Osobowość prawna wskazuje na posiadanie zdolności prawnej oraz zdolności do czynności prawnych. W praktyce podmiot posiadający tę cechę może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Taka sytuacja ma miejsce w odniesieniu do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, które mogą być stroną każdej umowy cywilnoprawnej. Czy nabycie nieruchomości przez spółkę od członka zarządu jest możliwe?
Nabycie nieruchomości od spółki
W skład majątku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mogą wchodzić przeróżne składniki – rzeczy ruchome, prawa oraz nieruchomości. Spółki tego rodzaju mogą być zarówno nabywcami, jak i zbywcami nieruchomości. W takim wypadku konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego – jeśli ten warunek nie zostanie zachowany, zawarta umowa będzie z mocy samego prawa nieważna, a przez to w całości bezskuteczna.
Zachowanie formy aktu notarialnego przy nabywaniu lub zbywaniu nieruchomości nie jest jednak jedynym warunkiem, który należy spełnić, gdy stroną takiej transakcji będzie spółka z o.o. Po pierwsze musi być ona należycie reprezentowana (przez prezesa zarządu, członka zarządu, prokurenta lub wyznaczonego pełnomocnika). Po drugie konieczne jest uzyskanie zgody samej spółki na zaciągnięcie stosownego zobowiązania.
Każda spółka prawa handlowego może sprzedawać własne nieruchomości, a także obciążać je lub oddawać do czasowego używania. Nabywcą takiej rzeczy może być przy tym zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a więc także inna spółka (w tym także spółka z o.o.). Co ciekawe, zbywcą nieruchomości w takim przypadku może być również każda osoba (zarówno fizyczna, jak i prawna). Szczególna sytuacja pojawia się jednak wtedy, gdy zbywca jest członkiem zarządu spółki z o.o. i chce przenieść swoją nieruchomość na tę właśnie spółkę.
Nabycie nieruchomości przez spółkę od członka zarządu
Ustawodawca nie zakazuje dokonywania transakcji pomiędzy członkiem zarządu a spółką. Konieczne jest jednak dopełnienie kilku dodatkowych formalności, aby spółka z o.o. mogła skutecznie nabyć nieruchomość w takim przypadku. Zgodnie z treścią art. 228 Kodeksu spółek handlowych uchwały wspólników wymaga m.in.:
- rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania zarządu z działalności spółki, sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy oraz udzielenie absolutorium członkom organów spółki z wykonania przez nich obowiązków;
- postanowienie dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru;
- zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego;
- nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej;
- zwrot dopłat;
- zawarcie umowy o zarządzanie spółką zależną.
Z powyższego jasno wynika, że nabycie (ale także zbycie) nieruchomości wymaga każdorazowo podjęcia odpowiedniej uchwały wspólników, która musi być załączona do umowy sprzedaży. Wyjątkiem od tej zasady jest jednak odpowiedni zapis figurujący w umowie spółki z o.o. – jeśli wspólnicy zdecydowali, że transakcje zbycia lub nabycia nieruchomości nie wymagają przedmiotowej uchwały, to nie będzie ona w ogóle potrzebna.
Okazuje się, że powyższa reguła nie jest jednak jedyną, na którą należy zwrócić uwagę przy transakcjach pomiędzy spółką a członkami jej zarządu. Jak stanowi art. 229 ksh umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą ¼ kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem 2 lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki.
Przykład 1.
Spółka z o.o. została zarejestrowana w 2010 roku, jej kapitał zakładowy wynosi 50 000 zł. Spółka postanowiła zakupić nieruchomość do swojego majątku za cenę 150 000 zł – transakcja ma zostać sfinalizowana 20 czerwca 2022 roku. W tym przypadku wymagana jest uchwała wspólników wyrażająca zgodę na zawarcie stosownej umowy, nawet jeśli minęły już 2 lata od dnia zarejestrowania tej spółki w KRS. Jeśli umowa spółki z o.o. przewidywałaby brak konieczności podjęcia takiej uchwały, to nie byłaby ona w ogóle wymagana.
