Budowa na cudzym gruncie wcale nie musi być skutkiem złej woli inwestora. Może wynikać z błędnie sporządzonej mapy terenu, niedokładnego wyliczenia okresu zasiedzenia gruntu czy wreszcie z zakupu działki „na gębę” z pominięciem wizyty w kancelarii notarialnej. Niezależnie od przyczyny, posadowienie budynku na cudzym gruncie będzie problematyczne, zarówno dla inwestora, jak i właściciela nieruchomości gruntowej. Rozbiórka zawsze będzie oznaczała wielkie straty, z kolei utrata kawałka gruntu, szczególnie w dzisiejszych czasach, również nie będzie należała do najtańszych. Jak w takiej sytuacji powinni zachować się właściciele posadowionego budynku i gruntu? O tym w niniejszym artykule.
Budowa na cudzym gruncie – zasady własności
Zasadniczo posadowienie budynku na cudzej nieruchomości stanowi ryzyko inwestora. Ma bowiem tutaj zastosowanie zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co zostało wzniesione na gruncie, do tego gruntu przynależy. Nie zawsze jednak będzie to takie proste, ponieważ, co w sytuacji, gdy wzniesiony obiekt znacznie przewyższa wartością wartość gruntu, na którym stoi? Doszłoby wówczas do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela nieruchomości gruntowej. Z kolei w przypadku, gdyby osoba, która budynek postawiła, domagała się zwrotu wartości obiektu, właściciel ziemi może nie chcieć lub nie mieć z czego zapłacić. W takiej sytuacji każda ze stron może żądać, aby nieruchomość gruntowa wraz z posadowionym budynkiem stała się własnością osoby, która obiekt ten posadowiła.
Jak zostało wskazane na wstępie, w sytuacji, gdy posiadacz gruntu, który nie jest jednak jego właścicielem, wybudował na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu obiekt budowlany bądź trwale z gruntem związane urządzenie, wówczas ten obiekt lub urządzenie staje się częścią składową nieruchomości gruntowej. Przepis art. 48 Kodeksu cywilnego (dalej jako kc) wskazuje, że „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane”. Takim wyjątkiem są urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu czy energii elektrycznej, które nie należą do części składowych nieruchomości, o ile wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Generalne zasady prawa cywilnego w sytuacji, gdy miejsce budowa na cudzym gruncie mogłyby prowadzić do ciężkich do zaakceptowania warunków rozliczenia inwestora z właścicielem gruntu. Jeśli obiekt został wzniesiony przez posiadacza w dobrej wierze, wówczas właściciel byłby zmuszony do zwrotu posiadaczowi kwoty odpowiadającej zwiększeniu wartości nieruchomości. Nakładałoby to na właściciela gruntu obowiązek zapłaty nawet kilkuset tysięcznej kwoty na rzecz osoby, która budynek wzniosła. Jeżeli natomiast budynek zostałby zbudowany przez posiadacza w złej wierze lub posiadacza w dobrej wierze, lecz po powzięciu wiadomości o wytoczeniu powództwa o zwrot nieruchomości, wówczas inwestor straciłby możliwość domagania się zwrotu od właściciela gruntu wartości nakładów związanych z budową.
Aby nie dochodziło do sytuacji opisanych powyżej, ustawodawca zdecydował się w przepisie art. 231 kc uregulować wyjątek od generalnej zasady. Zgodnie z przepisem, zamiast rozliczać nakłady poniesione na nieruchomość przez osobę, która wzniosła budynek, obie strony mogą wyjść z żądaniem przeniesienia własności nieruchomości zajętej przez obiekt budowlany lub inne urządzenie na posiadacza gruntu, tj. na osobę, która budynek posadowiła. Inwestor musi ponadto działać w dobrej wierze, czyli w błędnym, ale uzasadnionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu prawo do działki, na której posadowił budynek. W niektórych wypadkach przyjmuje się, że mimo złej wiary posiadacz samoistny ma prawo do przeniesienia na niego własności gruntu. Ma to miejsce, jeżeli ze względu na okoliczności danego przypadku zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go tak jak posiadacza w dobrej wierze. Oznacza to, że co do zasady osoba, która wniosła obiekt budowlany w złej wierze, będzie zobowiązana do jego rozbiórki. Jeżeli jednak wykaże, że będzie to niecelowe z punktu widzenia społecznego i gospodarczego, sąd może potraktować ją jak posiadacza w dobrej wierze. Będzie tak m.in. w wypadku, gdy inwestor otrzymał grunt w darowiźnie, która nie została dokonana w formie aktu notarialnego. W takim wypadku należy traktować go jako posiadacza w złej wierze, jednakże z uwagi na fakt, że darowizna była dokonana przez osobę, która chciała mu tę nieruchomość podarować, można w tym wypadku zastosować art. 231 kc.
Roszczenie o wykup nieruchomości
Roszczenie o wykup zabudowanej nieruchomości należy się obu stronom, zarówno osobie, która budynek wzniosła, jak i właścicielowi gruntu, który został zajęty przez obiekt budowlany. Istotne jest, że w każdym z tych wypadków żądanie musi dotyczyć przeniesienia własności nieruchomości gruntowej przez jej właściciela na osobę, która wybudowała budynek oraz nabycia tej działki za wynagrodzeniem. Samo roszczenie którejś ze stron i uznanie go przez drugą stronę stanowi jedynie przyczynę prawną nabycia nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości pod rygorem nieważności musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego, wyjątek stanowi orzeczenie sądowe. W wypadku, gdy obowiązek nabycia nieruchomości jest wynikiem wyroku sądu lub zatwierdzenia ugody sądowej, orzeczenie sądu zastępuje formę aktu notarialnego.
