Poradnik Przedsiębiorcy

Immisje a sąsiad przedsiębiorca - co należy wiedzieć?

Prawo własności nieruchomości nie ma nieograniczonego charakteru. Każdy właściciel nieruchomości, zarówno przedsiębiorca, jak i osoba fizyczna, jest zobowiązany do korzystania z niej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego. Jeśli właściciel korzysta ze swojej nieruchomości w sposób łamiący te zasady i zakłóca swobodne używanie nieruchomości sąsiednich, naraża się na roszczenia, które wywołują tzw. immisje.

Czym są immisje?

Choć żaden przepis Kodeksu cywilnego nie zawiera jednoznacznej definicji immisji, przyjmuje się, że są nimi wszystkie działania właściciela nieruchomości – niezależnie od ich charakteru – które są odczuwalne na nieruchomościach sąsiednich. Przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczące z nieruchomością, z której pochodzą immisje, lecz także inne nieruchomości położone w obrębie szkodliwego oddziaływania. Immisje mogą dotyczyć nieruchomości o różnym charakterze, zarówno gruntów, jak i budynków i mieszkań.

Art. 143 i 144 Kodeksu cywilnego
Art. 143.
„W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód”.
Art. 144. „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Przy ocenie tego, czy dane działania będą stanowiły immisje, kluczowe znaczenie mają przeznaczenie nieruchomości oraz tzw. stosunki miejscowe. Nie każde działanie przedsiębiorcy wykraczające poza granice jego nieruchomości będzie uznawane za szkodliwe immisje. W oczywisty sposób przeznaczenie nieruchomości wynika z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz innych aktów prawnych (np. aktów określających wymagania techniczne, jakim muszą odpowiadać konkretne urządzenia czy instalacje). Stosunki miejscowe muszą być oceniane w sposób kompleksowy, przy uwzględnieniu szeregu czynników, takich jak czas immisji, miejsce, położenie innych nieruchomości, intensywność immisji oraz pory, w jakich występują (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 1969 r. wydany w sprawie o sygn. II CR 208/69). 

Immisje pośrednie i bezpośrednie

Immisje mogą mieć różnoraki charakter. Podstawowy podział sposobów oddziaływania pozwala na wyróżnienie immisji:

  • materialnych, o charakterze ściśle fizycznymi (np. zapachy, dźwięki, pyły, wstrząsy);

  • niematerialnych, które mają charakter oddziaływania psychicznego (np. poczucie zagrożenia spowodowane składowaniem na nieruchomości materiałów niebezpiecznych);

  • pośrednich, które nie są zamierzone i są efektem ubocznym normalnego korzystania z nieruchomości (np. dźwięk koszenia trawy na trawnikach przylegających do budynku);

  • bezpośrednich, które mają charakter celowy i zamierzony (np. odprowadzanie wody czy ścieków na nieruchomość sąsiednią);

  • pozytywnych, polegających na działaniu (np. emisji hałasu czy dymu);

  • negatywnych, polegających na zaniechaniu (np. uniemożliwienie dostępu do światła dziennego).

Jeśli przedsiębiorca w toku prowadzonej działalności korzysta z nieruchomości w sposób dopuszczający do powstania immisji i negatywnie oddziałuje na nieruchomości sąsiednie, musi liczyć się z roszczeniami sąsiadów. Warto pamiętać, że na zarzut immisji może narazić się nie tylko przedsiębiorca będący właścicielem nieruchomości, lecz także wykorzystujący przy prowadzeniu działalności nieruchomość na podstawie innego tytułu prawnego (np. najmu, dzierżawy, użytkowania wieczystego itd.).

Sąsiad ma prawo do roszczenia negatoryjnego

Osoby dotknięte problemem immisji mogą żądać od właściciela nieruchomości (albo, jak wskazano powyżej, od innej osoby władającej nieruchomością i odpowiedzialnej za powstanie szkodliwych oddziaływań) zaprzestania działań naruszających ich prawa. Roszczenie sąsiadów w takim wypadku przybiera postać tzw. roszczenia negatoryjnego, opartego o przepis art. 222 § 2 kc. Poszkodowani sąsiedzi mogą żądać od przedsiębiorcy wytwarzającego immisje:

  1. przywrócenia stanu zgodnego z prawem (tj. np. odpowiadającego warunkom opisanym w warunkach zabudowy);

  2. zaniechania dalszych naruszeń.

