Na gruncie podatku PIT odpłatne zbycie nieruchomości może być kwalifikowane do dwóch odrębnych źródeł przychodu. W zależności od tego, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też ze sprzedażą majątku prywatnego, różny będzie mechanizm opodatkowania. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a prywatnie - poniżej prezentujemy najważniejsze różnice w tym zakresie.
Sprzedaż nieruchomości a dwa źródła przychodów w podatku PIT
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis reguluje tzw. prywatne zbycie nieruchomości. W oparciu o tę regulację możemy wyróżnić dwa warunki, które muszą zostać spełnione, aby przychód z odpłatnego zbycia zakwalifikować do tego źródła:
- odpłatne zbycie następuje w okresie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości (w przypadku budynków wzniesionych na gruncie użytkowanym wieczyście termin obliczamy od końca roku kalendarzowego wybudowania) oraz
- odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Jeżeli natomiast następuje sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, to w takim wypadku mamy do czynienia ze źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, tj. „pozarolnicza działalność gospodarcza”.
W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na istotny wyjątek określony w art. 14 ust. 2c ustawy PIT. Przepis ten stanowi bowiem, że w sytuacji gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość mieszkalna wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to pomimo to przychód trzeba zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, czyli „sprzedaż prywatna”.
Podkreślić przy tym należy, że powyższy wyjątek obejmuje wyłącznie nieruchomości mieszkalne wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a więc stanowiące środek trwały. Reguła ta nie będzie zatem obejmować nieruchomości przeznaczonych do dalszej odsprzedaży (towary handlowe) ani też nieruchomości użytkowych.
Sprzedaż nieruchomości prywatnej
Jak wskazaliśmy na początku, w tym przypadku obowiązek podatkowy występuje wyłącznie w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia dochodzi w okresie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości.
Jeśli sprzedaż następuje po tym terminie, to żadne powinności po stronie sprzedawcy nie pojawiają się – nie ma konieczności wykazywania tak powstałego przychodu w jakiejkolwiek deklaracji podatkowej.
Jeżeli natomiast obowiązek podatkowy powstaje, to należy zastosować zasady określone w art. 30e ustawy PIT.
Z treści tego przepisu wynika, że stawka podatku wynosi 19% i jest obliczana od dochodu, który w tym wypadku stanowi podstawę opodatkowania. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W kontekście powyższego zauważmy, że w ustaleniu podstawy opodatkowania należy wziąć pod uwagę dokonane odpisy amortyzacyjne. Wynika to z faktu, że przedmiotem sprzedaży prywatnej nieruchomości mogą być nie tylko nieruchomości mieszkalne (gdzie amortyzacja na mocy art. 22c pkt 2 ustawy PIT jest wyłączona), ale i również użytkowe.
W przypadku powstania zobowiązania podatkowego zapłata podatku następuje w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym równocześnie ze złożeniem deklaracji PIT-39. Nie ma konieczności regulowania zaliczki na podatek w trakcie roku podatkowego.
Warto w tym miejscu dodać, że zgodnie z art. 9 ust. 3a pkt 1 ustawy PIT przepisy dotyczące rozliczania strat podatkowych nie mają zastosowania do dochodów z odpłatnego zbycia rzeczy i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. To oznacza, że strata ze zbycia jednej nieruchomości nie może pomniejszyć dochodu ze sprzedaży innej nieruchomości w ramach tego źródła przychodu.
Przykład 1.
W jaki sposób rozliczyć stratę ze sprzedaży nieruchomości prywatnej?
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w 2021 roku sprzedała nieruchomość za 150 000 zł. Nieruchomość tę zakupiła rok wcześniej za kwotę 170 000 zł. Stratę w wysokości 20 000 zł podatnik wykazał w PIT-39 składanym do 30 kwietnia 2022 roku. Następnie w 2022 roku podatnik sprzedał nieruchomość za 200 000 zł, którą zakupił w 2019 roku za 140 000 zł. W konsekwencji w zeznaniu PIT-39 za 2022 rok podatnik wykaże dochód do opodatkowania w kwocie 60 000 zł. Od dochodu nie można odliczyć straty wykazanej w PIT-39 za 2021 rok.
Końcowo wskażmy, że wyłącznie w ramach tego źródła przychodu podatnik ma możliwość zastosowania zwolnienia ze względu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe. Wynika to z faktu, iż stanowiący o zwolnieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT odnosi się w swojej treści tylko do art. 30e ustawy PIT.
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej
W sytuacji gdy następuje sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, powstały w ten sposób przychód (z zastrzeżeniem treści art. 14 ust. 2c ustawy PIT) rozliczamy na analogicznych zasadach jak każdy zysk wygenerowanych w ramach tego źródła.
W zależności od wybranej formy opodatkowania różne też będą stawki podatkowe. W przypadku podatku liniowego 19%, skali podatkowej 12% lub 32%, natomiast jeśli chodzi o ryczałt – 10%. Warto też pamiętać, że w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podstawą opodatkowania jest przychód niezależnie od wielkości kosztów.
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej generuje również konieczność uwzględnienia dochodu w obliczaniu zaliczki na podatek w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego przedsiębiorca nie składa w tym zakresie osobnej deklaracji PIT, lecz ujmuje powstały dochód łącznie z innymi dochodami w jednej deklaracji podatkowej.
Z uwagi jednak na fakt, iż tak powstały przychód zaliczamy do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, możliwe jest rozliczenie straty ze zbycia jednej nieruchomości z dochodami z pozostałej działalności gospodarczej.
Różnice występujące pomiędzy omawianymi źródłami przychodu w zakresie zbycia nieruchomości są bardzo duże. Obowiązują różne stawki podatku oraz różne mechanizmy rozliczenia zobowiązania podatkowego. W świetle powyższego bardzo ważnym zagadnieniem staje się poprawne określenie źródła przychodu.
