Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności na gruncie ustawy PIT

Jednym z najpopularniejszych składników majątkowych wykorzystywanych przez przedsiębiorców w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest nieruchomość. Kiedy przestaje być ona przydatna w firmie, podatnik podejmuje decyzję o jej wycofaniu z majątku firmowego i przekazaniu do majątku prywatnego. W niniejszym artykule zastanowimy się, w jaki sposób opodatkować sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności.

Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności w zakresie PIT

Przedsiębiorca wykorzystując w prowadzonej działalności nieruchomość, ujmuje w kosztach jej wartość poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 8 ustawy PIT takich odpisów można dokonywać od składników majątkowych będących środkami trwałymi. Natomiast w myśl art. 22a ust. 1 ustawy jednym z warunków uznania danej rzeczy za środek trwały jest to, aby stanowiła ona własność lub współwłasność podatnika. 

W konsekwencji powyższego skoro przedsiębiorca jest właścicielem nieruchomości, to może podejmować swobodną decyzję odnośnie do jej przeznaczenia. Żaden przepis ustawy nie ogranicza prawa podatnika do wycofania nieruchomości z majątku firmowego i przeznaczenia go na cele osobiste i to nawet w toku prowadzonej amortyzacji.Samo wycofanie nieruchomości z majątku firmowego i przekazanie go na cele osobiste nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem PIT.

Zgodnie bowiem z treścią art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT opodatkowaniu podlega zbycie nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat. Co ciekawe, na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą i to niezależnie od tego, czy nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych, czy też nie.

Przykład 1.

Prowadzący działalność gospodarczą podatnik 20 sierpnia 2014 r. wycofał z majątku firmowego budynek magazynowy i przeznaczył go na cele osobiste. Jeżeli sprzeda on tę nieruchomość do 1 września 2020 r., będzie musiał wykazać dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i zapłacić podatek. Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności po 1 września 2020 r. odbędzie się już bez podatku.

Przedstawione powyżej zasady nie mają jednak zastosowania do wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej budynków oraz lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy.

Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy wskazano, że powyższa zasada znajdzie zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W konsekwencji również wycofanie nieruchomości mieszkalnych z majątku firmowego nie powoduje konieczności zapłaty podatku. Inne jednak będą zasady opodatkowania sprzedaży takiej nieruchomości. Otóż w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych.Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej, lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Taki sposób interpretacji przepisów potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC:

Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie”.

Przykład 2.

Prowadzący działalność gospodarczą podatnik 20 sierpnia 2017 r. wycofał z majątku firmowego lokal mieszkalny, który zakupił w 2007 r. i przeznaczył go na swoje cele osobiste. W 2018 r. sprzedał on mieszkanie. Z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie (tj. od 2007 r.), upłynęło więcej niż 5 lat, sprzedaż mieszkania w 2018 r. jest nieopodatkowana.

Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności - jak rozliczyć podatek?

Jeżeli podatnik ustali, że sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności podlega jednak opodatkowaniu, kolejnym krokiem jest właściwe określenie podstawy opodatkowania. Odniesienie się do właściwego przepisu zależy od tego, czy sprzedaży podlega nieruchomość o charakterze niemieszkalnym czy mieszkalnym.

W przypadku nieruchomości o charakterze niemieszkalnym zastosowanie znajdzie art. 24 ust. 2 ustawy PIT, gdzie możemy przeczytać, że dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tych środków i wartości.

Przykład 3.

Prowadzący działalność gospodarczą podatnik 20 sierpnia 2014 r. wycofał z majątku firmowego budynek magazynowy i przeznaczył go na swoje cele osobiste. Wartość początkowa budynku wpisana do ewidencji ŚT to 500 000 zł. Do momentu wycofania z działalności gospodarczej budynek zamortyzowano w kwocie 200 000 zł. 3 września 2018 r. postanowił sprzedać budynek za 900 000 zł. W rezultacie podstawa opodatkowania wynosi 600 000 zł ((900 000 - 500 000) + 200 000). Sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej w okresie 6-letnim stanowi dochód z działalności gospodarczej, nawet jeżeli nieruchomość została wycofana na cele prywatne. Rozliczenia odpłatnego zbycia nieruchomości o funkcji niemieszkalnej dokonuje się w zeznaniu podatkowym PIT-36 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Natomiast w sytuacji sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym odwołać się należy do treści art. 30e ust. 2 ustawy PIT, który podaje, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami nabycia powiększonymi o udokumentowane nakłady oraz powiększone o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Przykład 4.

Prowadzący działalność gospodarczą podatnik 20 sierpnia 2017 r. wycofał z majątku firmowego lokal mieszkalny, który zakupił w 2015 r. i przeznaczył go na swoje cele osobiste. Cena zakupu wynosiła 400 000 zł. Suma odpisów amortyzacyjnych wynosiła 80 000 zł. W 2018 r. podatnik sprzedał mieszkanie za 500 000 zł. Podstawa opodatkowania wynosi zatem 180 000 zł ((500 000 - 400 000)+ 80 000).Niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej odbędzie się w ramach firmy czy po wycofaniu do majątku prywatnego, dochód uzyskany ze sprzedaży jest zawsze kwalifikowany jako dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych (chyba że podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami). Rozliczenia odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym dokonuje się w zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowymDo dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, niezależnie od sposobu wykorzystywania, zawsze stosujemy 19% stawkę podatku (art. 30e ust. 1 ustawy PIT).