Warto zdawać sobie sprawę, że przeniesienie własności gruntu nie będzie dotyczyło wyłącznie tej jego części, która znajduje się pod lub nad budynkiem. Z działki musi zostać wydzielona część o takiej wielkości i kształcie, aby możliwe było racjonalne korzystanie z budynku. Zatem, jeżeli przeniesienie własności doprowadziłoby do pozbawienia wartości użytkowej lub gospodarczej pozostałej części nieruchomości, wtedy roszczenie o przeniesienie własności może dotyczyć całej nieruchomości.
Ciekawy i bardzo często pojawiający się w praktyce przypadek stanowi sytuacja, kiedy małżeństwo wzniesie dom mieszkalny na gruncie, który należał do jednego z nich jeszcze przed małżeństwem (np. był darowizną dokonaną przez rodziców). W takiej sytuacji małżonek, który wspólnie ze swym partnerem dokonał budowy na gruncie stanowiącym jego odrębny majątek, nie może na podstawie art. 231 § 1 kc żądać przeniesienia własności takiego gruntu na rzecz obojga małżonków jako ich wspólności ustawowej. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 czerwca 2019 roku, sygn. akt: I SA 385/19).
Wartość budynku a wartość działki
W obu przypadkach opisanych w art. 231 kc przepis wymaga, aby wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenia znacznie przewyższała wartość zajętej na ten cel działki. Nie zostało jednak wskazane, w jaki sposób wyliczać ową wartość. Stąd też w tym wypadku należy posługiwać się zasadą generalną wyceny nieruchomości, tj. wartością rynkową. Zgodnie z ogólną definicją tego pojęcia wartość rynkowa oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Mówiąc prościej, wynagrodzenie należne właścicielowi gruntu powinno być odpowiednie i odpowiadać średnim cenom, jakie osiągają nieruchomości danego rodzaju w danej okolicy. Wyceny nie musi wykonywać rzeczoznawca majątkowy, możliwe jest oparcie się na cenach, jakie określone są np. na portalach aukcyjnych. Strony mogą jednak ustalić wysokość wynagrodzenia dowolnie – cena nieruchomości może być wyższa lub niższa niż ceny rynkowe. Co więcej, wynagrodzenie może przyjąć również postać niepieniężną.
Budowa obiektu na własnym gruncie a przekroczenie granicy działki
Omawiając problem wznoszenia obiektu budowlanego na cudzym gruncie, warto pochylić się również nad kwestią przekroczenia granic działki przy wznoszeniu budynku. Co w sytuacji, gdy inwestycja przekroczyła granice nieruchomości inwestora i budynek stanął częściowo na działce niebędącej jego własnością?
W tym wypadku należy sięgnąć do art. 151 kc, który stanowi, że jeśli w chwili wznoszenia budynku przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic, albo jeżeli grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Poszkodowany może natomiast żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Aby jednak móc zastosować powyższy przepis, inwestor musi działać nie z winy umyślnej. Oznacza to, że przekroczenie granicy nieruchomości nie może być świadome i zamierzone. Musi wynikać np. z błędnego przeświadczenia o przysługującej mu własności gruntu czy też nieprawidłowo sporządzonych map. Jeżeli zatem do przekroczenia granicy doszło z winy nieumyślnej, czyli lekkomyślności lub niedbalstwa bądź winy tej nie było w ogóle, oraz gdy faktyczny właściciel gruntu nie sprzeciwił się przekroczeniu granic i nie grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, w takim wypadku właścicielowi nie przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, tj. stanu sprzed budowy. Warto jednak pamiętać, że właściciel nieruchomości w opisanym wypadku może żądać od inwestora wykupu całej działki, jeżeli okaże się, że wskutek budowy straciła ona dla niego znaczenie użytkowe lub gospodarcze.
Budowa na cudzym gruncie – podsumowanie
Postawienie budynku na cudzym gruncie wydaje się dosyć abstrakcyjne – przecież prawo własności bardzo łatwo jest zweryfikować, sprawdzając np. księgi wieczyste czy mapy geodezyjne. Mimo to sytuacje, kiedy nie-właściciele stawiają budowle na cudzym gruncie, nie są rzadkością. Zazwyczaj ma to miejsce w przypadkach, kiedy inwestorzy nabywają działkę wskutek umowy sprzedaży lub darowizny zawartej w zwykłej formie (np. pisemnej) bez dochowania obowiązku sporządzenia aktu notarialnego. Innym przypadkiem będzie sytuacja, kiedy samoistny posiadacz działki błędnie wyliczył okres zasiedzenia. W każdym razie, jeżeli inwestor jest posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze, ustawodawca przewiduje w jego wypadku możliwość wykupu nieruchomości gruntowej, na której wzniósł on budynek. Z takim roszczeniem może wyjść zarówno właściciel działki, jak i inwestor. Warto zdawać sobie sprawę, że art. 231 kc nie jest furtką dla osób, które mają pełną świadomość, że dany grunt nie jest ich własnością, a mimo to decydują się postawić na nim budynek. Posiadacze nieruchomości w złej wierze co do zasady nie mają szansy na wykup zajętej przez budowlę działki.
