Poradnik Przedsiębiorcy

Cesja umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem

Podpisanie umowy z deweloperem stanowi pierwszy etap na drodze uzyskania własności lokalu mieszkalnego. Z uwagi na różne okoliczności, zanim jeszcze dojdzie do podpisania aktu notarialnego, podatnik może zdecydować się na odpłatne przeniesienie praw z umowy deweloperskiej na inną osobę. Takie działanie nazywamy cesją praw. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie mogą być skutki podatkowe gdy zostanie podpisana cesja umowy na mieszkanie.

Czym jest cesja?

Aby lepiej zrozumieć, jakie są podatkowe konsekwencje powyższej transakcji, w pierwszej kolejności wyjaśnijmy, czym jest cesja.

Cesja jest inaczej określana jako przelew wierzytelności. Warto zauważyć, że w momencie podpisania umowy z deweloperem, osoba fizyczna nabywa określoną wierzytelność w stosunku do dewelopera. Na jej podstawie może domagać się określonego działania, które w tym przypadku polega na przeniesieniu prawa własności do wybudowanego przez dewelopera lokalu. Wierzytelność ta jest elementem stosunku zobowiązaniowego. W zakresie tak podpisanej z deweloperem umowy nie dochodzi jeszcze do rozporządzania własnością nieruchomością. Podatnik uzyskuje jedynie prawo do żądania od dewelopera przeniesienia na niego prawa do nieruchomości w przyszłości.

Opisana wierzytelność może zostać przeniesiona na inną osobę. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że byłoby to wbrew ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

W wyniku cesji wierzytelności u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) wygasa stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.

Cesja umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem stanowi przelew wierzytelności, na podstawie którego wierzytelność wobec dewelopera zostaje przeniesiona na inną osobę.

Cesja umowy na mieszkanie na gruncie podatku PIT

Jeżeli transakcja przeniesienia wierzytelności ma charakter odpłatny, to takie zdarzenie wywołuje określone skutki w podatku dochodowym.

W celu prawidłowego rozliczenia podatku dochodowego należy przede wszystkim ustalić, do jakiego źródła przychodu można zaliczyć cesję wierzytelności. W tym miejscu warto zaznaczyć, że wierzytelność jest prawem majątkowym przysługującym podatnikowi. Prawa te obejmują zarówno roszczenia, uprawnienia kształtujące, jak i zarzuty. W rezultacie wierzytelności wynikające ze stosunków zobowiązaniowych stanowią prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych. W konsekwencji przychód uzyskany z odpłatnej cesji umowy na mieszkanie, podpisanej z deweloperem, będzie zaliczany właśnie do tego źródła przychodu.

Odpłatne zbycie (cesja) wierzytelności wynikającej z umowy podpisanej z deweloperem stanowi przychód ze sprzedaży praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT.

Sposób rozliczenia podatku

Zastanówmy się, w jaki sposób należy rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży praw majątkowych.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychód powstaje w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy. Powoduje to, że podatnik powinien rozpoznać przychód podatkowy w chwili, gdy faktycznie otrzyma wynagrodzenie za cesję wierzytelności. Ponadto zauważymy, że opodatkowaniu w każdym przypadku podlega dochód. Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy PIT dochód to nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Powyższe powoduje, że w ramach rozliczenia podatku podatnik ma również możliwość uwzględnienia kosztu uzyskania przychodu. W zakresie odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie przewiduje żadnej szczególnej regulacji, dlatego należy stosować zasadę ogólną wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów (z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23).

Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w przypadku transakcji cesji wierzytelności opodatkowaniu będzie podlegał dochód, którym będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw wynikających z umowy zawartej z deweloperem, pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem.

Przykład 1.
Osoba fizyczna podpisała z deweloperem umowę zobowiązaniową na mieszkanie. W momencie jej podpisania wpłaciła 40 000 zł. Po pewnym czasie postanowiła dokonać cesji praw z tej umowy na inną osobę. Sprzedała zatem wierzytelność za kwotę 50 000 zł. W tym przypadku dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 10 000 zł.

Zwróćmy jeszcze uwagę, że w przypadku przychodu z odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie wymaga od podatników wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek w trakcie roku. Oznacza to, że rozliczenia podatku należy dokonać jednorazowo po zakończeniu roku w terminie składania zeznania podatkowego.

Ustalony dochód powinien być wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód lub poniesiono stratę. Dochód uzyskany z tego źródła podlega kumulacji z dochodami z innych źródeł i ma do niego zastosowanie ogólna stawka podatkowa wynikająca z art. 27 ust. 1 ustawy PIT (tj. 18% lub 32%).

W przypadku cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej opodatkowaniu podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztem nabycia prawa. Rozliczenia podatku dokonuje się w zeznaniu rocznym składanym po zakończeniu roku podatkowego. Uzyskany dochód podlega łączeniu z innymi dochodami i jest opodatkowany zgodnie ze skalą podatkową.

Cesja umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem a PCC

W przypadku cesji dochodzi do sprzedaży prawa majątkowego. W związku z tym pojawia się pytanie, czy tego typu działanie powoduje konieczność rozpoznania po stronie nabywcy obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Katalog czynności, których dokonanie powoduje konieczność zapłaty podatku, został wymieniony w art. 1 ust. 1 ustawy PCC. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu. Umowa cesji nie została tam wskazana, co powoduje, że jej zawarcie nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC.

Tak też wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 1.03.2019 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.288.2018.2.HS:
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że za zgodą dewelopera doszło do zmiany umowy deweloperskiej, polegającej na tym, że na Wnioskodawczynię został przeniesiony ogół przysługujących Panu A. praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane wyżej przepisy prawa – przyjmując za Wnioskodawczynią, że zawarta umowa cesji i porozumienia w istocie nie przybrała postaci żadnej z czynności wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności umowy sprzedaży – należy stwierdzić, że opisana we wniosku umowa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym z tytułu jej zawarcia Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od czynności cywilnoprawnych był nienależny. Wnioskodawczyni nie była również zobowiązana do zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym”.

Przelew wierzytelności wynikającej z umowy podpisanej z deweloperem nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC.
Podatnicy dokonujący cesji praw z umowy podpisanej z deweloperem muszą mieć na względzie, że takie przekazanie wierzytelności nie jest neutralne podatkowo. Jeżeli dochodzi do odpłatności, podatnik musi ustalić ewentualny dochód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych i odprowadzić podatek.