Poradnik Przedsiębiorcy

Uciążliwa działalność gospodarcza sąsiada - co zrobić?

Każdy marzy o zamieszkaniu w spokojnej okolicy i o domu, w którym można odpocząć po ciężkiej pracy. Niestety, nie w każdym przypadku będzie to możliwe, zwłaszcza jeżeli sąsiad zdecyduje się na otworzenie hałaśliwej czy w inny sposób uciążliwej działalności gospodarczej. Co jeszcze może zostać zaklasyfikowane? Czy uciążliwa działalność gospodarcza sąsiada może być traktowana jako wykroczenie? Tego dowiesz się z niniejszego artykułu!

Nie można zakazać sąsiadowi działalności gospodarczej

Obowiązująca w Polsce zasada swobody działalności gospodarczej zakłada, że każdy ma prawo do założenia i prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie ze swoim życzeniem i przekonaniem. Żaden przepis obowiązującego prawa nie nakłada na przyszłego przedsiębiorcę obowiązku uzyskania zgody sąsiada na prowadzenie przedsiębiorstwa.

Osoba planująca rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w swoim lokalu, czy na terenie swojej nieruchomości nie ma obowiązku uzyskania zgód sąsiadów zamieszkujących sąsiednie lokale czy posesje.
Sąsiad niezadowolony z działalności gospodarczej przedsiębiorcy prowadzonej w bliskiej okolicy nie jest jednak bezbronny i może bronić swoich praw w sposób przewidziany przez przepisy. Właściciel nieruchomości może podjąć działania zarówno na gruncie prawa cywilnego, jak i prawa administracyjnego bądź karnego, lecz nie może domagać się całkowitego zakazania przedsiębiorcy prowadzenia działalności gospodarczej. Takie żądanie niezasadnie ingerowałoby we wspomnianą powyżej swobodę działalności gospodarczej i jak uznaje się powszechnie w orzecznictwie sądów, jest środkiem niewspółmiernym do istniejącej potrzeby ograniczenia uciążliwych immisji. Jak wskazuje się w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 5 października 2017 r., wydany w sprawie o sygn.  I ACa 1520/16): 

“(...) całkowity zakaz prowadzenia działalności gospodarczej  w miejscu zamieszkania nie jest środkiem adekwatnym do zaprzestania naruszeń (...).  Ewentualnie można byłoby jedynie rozważać zobowiązanie do podjęcia działań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomości (...), dzięki którym nastąpiłoby ograniczenie niekorzystnych następstw”. 

Przykład 1:

Sąsiad Joanny na swojej posesji otworzył działalność gospodarczą – warsztat i parking dla samochodów ciężarowych. Joanna niezadowolona z hałasu i zniszczonej drogi dojazdowej do ich posesji, może domagać się przed sądem zobowiązania sąsiada do zaniechania uciążliwych działań, na przykład poprzez obniżenie poziomu hałasu czy dokonania koniecznej naprawy drogi, ale nie może żądać całkowitego zakazania sąsiadowi prowadzenia działalności gospodarczej.

Korzystanie z nieruchomości musi być rozsądne

Nowy właściciel kupując nieruchomość, nabywa do niej pełne prawa i może korzystać ze swojej posesji w sposób zgodny ze swoimi pragnieniami i potrzebami. Wolność korzystania z nieruchomości nie ma jednakże charakteru nieograniczonego. Każdy właściciel nieruchomości musi respektować prawa sąsiadów do swobodnego i niezakłóconego korzystania z własnych posesji.

Przepis art. 144 Kodeksu cywilnego
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Zgodnie z obowiązującym prawem (przywołany powyżej przepis art. 144 Kodeksu cywilnego) każdy właściciel nieruchomości musi powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę. Miara, według której ocenia się dotkliwość zakłóceń, jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości (na przykład położenia nieruchomości na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową) i stosunków miejscowych (tj. oceny, co jest, a co nie jest dopuszczalne i przyjęte w danym miejscu i czasie).

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu:

“(...) ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 kc powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe" odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 5 października 2017 r., wydany w sprawie o sygn.  I ACa 1520/16).

