Poradnik Przedsiębiorcy

Przekazanie działki na rzecz wspólników – opodatkowanie VAT

Prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółek jest niezwykle popularne w Polsce. Spółki podczas prowadzenia działalności gromadzą duży majątek. W praktyce są to bardzo często nieruchomości. Majątek ten jest przenoszony na wspólników. Sprawdź jak wygląda przekazanie działki na rzecz wspólników na gruncie VAT.

Darmowe przekazanie – VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej jako ustawa o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Tym samym działka stanowi towar w rozumieniu ustawy o VAT. Przypomnijmy, że przez dostawę towarów, o której mowa powyższej regulacji, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Ponadto przez dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

Tym samym przekazanie działki może skutkować koniecznością opodatkowania podatkiem VAT.

Przekazanie działki na rzecz wspólników – opodatkowanie podatkiem VAT

W celu zobrazowania problemu posłużymy się przykładami.

Przykład 1.

Spółka jawna w 2018 r. zakupiła działkę budowlaną. Była ona opodatkowana podatkiem VAT. Spółka odliczyła podatek VAT od zakupu. Na działce tej miał powstać warsztat samochodowy wraz z myjnią. Pomimo planów ze względu na złą sytuację finansową spółka odstąpiła do budowy. W 2020 r. wspólnicy postanowili przekazać działkę jednemu ze wspólników. Czy w związku z przekazaniem działki należy ją opodatkować podatkiem VAT?

Podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia niezabudowanej działki, jej planowane nieodpłatne przekazanie na rzecz wspólnika wypełni przesłanki wynikające ustawy o VAT, uznające ww. czynność za odpłatną dostawę towarów. Zatem czynność ta – w świetle powołanej ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu. 

Tym samym spółka musi opodatkować przekazanie działki. 

Przykład 2.

Wspólnicy wnieśli dopłaty do spółki z o.o. na zakup działki do celów gospodarczych. Spółka dokonała zakupu nieruchomości, jednak nie zrealizowała na niej celów inwestycyjnych z uwagi na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego tego terenu przez gminę. Co ważne, podatnik dokonał rozliczenia podatku VAT. Obecnie spółka postanowiła dokonać zwrotu dopłat. Ponieważ nie posiadała wystarczającej gotówki, jeden ze wspólników otrzyma wcześniej zakupioną działkę budowlaną. Czy w tym przypadku należy opodatkować przekazanie działki?

W tym przypadku spółka musi dokonać opodatkowania podatkiem VAT przekazania działki. Tutaj nie ma znaczenia, że w wyniku przekazania dochodzi do zwrotu dopłaty. 

Zwolnienie z VAT – przekazanie działki na rzecz wspólników

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie dotyczy dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Ze zwolnienia od podatku korzystać więc będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przeznaczenie gruntu

Przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości.

W myśl art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

  2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Przykład 3.

Spółka zakupiła dwa hektary ziemi. Stanowiła ona grunt rolny. Zakup był zwolniony z opodatkowania podatkiem VAT. Spółka starała się przekształcić grunty i wybudować na nich hale produkcyjne. Starania nie przyniosły jednak żadnych rezultatów. W związku z tym spółka postanowiła przekazać działki na rzecz wspólnika. Czy w tym przypadku również należy opodatkować przeniesienie działki?

W tym przypadku należy uznać, że spółka, dokonując przekazania gruntu, nie musi dokonywać jego opodatkowania. Podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego. Co ważne, podatnik dokonał przekazania gruntu rolnego, tym samym niepodlegającego opodatkowaniu. 

Podsumowując, podatnik musi zawsze sprawdzić, czy dokonując przekazania działki, musi ją opodatkować. Co do zasady bardzo istotne jest ustalenie, czy doszło do przekazania gruntu budowlanego. W takim przypadku należy dokonać opodatkowania gruntu. W sytuacji, gdy przekazujemy grunt niezabudowany, który nie jest działką budowlaną, nie musimy jej opodatkowywać.