Poradnik Przedsiębiorcy

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - zasady

Na czynności konserwacji, modernizacji budynków, lokali mieszkaniowych składa się szereg różnych czynności funkcjonujących spójnie albo odrębnie w stosunku do usługi głównej. Opodatkowanie świadczonych usług konserwacji, modernizacji budynków, lokali mieszkaniowych może dotyczyć budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W tym miejscu pojawia się pytanie, czy zawsze podmiot świadczący tego typu usługi będzie mógł zastosować obniżoną stawkę podatku 8% VAT? Jaka powinna być zastosowana stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych? Analizę tych i innych problemów w aspekcie 8-procentowej stawki podatku VAT przedstawiono w niniejszej publikacji.

Stawka podatku VAT 8% tylko na niektóre towary i usługi

Zgodnie z art. 41 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług, zwaną dalej ustawą o podatku VAT, wobec towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 8%.

W załączniku nr 3 do ustawy o podatku VAT podatnik może odnaleźć m.in.:

  1. towary spożywcze, 

  2. towary zwykle używane w rolnictwie, 

  3. towary związane z ochroną zdrowia,

  4. pozostałe towary

  5. oraz niektóre usługi.

Do identyfikacji usług opodatkowanych obniżoną stawką 8% podatnik winien wykorzystywać klasyfikację PKWiU 2015. Załącznik nr 3 jednak nie obejmuje wszystkich przypadków związanych z możliwością użycia obniżonej stawki podatku VAT – 8%.

Obniżoną 8-procentową stawkę podatku VAT podatnik może zastosować do czynności:

  1. dostaw lub budowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

  2. remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Ponadto stawkę 8% podatku VAT podatnik zastosuje do sprzedaży usług konserwacyjnych dotyczących: 

  1. obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych; 

  2. lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - obniżenie podstawowej stawki podatku VAT do 8% 

W tym miejscu trzeba przytoczyć § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 roku w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku VAT oraz warunków stosowania stawek obniżonych, zwanego dalej rozporządzeniem, stawkę podatku 23% VAT obniża się do wysokości 8% dla robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Z kolei roboty konserwacyjne w świetle ustawy o VAT to roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części, inne niż remont.

Tak więc obniżenie stawki podatku VAT do wysokości 8% dla robót konserwacyjnych dotyczy:

  • obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych;

  • lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12 – w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2.

Obniżenie stawki VAT z 23% do 8% nie znajdzie zastosowania, jeżeli wartość towarów bez podatku VAT wchodzących w podstawę opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych przekroczy 50% tej podstawy.

Zatem, uwzględniając powyższe, należy podkreślić, że obniżonej stawki podatku VAT 8% nie można stosować dowolnie dla wszystkich dostaw budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym czy też remontów, modernizacji, konserwacji tych budynków, lokali mieszkaniowych itp. Aby rozwikłać ten problem, należy skonkretyzować, czym są użyte w ustawie budynki mieszkaniowe.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego

Prawodawca przez określenie „budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym” rozumie obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (wyłączając lokale użytkowe):

  • budynki mieszkalne stałego zamieszkania znajdujące się w PKOB w dziale 11;

  • lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 (PKOB);

  • obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację.

Warto zaznaczyć, że do zakresu budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie należy załączać:

  1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

  2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Budynki mieszkalne

Obniżoną stawkę podatku VAT 8% podatnik może zastosować do dostaw budynków i niektórych robót budowlanych w obiektach będących budynkami mieszkalnymi stałego zamieszkania znajdującymi się w PKOB w dziale 11. Przedstawia je poniższa tabela.

Dział 11 PKOB

BUDYNKI MIESZKALNE

Symbol PKOB

Opis działu / poddziału

Opis budynków zawartych w działach
i poddziałach klasyfikacji działu 11

111

Budynki mieszkalne jednorodzinne

1110

Budynki mieszkalne jednorodzinne

  1. Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.

  2. Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. 


Klasa nie obejmuje:

  • Budynków gospodarstw rolnych (1271),

  • Budynków o dwóch mieszkaniach (1121),

  • Budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122).

112

Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe

1121

Budynki o dwóch mieszkaniach

Budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach.

1122

Budynki o trzech
i więcej mieszkaniach

Budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach. 


Klasa nie obejmuje:

  • Budynków zbiorowego zamieszkania (1130),

  • Hoteli (1211),

  • Schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212).