Osoba poszukująca odpowiedzi na swoje wątpliwości związane z uciążliwą działalnością gospodarczą sąsiada może natrafić na pojęcie tzw. immisji. Immisje oznaczają działania prowadzone przez właściciela nieruchomości na jego własnej posesji, których skutki odczuwalne są na nieruchomościach sąsiednich. Można wyróżnić dwa rodzaje immisji:

  • bezpośrednie;

  • pośrednie.

Immisje bezpośrednie w bezpośredni sposób oddziaływują na nieruchomość sąsiednią. Przykładami takich immisji może być na przykład wyrzucanie na posesję sąsiada śmieci czy odprowadzanie ścieków. Drugi rodzaj immisji oddziaływuje na nieruchomość sąsiednią w sposób pośredni, bez bezpośredniego działania właściciela, na przykład poprzez emisję hałasu, dymu czy składowanie na własnej posesji materiałów wybuchowych lub toksycznych.

Właściciel może żądać zaniechania uciążliwych działań

Osobie, która uważa, że sąsiad prowadzi działalność uciążliwą w sposób sprzeczny z przywołanym powyżej przepisem, może żądać:

  • przywrócenia stanu poprzedniego (na przykład naprawienia zniszczonej wskutek prowadzonej działalności infrastruktury);

  • zaniechania dalszych naruszeń.

Roszczenie o zaniechanie naruszeń ma doniosłe znaczenie, albowiem pozwala na uregulowanie stosunków pomiędzy sąsiadami w przyszłości. Jeżeli sąd zgodzi się z żądaniem powoda, wówczas zakaże sąsiadowi-pozwanemu wykonywania określonych czynności, które ingerują w prawo własności pozostałych mieszkańców

Przepis art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego
Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Jeśli zdecydujemy się na wystąpienie z roszczeniem o zaniechanie, należy dokładnie przemyśleć, w jaki sposób ma zostać sformułowane roszczenie o zaniechanie immisji, to powód (tj. osoba występująca z pozwem) musi wskazać sądowi, jakiego działania dokładnie się domaga. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.  W pozwie należy oznaczyć:

  • datę i miejsca jego złożenia;

  • dane osoby, która wnosi pozew (imię i nazwisko, adres, numer PESEL);

  • dane pozwanego sąsiada (imię i nazwisko lub nazwę, adres);

  • określenie żądania tj. jakiego dokładnie zaniechania domaga się powód;

  • uzasadnienie żądania (wskazanie wszystkich okoliczności sprawy - gdzie mieszkają strony, jaki charakter ma ta okolica, w jaki sposób działalność gospodarcza sąsiada zakłóca prawa powoda i innych mieszkańców);

  • dowody (np. zeznania świadków, wykonane fotografie, dokumenty potwierdzające natężenie hałasu, itp);

  • własnoręczny podpis powoda.

Uciążliwa działalność gospodarcza - sąsiad może zostać ukarany za wykroczenie

Uciążliwy sąsiad musi liczyć się również z innymi konsekwencjami. Zakłócanie spokoju jest wykroczeniem, zagrożonym karą aresztu (do 30 dni), karą ograniczenia wolności (do 1 miesiąca) lub karą grzywny.

Przepis art. 51. § 1 Kodeksu wykroczeń 
Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
Aby zgłosić popełnienie wykroczenia, konieczne jest zawiadomienie właściwej miejscowo jednostki Policji. Nawet jeżeli przybyli na miejsce funkcjonariusze odmówią nałożenia mandatu, powinni sporządzić notatkę, która może okazać się pomocna w toku ewentualnego postępowania sądowego w sprawie o zaniechanie.

Niezależnie od powyższego, właściciel nieruchomości borykający się z uciążliwym sąsiadem może podjąć działania również na gruncie prawa administracyjnego, na przykład domagając się przeprowadzenia kontroli przez powołane do tego organy (np. Państwową Inspekcję Pracy, Państwową Inspekcję Handlową czy Państwową Inspekcję Sanitarną – w zależności od rodzaju prowadzonego przedsiębiorstwa i okoliczności sprawy).