Poradnik Przedsiębiorcy

Podatek VAT za media z niewynajmowanej nieruchomości - warto wiedzieć

Wynajmem nieruchomości zajmują się zarówno osoby prowadzące działalność, jak i osoby prywatne. Pomimo iż przynosi on spore dochody, to jest to dość ryzykowny sposób zarabiania. Kupując nieruchomość, musimy pamiętać, iż nie zawsze znajdzie się osoba, która będzie chciała ją od nas wynająć. W konsekwencji pomimo braku przychodów będziemy ponosili koszty związane z jej utrzymaniem. Jak rozliczyć podatek VAT za media z niewynajmowanej nieruchomości? Podpowiadamy.

Jak opodatkowany jest wynajem?

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) „(...) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. 
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT „(...) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Tym samym osoba wynajmująca nieruchomość prowadzi działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT.
Wynajem jest usługą opodatkowaną podatkiem VAT. Stawka podatku na wynajem wynosi 23%. Należy jednak wiedzieć, że nie każdy najem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym – co istotne – na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

  • świadczenie usługi na własny rachunek,
  • charakter mieszkalny nieruchomości,
  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

Kiedy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „(...) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT „(...) kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług”.Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym „(...) nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Oznacza to, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki – tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W jaki sposób odliczyć podatek VAT za media z niewynajmowanej nieruchomości?

Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Przykład 1.

Podatnik dokonuje najmu lokalu mieszkalnego. W skład opłaty za najem wchodzą również opłaty za media. Podatnik uznał usługę jako kompleksową. Czy w takim przypadku może on odliczyć podatek VAT za media z niewynajmowanej nieruchomości

Podatnik, w celu odliczenia podatku naliczonego, w pierwszej kolejności ma obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości przy nabyciu towarów i usług związanych z czynnościami opodatkowanymi.

Tym samym w przypadku, gdy dokonujemy najmu nieruchomości mieszkaniowej na cele mieszkalne, to nie przysługuje nam prawo do odliczenia podatku od zakupów mediów związanych z tą nieruchomością. Nie mamy prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem mediów nawet w przypadku, gdy nieruchomość czasowo nie jest wynajmowana. W takim bowiem przypadku zakup mediów nie jest związany z czynnościami opodatkowanymi. Czasowy brak uzyskiwania obrotu z najmu w żaden sposób nie wpływa na prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących.

W przypadku natomiast wynajmu nieruchomości na inne cele niż mieszkalne podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z zakupu mediów.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że podatnikowi przysługuje i będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup mediów związanych z nieruchomościami, które czasowo nie są wynajmowane.

Refakturowanie mediów – czym jest?

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny (kc), „(...) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oznacza to, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.Zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji, gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak:
-dostawa wody,
-energii elektrycznej,
-energii cieplnej czy gazu,
to, co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od usługi najmu w sytuacji, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów.
Obecnie zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę.

Powyższe potwierdza wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 kwietnia 2015 roku w sprawie C-42/14, w którym czytamy, że:

„(...) najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Podsumowując, możliwe jest odrębne fakturowanie na najemcę zużycia mediów związanych z nieruchomością.