Poradnik Przedsiębiorcy

Darowizna firmowej nieruchomości – skutki w PIT i VAT

Jednym z podstawowych składników wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej jest nieruchomość. Zdarza się jednak, że przedsiębiorca po dłuższym czasie użytkowania jest zainteresowany dokonaniem darowizny firmowej nieruchomości. Warto zatem zastanowić się nad skutkami podatkowymi, jakie wywołuje darowizna firmowej nieruchomości.

Darowizna nieruchomości na gruncie podatku VAT

Pewnym zaskoczeniem może być fakt, że darowizna firmowego składnika jest czynnością, która może wywoływać określone skutki na gruncie podatku VAT. Trzeba bowiem zauważyć, że zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy VAT opodatkowaniu podlega również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności wszelkie darowizny, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

W konsekwencji powyższego przepisu, jeżeli podatnik przy nabyciu nieruchomości odlicza podatek naliczony, to dokonanie nieodpłatnej darowizny (która jest zrównana z odpłatną dostawą towaru) jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT po stronie darczyńcy.

Jeżeli przedsiębiorca przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości odliczał podatek naliczony, to późniejsza darowizna firmowej nieruchomości jest zdarzeniem, które rodzi obowiązek zapłaty podatku VAT.

Zwolnienie darowizn z podatku VAT

Przedsiębiorca, który staje przed perspektywą zapłacenia podatku VAT z tytułu planowanej darowizny, musi mieć świadomość, że istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę nieruchomości (również nieodpłatną), z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub

  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak widać, warunkiem skorzystania z opisanego zwolnienia jest, aby sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie dwóch lat od rozpoczęcia użytkowania nieruchomości na własne potrzeby.

Należy jednak mieć na uwadze, że choć darowizna nieruchomości może skorzystać z opisanego zwolnienia od podatku VAT, to jednak jednocześnie spowoduje to konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków na zakup oraz ulepszenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 91 ust. 6 ustawy VAT w przypadku gdy w okresie korekty towary zostaną zwolnione od podatku – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku.

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy VAT w przypadku nieruchomości okres korekty wynosi aż 10 lat.

Co więcej, obowiązek korekty dotyczy nie tylko podatku odliczonego od zakupu nieruchomości, lecz także podatku odliczonego od wydatków na ulepszenie/modernizację nieruchomości (jeżeli przekraczały 15 000 zł).

Przykład 1.

Podatnik zakupił nieruchomość w 2015 r. Od wydatku na zakup odliczył podatek naliczony. W 2020 r. postanowił dokonać darowizny nieruchomości na rzecz swojego syna. W tym przypadku przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Jednocześnie przedsiębiorca będzie zobowiązany do dokonania korekty in minus podatku naliczonego wynoszącego 4/10 kwoty odliczonej przy zakupie.

W przypadku, gdy darowizna nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT i jeżeli od zakupu bądź ulepszenia minęło mniej niż 10 lat, to darczyńca będzie zobowiązany do dokonania korekty in minus odliczonego wcześniej podatku naliczonego od wydatków na nabycie oraz wytworzenie.

Darowizna firmowej nieruchomości na gruncie podatku PIT

Przechodząc do omawiania przedstawionej kwestii na gruncie podatku PIT, należy w pierwszej kolejności podkreślić, że umowa darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na mocy art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Każda umowa darowizny, w tym darowizna firmowej nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W tym przypadku obowiązek podatkowy spoczywa na osobie obdarowanej. Naturalnie w przypadku gdy dochodzi do darowizny pomiędzy osobami z najbliższej rodziny, obdarowany może skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku na mocy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Sama umowa darowizny firmowej nieruchomości nie wywołuje skutków w podatku dochodowym. Tego rodzaju czynność prawna jest bowiem wyłączona z zakresu podatku PIT.

darowizna firmowej nieruchomości

Darowizna firmowej nieruchomości a korekta odpisów amortyzacyjnych

Wartość początkowa firmowych nieruchomości jest ujmowana w kosztach poprzez dokonywanie systematycznych odpisów amortyzacyjnych. W związku z tym pojawia się pytanie, czy dokonanie darowizny nieruchomości wiąże się z koniecznością korygowania uprzednio odliczonych odpisów amortyzacyjnych.

W pierwszej kolejności zwróćmy uwagę na treść art. 23 ust. 1 pkt 49 ustawy PIT, który podaje, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup zużywających się stopniowo rzeczowych składników majątku przedsiębiorstwa, niezaliczanych zgodnie z odrębnymi przepisami do środków trwałych – w przypadku stwierdzenia, że składniki te nie są wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, lecz służą celom osobistym podatnika, pracowników lub innych osób albo bez uzasadnienia znajdują się poza siedzibą przedsiębiorstwa.

Powołany przepis powinien mieć więc zastosowanie do korygowania kosztów w przypadku stwierdzenia, że zakup składników majątku nie był dokonany na cele działalności gospodarczej, ale na cele osobiste podatnika (określonej osoby). Nie stanowi on podstawy do wyłączenia z kosztów wydatków poniesionych na nabycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, a następnie wycofanych i darowanych.

Jak wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2018 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.209.2017.2.KP, w przypadku darowizny środków trwałych – darowizna jako jedna z form zbycia wyznacza datę zakończenia dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Nie powoduje jednak konieczności żadnych ich korekt. Odpisy naliczone w okresie używania składnika majątku na potrzeby działalności pozostają kosztem uzyskania przychodu u darczyńcy. Ostatniego odpisu amortyzacyjnego dokonywanego od wartości początkowej amortyzowanego środka trwałego, który następnie zostaje darowany, można dokonać za miesiąc, w którym darowizna została dokonana.

W przypadku dokonania darowizny firmowej nieruchomości nie ma potrzeby korygowania in minus dokonanych już odpisów amortyzacyjnych. Odpisy naliczone w okresie używania składnika majątku na potrzeby działalności pozostają kosztem uzyskania przychodu u darczyńcy. Darowizna nie powoduje jednak konieczności żadnych ich korekt.

Przechodząc do podsumowania niniejszego artykułu, wskazać należy, że darowizna firmowej nieruchomości jest czynnością prawną, która wywołuje określone skutki zarówno w podatku PIT, jak i VAT. Warto, aby podatnicy znali wszelkie konsekwencje podatkowe, zanim podejmą decyzję o dokonaniu darowizny firmowej nieruchomości.