Działalność nierejestrowana stanowi interesującą formę prowadzenia aktywności gospodarczej, ponieważ korzysta z wielu uproszczeń, jeżeli chodzi o kwestie podatkowe oraz księgowe. Biorąc to pod uwagę, warto zastanowić się, czy najem prywatny nieruchomości może być rozliczany w ramach działalności nierejestrowanej.
Przychody z najmu prywatnego na gruncie podatku PIT
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 tej ustawy źródłami przychodu są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6) tej ustawy);
- inne źródła (art. 10 ust. 1 pkt 9) tej ustawy).
Zatem zgodnie z art. 10 ust. 1 źródłami przychodu może być m.in. działalność gospodarcza, najem oraz inne źródła. Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 roku (II FPS 1/21), gdzie wskazano, że to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem zakwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Przychody z działalności nierejestrowanej na gruncie podatku PIT
Natomiast odrębnym źródłem przychodu są tzw. inne źródła. W myśl art. 20 ust. 1ba ustawy o PIT przychody osiągane z działalności, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo przedsiębiorców, należy kwalifikować do przychodów z innych źródeł, które ustawodawca ujął w art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana przez osobę fizyczną, której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia i która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej.
Jak wynika z art. 5 ustawy – Prawo przedsiębiorców, nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana przez osobę fizyczną:
- której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia,
- która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej,
- która nie działa w ramach umowy spółki cywilnej.
Brak zarejestrowanej działalności gospodarczej nie oznacza, że uzyskiwane dochody są zwolnione z opodatkowania. Pojęcie działalności nieewidencjonowanej odnosi się bowiem do braku wpisu w ewidencji działalności gospodarczej.
Osoba prowadząca działalność nierejestrowaną jest zobowiązana do odprowadzenia z tej działalności należnego podatku dochodowego. W tym jednak przypadku opodatkowaniu podlega dochód z działalności nierejestrowanej (czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem podatkowym) i stosuje się ogólne zasady opodatkowania wynikające ze skali podatkowej określone w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT.
Ponadto – w przeciwieństwie do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – podatnik nie jest zobowiązany do opłacania podatku w trakcie roku, ponieważ cały podatek należny z tytułu działalności nierejestrowanej jest rozliczany w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następnego.
Najem prywatny w ramach działalności nierejestrowanej
Z przedstawionych przepisów wynika, że najem prywatny oraz działalność nierejestrowana stanowią 2 odrębne źródła przychodów, które dodatkowo podlegają zupełnie innym formom opodatkowania w ramach podatku dochodowego.
W kontekście przedstawionego problemu warto przywołać treść interpretacji Dyrektora KIS z 2 marca 2022 roku (nr 0114-KDIP3-2.4011.902.2021.4.MT), w której organ wskazał, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu jednoczesnego osiągania przez podatników przychodów z obydwu ww. źródeł przychodów. Ponadto należy wskazać, że podatnik może uzyskiwać przychody z działalności nierejestrowanej, które na gruncie przepisów podatkowych są przychodami z innych źródeł. Organ wskazał jednak, że nie ma możliwości opodatkowania przychodów z najmu tego samego przedmiotu (parkingu) częściowo na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, a częściowo na zasadach działalności nierejestrowanej.
Jednocześnie, jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.
Przykład 1.
Pani Natalia prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. Ponadto prowadzi najem prywatny miejsca parkingowego, pobierając miesięcznie 800 zł czynszu. Postanowiła wprowadzić miejsce parkingowe do ewidencji środków trwałych. Czy w takim przypadku pani Natalia może to rozliczyć w ramach działalności nierejestrowanej?
W opisanym przypadku przychód z wynajmu nieruchomości, która nie jest kwalifikowana jako najem prywatny, powinien być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę wnioski z ww. analizy, należy opowiedzieć się za tezą, że wątpliwa w świetle obowiązujących przepisów jest możliwość rozliczania prywatnego najmu nieruchomości w ramach działalności nierejestrowanej.
