiej, a 24 maja 2021 roku zawarła ze swoim mężem umowę darowizny dokumentowaną aktem notarialnym, mocą której stała się właścicielem całej nieruchomości (małżonek wnioskodawczyni przeniósł swój udział w nieruchomości na jej własność). Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży nieruchomości, w związku z czym zadała pytanie, czy w ramach tej sprzedaży będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, tj. czy okres 5 lat liczony jest od daty nabycia nieruchomości przez nią wraz z małżonkiem do wspólności ustawowej małżeńskiej, czy też od daty nabycia przez nią udziału w nieruchomości.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w uzasadnieniu interpretacji wskazał, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Skoro z uwagi na wspólność majątkową nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, i przyjmuje się, że małżonkowie nabyli prawo majątkowe wspólnie w całości, to nie można liczyć terminu nabycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od daty ustania ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej.
Dyrektor KIS w ramach uzasadnienia przytoczył również art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie uznał, że w analizowanej sprawie datą nabycia przez wnioskodawczynię nieruchomości jest data nabycia tego lokalu do majątku wspólnego, tj. 16 września 1997 roku. Okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już minął, jak wynika bowiem z treści wniosku – od końca roku, w którym wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątku wspólnego małżonków nieruchomość, do czasu jej sprzedaży w 2023 roku upłynęło ponad 5 lat. W związku z tym sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowiła dla wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