113

Budynki zbiorowego zamieszkania

1130

Budynki zbiorowego zamieszkania

  1. Budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.

  2. Budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych.

  3. Budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.


Klasa nie obejmuje:

  • Szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264),

  •  Zabudowań koszarowych (1274).

Obiekt mieszkaniowy przekraczający metraż limitowy

Należy podkreślić, że w świetle art. 12c ustawy o VAT, jeżeli usługi konserwacji czy modernizacji będą dotyczyć budynków, lokali mieszkaniowych o powierzchni przekraczającej wcześniej wymienione limity, obniżona stawka podatku 8% VAT znajdzie zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

A zatem po przekroczeniu ww. limitów stawka podatku VAT w odniesieniu do przedmiotowych usług wyniesie w proporcji powyżej ustalonej wartości 23% podatku VAT.

W pierwszej części publikacji zaprezentowano szereg najistotniejszych uwarunkowań pozwalających na zastosowanie obniżonej stawki podatku VAT 8% podatku VAT podatnikowi przy budowie, dostawie oraz świadczeniu niektórych usług budowlanych w budynkach mieszkalnych. W drugiej części zaprezentowano wiele stanowisk organów podatkowych w różnych okolicznościach w aspekcie możliwości użycia obniżonej stawki podatku VAT 8%.

Opodatkowanie usług konserwacji, modernizacji elementów instalacyjnych w budynkach mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym oraz w lokalach mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych dostarcza podatnikom świadczącym te usługi wielu wątpliwości w zakresie zastosowania prawidłowej stawki VAT. 

Niektóre wątpliwości w zakresie podstawowej lub obniżonej stawki VAT rozwieje niniejsza publikacja. 

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - konserwacja i naprawa ogrodzenia budynków, ławek, placu zabaw objętych społecznym programem mieszkaniowym

Spółka cywilna świadczy usługi konserwacji i naprawy w budynkach, które mieszczą się w dziale 11, objętych społecznym programem mieszkaniowym oraz w dziale 12, czyli lokalów mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych.

Spółka tym razem przyjęła zlecenie usług murarskich, malarskich związanych z konserwacją elementów ogrodzeń, ławek, wyposażenia placu zabaw otaczających obiekty budowlane objęte społecznym programem mieszkaniowym. Czy w takim wypadku podatnik może zastosować obniżoną stawkę podatku 8% dla wykonywanych usług?

Niestety nie. Mimo że skutek wykonanych usług posiada podłoże konserwacji elementów ogrodzeniowych otaczających obiekty budowlane objęte społecznym programem mieszkaniowym, to Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 15 listopada 2012 roku o sygn. ITPP1/443-858/10/TS, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 1 grudnia 2011 roku o sygn. IPPP3/443-1172/11-4/k.c. stwierdzili, że właściwą stawką podatku VAT dla tego typu usług będzie 23%. Podstawą do zastosowania obniżonej 8-procentowej stawki podatku VAT nie są prace związane z infrastrukturą towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu, np. montażem ogrodzeń.

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - naprawa i konserwacja urządzeń wodno-kanalizacyjnych budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą świadczy zarówno usługi montażu przyłączy wodociągowych, jak i konserwacji instalacji wodno-kanalizacyjnej. Podatnik wykonuje aktualnie zlecenie naprawy i konserwacji urządzeń infrastruktury wodno-kanalizacyjnej przy budynkach objętych społecznym programem mieszkaniowym. Usługi te polegają na naprawie kanalizacji deszczowej czy konserwacji urządzeń osobnego budynku, w którym znajdują się urządzenia filtrujące i dostarczające wodę do budynków mieszkalnych.

Podatnik powziął w wątpliwość, czy tego typu usługi będą składać się na usługi konserwacji budynków, lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym, dla których będzie mógł zastosować obniżoną stawkę podatku 8% VAT.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 29 lutego 2012 roku o sygn. IPTPP1/443-1017/11-4/AK, z uwagi na istotę prac niekwalifikujących się w skład usług konserwacji (w myśl ustawy o VAT) oraz świadczenie tych prac poza bryłą budynku spowoduje, że właściwą dla zastosowania w tej sytuacji stawką podatku VAT do tego typu usług będzie 23%.

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - naprawa i konserwacja instalacji gazowej oraz centralnego ogrzewania w budynkach objętych społecznym programem mieszkaniowym

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą przyjęła zlecenie wykonania bieżących i okresowych przeglądów stanu technicznego budynków (objętych społecznym programem mieszkaniowym) mieszkalnych (lokali mieszkalnych) i znajdujących się w nich instalacji centralnego ogrzewania oraz gazowej. Podatnik sklasyfikował te usługi pod numerem PKWiU 71.12.11.0. Wystawiając fakturę za wykonane ww. usługi, chciałby zastosować obniżoną stawkę podatku 8% VAT. Czy będzie mógł to zrobić?

