Przychód ze sprzedaży nieruchomości - jak rozliczyć?

Na rynku nieruchomości panuje ożywienie, co powoduje wzrost ich cen. W sytuacji, gdy ich cena jest wysoka, wielu podatników decyduje się na sprzedaż nieruchomości. Transakcja ich zbycia powoduje obowiązek rozliczenia się z fiskusem. Jednak w pewnych sytuacjach przychód ze sprzedaży nieruchomości może być wyłączony z opodatkowania lub można zastosować zwolnienie.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości

Przychód ze sprzedaży nieruchomości należy zaliczyć do odrębnego źródła przychodów, jakim jest przychód z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z ww. budynkiem lub lokalem,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości wystąpi tylko wtedy, gdy zostaną one zbyte przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zwolnienie z podatku

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Pojęcie wydatków poniesionych na „własne cele mieszkaniowe” definiuje art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Katalog tych wydatków jest katalogiem zamkniętym, tzn. że inne niż wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wydatki nie mogą być uznane za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe.

Do wydatków tych należą:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

4. budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ustawa o PIT dodatkowo zastrzega, że jako wydatki, o których mowa w ust. 25, nie traktuje się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dokumentowanie wydatków na cele mieszkaniowe

Niezwykle istotną kwestią jest udokumentowanie wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe. Błędne ich udokumentowanie może powodować „odrzucenie” przez organy podatkowe i tym samym skutkować powstaniem zobowiązania podatkowego.

Przepisy nie zawierają ograniczeń w kwestii sposobu dokumentowania tych wydatków, co potwierdził w interpretacji indywidualnej z 6 czerwca 2014 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, sygn.IBPBII/2/415-407/14/ŁCz:

(...) ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, również wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych, spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić (...).

Wydatki poniesione przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży domu lub mieszkania

Przywołane zwolnienie obejmuje wydatki poniesione, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Takie brzmienie przepisu wyłącza możliwość uwzględniania przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia. Dotyczy to również wydatków sfinansowanych z otrzymanych przed dniem odpłatnego zbycia zadatków. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 16 lutego 2012 r. (IPPB2/415-937/11-4/MS1). Czytamy w niej, że (…) z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nie zawarła jeszcze ostatecznej umowy sprzedaży a otrzymany zadatek zamierza wydatkować na zakup nowego mieszkania jeszcze przed terminem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

Tymczasem podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami – jest dzień odpłatnego zbycia, który w niniejszej sprawie jeszcze nie nastąpił. Powyższe oznacza, że zakup nowego mieszkania sfinansowany otrzymanym zadatkiem – a więc poniesiony przed datą odpłatnego zbycia nie będzie mógł być uwzględniony do obliczenia dochodu zwolnionego(…).