Wyrok SA w Warszawie z 21 października 2015 roku (sygn. akt VI ACa 1131/14)
„W art. 229 ksh mowa jest o umowie o nabycie nieruchomości, a nie o umowie zobowiązującej do zawarcia umowy o nabycie nieruchomości, jaką jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji wymóg istnienia uchwały wspólników nie dotyczy przedmiotowej umowy”.
Reprezentacja przy umowie z członkiem zarządu
Uchwała wyrażająca zgodę na nabycie nieruchomości przez spółkę nie zawsze jest wystarczająca do sfinalizowania całej transakcji. Jeśli sprzedawcą jest członek zarządu spółki, trzeba podjąć odpowiednie działania w zakresie reprezentacji obu podmiotów.
Jak stanowi art. 210 ksh w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Uchwała o powołaniu pełnomocnika w celu zawarcia z członkiem zarządu umowy spółki, która ma zostać zawarta przy wykorzystaniu wzorca umowy, może być podjęta przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym. W przypadku gdy wspólnik jest zarazem jedynym członkiem zarządu, czynność prawna między tym wspólnikiem a reprezentowaną przez niego spółką wymaga formy aktu notarialnego. O każdorazowym dokonaniu takiej czynności prawnej notariusz zawiadamia sąd rejestrowy za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wymogu zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się jednak do czynności prawnej dokonywanej przy wykorzystaniu wzorca udostępnionego w systemie teleinformatycznym.
Chęć nabycia nieruchomości przez spółkę z o.o. od członka jej zarządu wymaga zatem odpowiedniej reprezentacji samej spółki. Członek zarządu może występować w całej transakcji samodzielnie i nie potrzebuje żadnego reprezentanta. Inaczej jest w przypadku samej spółki, która może podpisać umowę sprzedaży tylko przez specjalnego pełnomocnika albo radę nadzorczą. Jeśli warunek ten nie zostanie spełniony, umowa będzie z mocy samego prawa nieważna. Celem takiej regulacji jest oczywiście wprowadzenie zakazu dokonywania czynności prawnych ze sobą samym, co jest szczególnie widoczne w przypadku jednoosobowych spółek z o.o.
Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 13 maja 2021 roku (sygn. akt I SA/Go 83/21)
„Przepis art. 210 § 1 ksh ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że w umowie spółki nie można inaczej określić kręgu podmiotów uprawnionych do jej reprezentowania w sytuacjach wskazanych w tym przepisie. Naruszenie tego przepisu powoduje bezwzględną nieważność czynności prawnej – art. 58 § 1 kc w zw. z art. 2 ksh”.
Przykład 2.
Krzysztof założył jednoosobową spółkę z o.o. Prywatnie jest właścicielem kilku nieruchomości i chciałby w przyszłości przenieść prawo własności 1 z nich do majątku swojej spółki. W tej sytuacji mężczyzna może występować w roli sprzedającego, jednak spółka występująca w roli kupującego musi być reprezentowana przez pełnomocnika wyznaczonego specjalną uchwałą wspólników. Dodatkowo potrzebna może być uchwała wyrażająca zgodę na nabycie nieruchomości przez spółkę, chyba że umowa samej spółki stanowi w tym zakresie co innego.
Podsumowując, spółka z o.o. ma prawo nabywać nieruchomości w każdym momencie swojego istnienia, dlatego nabycie nieruchomości przez spółkę od członka zarządu jest możliwe. Dokonanie takiej czynności wymaga jednak zachowania nie tylko formy aktu notarialnego umowy sprzedaży, ale również podjęcia odpowiednich uchwał – w przedmiocie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości, a także wyznaczenia pełnomocnika do reprezentowania spółki przy podpisywaniu umowy z członkiem zarządu.