Art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego
„Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Roszczenie negatoryjne jest roszczeniem o charakterze majątkowym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 19 grudnia 2002 r. wydane w sprawie o sygn. V CZ 162/02). To rozróżnienie będzie miało znaczenie m.in. z punktu widzenia wysokości opłaty sądowej od pozwu w sprawie o zaniechanie immisji.

Aby roszczenie negatoryjne zostało uznane przez sąd za zasadne, immisje muszą mieć charakter obiektywny. Subiektywne odczucia sąsiadów o szkodliwości działań podejmowanych przez przedsiębiorcę nie mają znaczenia dla oceny zasadności powództwa. Jednocześnie, immisje muszą wykraczać „poza przyjętą miarę”, zgodnie z oceną dokonaną na podstawie przywołanego powyżej przepisu art. 144 kc.

Jeśli roszczenie poszkodowanego sąsiada zostanie uznane za zasadne, przedsiębiorca nie tylko będzie musiał zastosować się do wydanego w sprawie orzeczenia (np. zakazującego dalszego prowadzenia działalności powodującej immisje), lecz także zostanie obciążony obowiązkiem pokrycia kosztów procesu. Mogą być one wysokie, obejmują bowiem nie tylko opłatę od pozwu i wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika powoda, lecz także poniesione w sprawie wydatki, na przykład w postaci wynagrodzenia biegłych ustanowionych do oceny poziomu immisji oraz ich szkodliwości. 

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1983 r., wydanym w sprawie o sygn. III CRN 100/83, roszczenie negatoryjne ma zastosowanie nie tylko do immisji już istniejących, lecz także do zaniechania przygotowań do działań, które mogłyby spowodować szkodliwe immisje.

Przedsiębiorca może zapłacić sąsiadowi odszkodowanie

W niektórych sytuacjach opisane powyżej powództwo negatoryjne nie wystarczy do zaspokojenia wszystkich roszczeń poszkodowanych sąsiadów. Jeśli powstałe wskutek działania przedsiębiorcy szkody są tego rodzaju, że samo zaniechanie naruszeń nie spowoduje rozwiązania problemu, osoby dotknięte szkodliwymi działaniami mogą dochodzić odszkodowania w oparciu o zasady ogólne.

Takie stanowisko zostało potwierdzone orzecznictwem sądów – w wyroku Sądu Najwyższego z 21 stycznia 1976 r., wydanego w sprawie o sygn. III CRN 367/75, wskazano wprost, że „art. 144 k.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania ale na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i nast.)”.

"Jeśli przedsiębiorca dopuszczając do immisji, spowodował powstanie szkody po stronie sąsiada dotkniętego szkodliwymi oddziaływaniami pochodzącymi z nieruchomości przedsiębiorcy, podmiot poszkodowany może domagać się zasądzenia na jego rzecz odszkodowania. Podstawą do żądania odszkodowania jest przepis art. 415 kc, który stanowi, że „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

W toku postępowania o zapłatę tytułem naprawienia szkody sąd zbada, czy zostały spełnione przesłanki tzw. odpowiedzialności deliktowej wynikającej z przepisu art. 415 kc:

  • poszkodowany sąsiad w istocie doznał szkody, tj. uszczerbku w należących do niego dobrach, zazwyczaj o charakterze majątkowym;

  • szkoda została wywołana bezprawnym działaniem sprawcy immisji;

  • pomiędzy szkodą a działaniem sprawcy zachodzi adekwatny związek przyczynowy.

Wskazane powyżej przesłanki muszą być spełnione łącznie. Szkodą w przypadku pozwu dotyczącego immisji może być nie tylko rzeczywiście poniesiona strata (np. konieczność drenażu gruntu), lecz także spadek wartości nieruchomości.