Poradnik Przedsiębiorcy

Indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego - rozliczenie!

Wykorzystywanie lokalu mieszkalnego w ramach prowadzonej działalności, jest dość powszechną praktyką. Jak wiadomo wartość takiego lokalu nie może być ujęta jednorazowo w kosztach podatkowych, lecz odbywa się poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. W poniższym artykule wyjaśniamy kiedy indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego może zostać zastosowana przez podatnika.

Czym są odpisy amortyzacyjne?

Kwestia dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest szczegółowo opisana w ustawie o PIT. Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy, kosztem uzyskania przychodów, są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o ustawy o PIT.

Jak wynika z treści art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu) do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową.
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od miesiąca następującego po miesiącu ujęcia lokalu mieszkalnego w ewidencji środków trwałych.Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.

Indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego - kiedy można zastosować?

W myśl art. 22i ust. 1 ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych, określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych.

Według Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych, będącego załącznikiem nr 1 do ustawy PIT, stawka dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%.

Przykład 1.

Przedsiębiorca wykorzystuje w swojej firmie lokal mieszkalny o wartości początkowej 300 000 zł. Przy zastosowaniu podstawowej stawki amortyzacyjnej, roczny odpis wynosi 4 500 zł (1,5% x 300 000). W konsekwencji, miesięcznie podatnik może ująć w kosztach odpis amortyzacyjny w wysokości 375 zł (4500:12).

W pewnych przypadkach istnieje jednak możliwość stosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych, które oferują korzystniejsze rozwiązania. W świetle art. 22j ust. 1 ustawy o PIT, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika z tym, że okres amortyzacji w przypadku lokalu mieszkalnych nie może być krótszy niż 10 lat. Powoduje to, że w przypadku takich lokali stawka amortyzacyjna może wzrosnąć aż do 10%.Używane lub ulepszone lokale mieszkalne, mogą być amortyzowane indywidualną roczną stawką amortyzacyjną wynoszącą 10%.Trzeba mieć jednak na uwadze, że ustawodawca w sposób szczegółowy doprecyzował co należy rozumieć poprzez lokal używany lub ulepszony. Jak bowiem wynika z treści art. 22j ust. 3 ustawy o PIT, środki trwałe uznaje się za:

  1. Używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy;
  2. Ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc powyższe przepisy pod uwagę należy wskazać, że po pierwsze indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego może zostać zastosowana do lokali używanych, czyli takich, które przed ich nabyciem przez podatnika, były wykorzystywane dłużej niż 60 miesięcy.

Przykład 2.

Podatnik nabył od dewelopera nowy lokal mieszkalny, w którym mieszkał przez 80 miesięcy. Po tym czasie postanowił wprowadzić lokal do majątku firmowego. W takim przypadku podatnik nie może zastosować indywidualnej stawki amortyzacyjnej, ponieważ lokal był wykorzystywany ponad 60 miesięcy, ale już po nabyciu. Podatnik zakupił nowy lokal, co oznacza, że nie mógł on być przed nabyciem wykorzystywany dłużej niż 60 miesięcy. Stawka amortyzacyjna w wysokości 10% nie przysługuje.

Przykład 3.

Podatnik nabył lokal mieszkalny w wieżowcu wybudowanym w 1978 roku. Lokal ten został wprowadzony do ewidencji środków trwałych podatnika. W takiej sytuacji dopuszczalne jest stosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej, ponieważ lokal był przed nabyciem używany dłużej niż 60 miesięcy. Podatnik może skorzystać ze stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%.Indywidualna stawka amortyzacyjna dotyczy tylko tych nieruchomości, które przed ich nabyciem przez podatnika były wykorzystywane dłużej niż 60 miesięcy.Po drugie indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego dopuszczalna jest dla lokali ulepszonych. W tym zakresie istotne jest, aby ulepszenie miało miejsce jeszcze przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji środków trwałych oraz, aby wartość ulepszenia wynosiła co najmniej 30% wartość początkowej lokalu.

Przykład 4.

Podatnik w 2016 roku nabył lokal mieszkalny, który w tym samym roku wprowadził do ewidencji środków trwałych. W 2018 roku podatnik poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości, które wynosiły 45% wartości początkowej lokalu. W takim przypadku podatnik nie może zastosować indywidualnej stawki amortyzacyjnej, ponieważ ulepszenie nieruchomości nastąpiło już po wprowadzeniu lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych.

Przykład 5.

Podatnik nabył lokal mieszkalny w celu wykorzystywania go w ramach prowadzonej firmy. Przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, poniósł on wydatki na ulepszenie lokalu, których wartość odpowiadała 20% wartości początkowej lokalu. W tych okolicznościach podatnik nie może skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacyjnej, ponieważ wartość ulepszenia wynosiła mniej niż 30%.Indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego przysługuje w stosunku do kompletnych i zdatnych do użytku lokali mieszkalnych, które zostały ulepszone przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych. Prawa do indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie dają wydatki poniesione na remont nieruchomości, który ma na celu przystosowanie lokalu do ulepszenia.Przykład 6.

Podatnik zakupił lokal mieszkalny, który zamierza wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej. Nabyta nieruchomość nie nadaje się do użytku i wymaga generalnego remontu oraz poniesienia nakładów na przywrócenie jej stanu pierwotnego, a także na przystosowanie jej do użytku. Wydatki na remont przekroczyły 50% wartości początkowej lokalu. W takim przypadku indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego nie może być zastosowana przez podatnika, ponieważ poniósł On wydatki na remont, a nie na ulepszenie lokalu mieszkalnego. Podatnik może ewentualnie skorzystać z 10% stawki amortyzacyjnej, jeżeli kupiona nieruchomość, była przed zakupem używana dłużej niż 60 miesięcy.