Poradnik Przedsiębiorcy

Likwidacja przedsiębiorstwa a sprzedaż nieruchomości

Likwidacja przedsiębiorstwa może być spowodowana wieloma czynnikami ekonomicznymi. Pojawia się pytanie, w jaki sposób należy postąpić z pozostałym po likwidacji majątkiem firmowym. Szczególne regulacje obowiązują w odniesieniu do nieruchomości, które wcześniej były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a następnie w wyniku likwidacji stały się elementem majątku prywatnego.

Likwidacja przedsiębiorstwa - opodatkowanie składników majątkowych

W celu prawidłowej analizy przedstawionego zagadnienia w pierwszej kolejności należy wskazać na treść art. 14 ust. 2 pkt 17 ustawy PIT, zgodnie z którym za przychody z działalności gospodarczej uważa się przychody z odpłatnego zbycia składników majątku:

  • pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie,
  • otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki.

Dodatkowo warto przytoczyć art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy PIT - nie uznaje się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:

  • pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,
  • otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki
  •  jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja przedsiębiorstwa: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że za przychody z działalności gospodarczej uważane są przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej wycofane na skutek likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zasady opodatkowania nieruchomości otrzymanych po likwidacji działalności

Generalna zasada w podatku dochodowym od osób fizycznych głosi, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT).

Powyższej zasady ogólnej nie stosuje się do odpłatnego zbycia nieruchomości niemieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT).

Jeżeli jednak podatnik w prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje nieruchomości mieszkalne, to do ich odpłatnego zbycia należy stosować zasady ogólne. W rezultacie, nawet jeżeli nieruchomość o charakterze mieszkalnym stanowi składnik majątku firmowego, to do jej zbycia stosuje się zasady określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Przykład 1.

Przedsiębiorca w toku prowadzonej działalności gospodarczej korzysta z hali magazynowej. 10 września 2015 r. nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej. W rezultacie jeżeli do 1 października 2021 r. podatnik sprzeda nieruchomość, przychód z tej transakcji wciąż będzie kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej (pomimo faktu, iż działalność została zlikwidowana).

Przykład 2.

Przedsiębiorca nabył w 2013 r. lokal mieszkalny. Od początku 2014 r. wykorzystywał go w prowadzonej działalności gospodarczej. 2 listopada 2017 r. nastąpiła likwidacja działalności. 1 stycznia 2018 r. podatnik sprzedał lokal mieszkalny. Przychód ze sprzedaży zostanie zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, który podlega opodatkowaniu podatkiem w wysokości 19%. Jeżeli podatnik dokonałby sprzedaży lokalu mieszkalnego po 31 grudnia 2018 r., odpłatne zbycie byłoby wolne od podatku.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 listopada 2011 r., sygn. IBPBI/1/415-934/11/ZK:

(…) stwierdzić należy, iż wskazany we wniosku grunt i budynek (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) stanowiły odrębne środki trwałe wykorzystywane na potrzeby prowadzonej uprzednio przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Z tej też przyczyny przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tych składników majątku, o ile sprzedaż ta nastąpi przed upływem 6 letniego terminu, liczonego od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania tych składników majątku z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, stanowić będzie przychód ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podsumowując powyższe rozważania, stwierdzić należy, że sam fakt otrzymania nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Natomiast zakres czasowy opodatkowania oraz rodzaj źródła przychodów, do jakiego należy przyporządkować przychód z tytułu zbycia nieruchomości uzyskanej po likwidacji, zależy w głównej mierze od charakteru tejże nieruchomości.