Zmiany w zwolnieniu od VAT wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe

Zwolnienie od podatku VAT usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe jest jednym z najpopularniejszych i najczęściej stosowanych zwolnień podatkowych. W zakresie brzmienia przepisu regulującego tę preferencję podatkową zaszły pewne zmiany, począwszy od lipca 2021 roku. W poniższym artykule przyjrzymy się im bliżej. W artykule przedstawiamy zmiany w zwolnieniu od VAT wynajmu mieszkań na cele mieszkaniowe!

Zmiany w zwolnieniu od VAT wynajmu

Dotychczasowe brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, obowiązujące już wiele lat, wskazywało, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy nowelizacji ustawy VAT, począwszy od 23 lipca 2021 roku, przywołany przepis wskazuje, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu (SAN), o których mowa w art. 22a ust. 1 Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W konsekwencji dodano nowy podmiot (usługobiorcę), na rzecz którego wynajem lub dzierżawa również uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Warto przy tym podkreślić, że nie uległy zmianie pozostałe warunki zwolnienia. 

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Możliwość skorzystania ze zwolnienia jest więc uzależniona od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu na cel wyłącznie mieszkaniowy. W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. 

W konsekwencji warunki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,

• charakter mieszkalny nieruchomości,

• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Czym jest społeczna agencja najmu?

Nowa treść przepisu daje możliwość skorzystania ze zwolnienia również w przypadku, gdy podatnik podpisze umowę najmu lub dzierżawy ze społeczną agencją najmu (SAN). W związku z tym warto przyjrzeć się bliżej tej instytucji oraz zasadom jej funkcjonowania.

Jak podaje art. 22a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący – w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej – działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Dochody z działalności SAN przeznacza w całości na tę działalność.

Społeczna agencja najmu może działać w formie:

1. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;

2. fundacji;

3. stowarzyszenia;

4. spółdzielni socjalnej.

Ponadto warunkiem prowadzenia przez SAN działalności na terenie gminy jest zawarcie przez nią umowy o współpracy, określającej co najmniej:

1. liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia przez SAN osobom fizycznym wskazanym przez gminę, w tym liczbę tych lokali lub tych budynków przeznaczonych do wynajęcia osobom o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osobom niepełnosprawnym lub osobom wychowującym co najmniej troje dzieci;

2. zasady współfinansowania przez gminę działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1;

3. zasady sprawozdawczości, z uwzględnieniem obowiązków gminy;

4. zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu.

Wspomniana umowa o współpracy jest zasadniczo zawierana na okres 5 lat. Ponadto może zostać przedłużona na okres kolejnych 5 lat na wniosek SAN złożony w ostatnim roku obowiązywania umowy o współpracy. Wypowiedzenie umowy o współpracy następuje z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy pomiędzy właścicielem nieruchomości a SAN

Transakcją, która korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, jest umowa dzierżawy zawierana pomiędzy SAN a właścicielem nieruchomości mieszkalnej. Właściciel, będący usługodawcą, występuje w roli podatnika podatku VAT, który dokonuje świadczenia odpłatnej usługi. Natomiast SAN jest w tym schemacie nabywcą usługi.

Jak podaje art. 22c ww. ustawy umowę dzierżawy pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN, zwaną dalej umową dzierżawy, zawiera się na czas oznaczony.

Umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy o współpracy. W przypadku wypowiedzenia umowy o współpracy SAN wypowiada umowę dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Następuje ono z zachowaniem co najmniej:

1. sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN;

2. rocznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Odnośnie do rozszerzenia zakresu zwolnienia od podatku VAT o usługi świadczone na rzecz SAN warto wskazać na uzasadnienie do projektu nowelizacji ustawy, gdzie możemy przeczytać, że brak zmiany treści przepisu powodowałby, że transakcje dzierżawy na rzecz SAN byłyby opodatkowane i przy braku prawa do odliczenia przez SAN podatku naliczonego należałoby spodziewać się przerzucenia ciężaru ekonomicznego podatku VAT na ostatecznego najemcę. Mogłoby to w praktyce podważyć sensowność idei społecznych agencji najmu, gdyż korzyści w postaci niższego czynszu związane z możliwością wynegocjowania atrakcyjnej stawki od właściciela mieszkania w zamian za pewność długoletnich wpływów zostałyby zniwelowane koniecznością zapłaty podatku VAT.

Z tych też powodów ustawodawca zdecydował o objęciu zwolnieniem od podatku również sytuacji, gdy usługa jest świadczona na rzecz społecznej agencji najmu.