Podpisanie umowy z deweloperem stanowi pierwszy etap na drodze uzyskania własności lokalu mieszkalnego. Z uwagi na różne okoliczności, zanim jeszcze dojdzie do podpisania aktu notarialnego, podatnik może zdecydować się na odpłatne przeniesienie praw z umowy deweloperskiej na inną osobę. Takie działanie nazywamy cesją praw. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie mogą być skutki podatkowe gdy zostanie podpisana cesja umowy na mieszkanie.
Czym jest cesja?
Aby lepiej zrozumieć, jakie są podatkowe konsekwencje powyższej transakcji, w pierwszej kolejności wyjaśnijmy, czym jest cesja.
Cesja jest inaczej określana jako przelew wierzytelności. Warto zauważyć, że w momencie podpisania umowy z deweloperem, osoba fizyczna nabywa określoną wierzytelność w stosunku do dewelopera. Na jej podstawie może domagać się określonego działania, które w tym przypadku polega na przeniesieniu prawa własności do wybudowanego przez dewelopera lokalu. Wierzytelność ta jest elementem stosunku zobowiązaniowego. W zakresie tak podpisanej z deweloperem umowy nie dochodzi jeszcze do rozporządzania własnością nieruchomością. Podatnik uzyskuje jedynie prawo do żądania od dewelopera przeniesienia na niego prawa do nieruchomości w przyszłości.
Opisana wierzytelność może zostać przeniesiona na inną osobę. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że byłoby to wbrew ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
W wyniku cesji wierzytelności u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) wygasa stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.
Cesja umowy na mieszkanie na gruncie podatku PIT
Jeżeli transakcja przeniesienia wierzytelności ma charakter odpłatny, to takie zdarzenie wywołuje określone skutki w podatku dochodowym.
W celu prawidłowego rozliczenia podatku dochodowego należy przede wszystkim ustalić, do jakiego źródła przychodu można zaliczyć cesję wierzytelności. W tym miejscu warto zaznaczyć, że wierzytelność jest prawem majątkowym przysługującym podatnikowi. Prawa te obejmują zarówno roszczenia, uprawnienia kształtujące, jak i zarzuty. W rezultacie wierzytelności wynikające ze stosunków zobowiązaniowych stanowią prawo majątkowe.
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych. W konsekwencji przychód uzyskany z odpłatnej cesji umowy na mieszkanie, podpisanej z deweloperem, będzie zaliczany właśnie do tego źródła przychodu.
Sposób rozliczenia podatku
Zastanówmy się, w jaki sposób należy rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży praw majątkowych.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychód powstaje w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy. Powoduje to, że podatnik powinien rozpoznać przychód podatkowy w chwili, gdy faktycznie otrzyma wynagrodzenie za cesję wierzytelności. Ponadto zauważymy, że opodatkowaniu w każdym przypadku podlega dochód. Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy PIT dochód to nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Powyższe powoduje, że w ramach rozliczenia podatku podatnik ma również możliwość uwzględnienia kosztu uzyskania przychodu. W zakresie odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie przewiduje żadnej szczególnej regulacji, dlatego należy stosować zasadę ogólną wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów (z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23).
Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w przypadku transakcji cesji wierzytelności opodatkowaniu będzie podlegał dochód, którym będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw wynikających z umowy zawartej z deweloperem, pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem.
Przykład 1.
Osoba fizyczna podpisała z deweloperem umowę zobowiązaniową na mieszkanie. W momencie jej podpisania wpłaciła 40 000 zł. Po pewnym czasie postanowiła dokonać cesji praw z tej umowy na inną osobę. Sprzedała zatem wierzytelność za kwotę 50 000 zł. W tym przypadku dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 10 000 zł.
Zwróćmy jeszcze uwagę, że w przypadku przychodu z odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie wymaga od podatników wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek w trakcie roku. Oznacza to, że rozliczenia podatku należy dokonać jednorazowo po zakończeniu roku w terminie składania zeznania podatkowego.
Ustalony dochód powinien być wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód lub poniesiono stratę. Dochód uzyskany z tego źródła podlega kumulacji z dochodami z innych źródeł i ma do niego zastosowanie ogólna stawka podatkowa wynikająca z art. 27 ust. 1 ustawy PIT (tj. 18% lub 32%).
Cesja umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem a PCC
W przypadku cesji dochodzi do sprzedaży prawa majątkowego. W związku z tym pojawia się pytanie, czy tego typu działanie powoduje konieczność rozpoznania po stronie nabywcy obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
Katalog czynności, których dokonanie powoduje konieczność zapłaty podatku, został wymieniony w art. 1 ust. 1 ustawy PCC. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu. Umowa cesji nie została tam wskazana, co powoduje, że jej zawarcie nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC.
Tak też wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 1.03.2019 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.288.2018.2.HS:
„Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że za zgodą dewelopera doszło do zmiany umowy deweloperskiej, polegającej na tym, że na Wnioskodawczynię został przeniesiony ogół przysługujących Panu A. praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane wyżej przepisy prawa – przyjmując za Wnioskodawczynią, że zawarta umowa cesji i porozumienia w istocie nie przybrała postaci żadnej z czynności wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności umowy sprzedaży – należy stwierdzić, że opisana we wniosku umowa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym z tytułu jej zawarcia Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od czynności cywilnoprawnych był nienależny. Wnioskodawczyni nie była również zobowiązana do zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym”.
