Po spełnieniu określonych warunków dopuszczalne jest przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny, jednak trzeba mieć na uwadze, że zmiana przeznaczenia lokalu to długotrwały i kosztowny proces. Wyjaśniamy, w jaki sposób powinna zostać rozliczona modernizacja nieruchomości przekształconej z lokalu użytkowego?
Zmiana przeznaczenia lokalu
Lokal użytkowany różni się od lokalu mieszkalnego celem, w jakim budynek jest wykorzystywany. Lokal użytkowy co do zasady jest przeznaczony do realizacji celów użytkowanych, a więc w szczególności do prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast lokal mieszkalny służy celom mieszkalnym. Procedury towarzyszące przekształceniu lokalu z użytkowanego na mieszkalny mogą różnić się w zależności od regionu, w którym jest położona nieruchomość. Zmiana przeznaczenia lokalu to proces wieloetapowy. Trzeba liczyć się z tym, że może okazać się długotrwały i kosztowny, jednak w ostatecznym rozrachunku pomimo konieczności poniesienia dodatkowych kosztów i czasu potrzebnego na dopełnienie formalności zmiana przeznaczenia lokalu może okazać się opłacalna, w zależności od potrzeb właściciela lokalu i jego planów związanych z nieruchomością.
Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości jest możliwa, o ile spełnione zostaną określone warunki. Zmiana przeznaczenia lokalu podlega zgłoszeniu do odpowiedniego starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. W oświadczeniu o zamiarze zmiany sposobu użytkowania nieruchomości należy wskazać dotychczasowy i zamierzony sposób jej użytkowania.
Przykład 1.
Pani Danuta jest właścicielką lokalu użytkowego o powierzchni 19 m2 położonego na terenie Krakowa. Ze względu na sprzyjający rynek najmu lokali mieszkalnych chciałaby przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny. Czy jest to możliwe?
Nie, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (art. 94 rozporządzenia), mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Lokal użytkowy, którego właścicielką jest pani Danuta, nie spełnia tego warunku, co oznacza, że nie może zostać przekształcony na lokal mieszkalny.
Trzeba mieć na uwadze, że samo zgłoszenie nie jest wystarczające do zmiany przeznaczenia lokalu. Wraz z nim należy dostarczyć określone dokumenty, w szczególności ekspertyzę techniczną wydaną przez osobę o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, zgodę Zarządcy budynku na zmianę sposobu użytkowania lokalu, dokument potwierdzający prawo do lokalu, warunki zabudowy albo zaświadczenie z gminy o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, opis techniczny budynku mieszkalnego i lokalu wraz z mapami, rzutami i inne dokumenty.
Amortyzacja nieruchomości przekształconej z lokalu użytkowego na mieszkalny
Inne zasady amortyzacji obowiązują w odniesieniu do lokali użytkowych, a inne do mieszkalnych. Oznacza to, że zmiana przeznaczenia lokalu wpływa na jego amortyzację. Co do zasady lokale niemieszkalne podlegają amortyzacji według stawki 2,5% rocznie, a lokale mieszkalne – 1,5% rocznie. W konsekwencji po przekształceniu lokalu użytkowego na mieszany niedopuszczalne jest kontynuowanie amortyzacji na dotychczasowych zasadach, czyli według stawki amortyzacyjnej przyjętej przez podatnika przed dokonaniem zmiany przeznaczenia tego lokalu.
W przypadku zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny należy dostosować stawkę amortyzacji, jednocześnie dokonane uprzednio odpisy amortyzacyjne pozostają kosztem. Skoro zatem po dokonaniu przekształcenia lokalu zmienia się charakter dotychczasowego lokalu użytkowego na lokal mieszkalny, to w konsekwencji podatnik powinien zmienić stosowaną dotychczas stawkę amortyzacyjną 2,5% na stawkę 1,5% jako właściwą dla lokali mieszkalnych. Przy czym dokonując dalszych odpisów amortyzacyjnych, podatnik powinien uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane.
Modernizacja nieruchomości przekształconej z lokalu użytkowego na mieszkalny
Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3–9 i 11–15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Prace budowlane polegające na przystosowaniu lokalu użytkowego do potrzeb mieszkalnych mogą mieścić się w zakresie pojęcia przebudowy czy adaptacji. Przez przebudowę środka trwałego należy rozumieć wykonywanie prac budowlanych, w których wyniku następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Adaptacja środka trwałego to z kolei wykonywanie robót budowlanych mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany. Jeżeli zatem przeprowadzone prace budowlane spełniają definicję ulepszenia, to wydatki poniesione na modernizację nieruchomości przekształconej z lokalu użytkowego na mieszkalny jako ulepszenie środka trwałego powiększają jego wartość początkową będącą podstawą odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli środek trwały zostaje ulepszony, należy powiększyć jego wartość początkową o sumę wydatków poniesionych w związku z tym ulepszeniem. Wydatki poniesione na ulepszenie środka trwałego nie podlegają zatem zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.
Przykład 2.
Pan Maciej w styczniu 2023 roku dokonał zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny, będącego środkiem trwałym w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Wykonane prace budowlane zostały przez przedsiębiorcę określone jako adaptacyjne, czyli mające na celu przystosowanie lokalu do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których był dotychczas użytkowany. Koszt tych prac wyniósł 70 000 zł, a poniesione wydatki spowodowały wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania. Wykonane prace budowlane stanowią ulepszenie środka trwałego. Wydatki poniesione na adaptację lokalu jako jego ulepszenie powiększają wartość początkową środka trwałego.