W tej sprawie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach oraz w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej odpowiednio z 12 maja 2011 roku o sygn. IBPP2/443-146/11/ICz oraz z 18 listopada 2011 roku o sygn. ITPP2/443-1191/11/AK.

Obaj uznali, że przedmiotowe świadczone usługi (w budynkach objętych społecznym programem mieszkaniowym) polegające na przeglądzie instalacji gazowych i centralnego ogrzewania, w przypadku gdy nie wiążą się one z żadną fizyczną ingerencją w materię budynku jako niewypełniajace definicji budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy oraz konserwacji, będą podlegały opodatkowaniu standardową stawką podatku 23% VAT.

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - naprawa i konserwacja urządzeń kominiarskich w budynkach objętych społecznym programem mieszkaniowym

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą świadczy usługi naprawy, przeglądu, czyszczenia, konserwacji przewodów kominowych i wentylacyjnych. Podatnik zrealizował nowe zlecenie:

  1. polegające na okresowej kontroli przewodów kominowych;

  2. prace konserwacyjne przewodów kominowych polegające na czyszczeniu przewodów kominowych wraz z naprawą tynków;

  3. prace murarskie przy przewodach kominowych.

Prace były wykonane w budynkach objętych społecznym programem mieszkaniowym.

Podatnik, wystawiając fakturę za wykonane ww. usługi, chciałby zastosować obniżoną stawkę podatku 8% VAT. Czy będzie mógł to uczynić?

W odniesieniu do usługi nr 1 właściwa stawka VAT będzie wynosiła 23%, a w stosunku do usługi nr 2 podatnik będzie miał możliwość zastosować obniżoną stawkę podatku 8% VAT.

Takie samo stanowisko przyjął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 12 maja 2011 roku o sygn. IBPP2/443-146/11/ICz.

Stawka VAT dla usług konserwacji w budynkach mieszkalnych - przegląd a konserwacja kotła gazowego

Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą polegającą na montażu instalacji gazowej (PKWIU 43.22.20.0) oraz dokonywaniu jej przeglądów, konserwacji. Podatnik dodatkowo zajmuje się również przeglądem i konserwacja pieców gazowych. 

Usługi te polegają na :

  1. sprawdzaniu stanu technicznego i prawidłowości podłączeń;  

  2. czyszczeniu urządzenia gazowego;

  3. konserwacji podzespołów gazowych; 

  4. regulacji urządzeń (dokręcanie, przesmarowanie i doszczelnianie połączeń gwintowanych);

  5. kontroli szczelności oraz funkcjonowania układów zabezpieczających. 

Powyższe usługi konserwacyjne skutkują tym, że w niektórych przypadkach wymieniane są także niektóre podzespoły i części. Jednak ich wartość bez podatku VAT wchodzących w podstawę opodatkowania świadczonych robót konserwacyjnych nie przekracza w żadnym przypadku 50% tej podstawy. 

Wszystkie wykonywane przez podatnika usługi dotyczą tylko budynków mieszkalnych stałego zamieszkania (PKOB 11), gdzie powierzchnia lokali mieszkalnych w tych budynkach nie przekracza ustawowych limitów.

Jednak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej z 31 października 2019 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.567.2019.2.ICZ był zdania, że usługa przeglądu tj. kontroli stanu technicznego pieca gazowego nie została wymieniona w przepisach ustawy o VAT czy Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 roku w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania stawek obniżonych (§ 3 ust. 1 tego rozporządzenia). 

Wykonywania powyższych usług (z wyjątkiem usługi konserwacji pieca gazowego) nie można więc zakwalifikować jako budowy, remontu, modernizacji, przebudowy lub konserwacji obiektów budowlanych. Zatem te usługi będą podlegać odrębnemu opodatkowaniu od usługi konserwacji kotła gazowego według stawki w wysokości 23% VAT.

Natomiast usługa konserwacji pieca gazowego w budynkach objętych społecznym programem mieszkaniowym będzie podlegać obniżonej stawce podatku 8% VAT jako usługa konserwacji. Jednakże usługa przeglądu kotła gazowego będzie stanowić usługę odrębną opodatkowaną stawką podatku w wysokości 23%.