Poradnik Przedsiębiorcy

Pozwolenie na użytkowanie - kiedy organ budowlany je wydaje?

Działka kupiona, budowa została zgłoszona, budynek posadowiony. Wydawałoby się, że to już koniec zmagań. Jednakże w stosunku do niektórych obiektów budowlanych konieczne jest jeszcze uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Zasadą jest, że do eksploatowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, wystarczy zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu prac. Pozwolenie na użytkowanie jest więc wyjątkiem od powyższej reguły. Żąda się go jedynie w przypadkach wskazanych w Prawie budowlanym.

Pozwolenie na użytkowanie, mimo iż wiąże się z dodatkowymi obowiązkami po stronie inwestora oraz wysokim zbiurokratyzowaniem, jest procesem wielce pomocnym. Wydanie pozwolenia poprzedza procedura kontrolna nadzoru budowlanego, w wyniku której oceniana jest fachowość budowlana oraz bezpieczeństwo konstrukcji budynku. Niejednokrotnie inwestorzy, którym do rozpoczęcia użytkowania obiektu wystarczy zgłoszenie, wybierają jednak omawianą drogę administracyjną, ponieważ dzięki temu otrzymują gwarancję, że ich budowa została wykonana poprawnie.

Pozwolenie na użytkowanie – jakich obiektów dotyczy?

Procedurę uzyskania pozwolenia na budowę regulują przepisy art. 54 i nast. Prawa budowlanego. Stanowią one wyjątek od generalnej reguły, zgodnie z którą do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu prac. Pozwolenie na użytkowanie wymagane jest w trzech sytuacjach.

Pierwszy przypadek określa art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego, na mocy którego pozwolenie na użytkowanie jest wymagane, w przypadku gdy mamy do czynienia z budowlą, co do której konieczne było pozwolenie na budowę i należy ona do kategorii obiektów stanowiących:

  1. obiekty sportu i rekreacji;
  2. budynki kultury, nauki i oświaty;
  3. budynki kultu religijnego;
  4. budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej;
  5. budynki administracji publicznej;
  6. pozostałe budynki mieszkalne;
  7. budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego;
  8. budynki sportu i rekreacji;
  9. budynki biurowe i konferencyjne;
  10. budynki handlu, gastronomii i usług;
  11. budynki przemysłowe;
  12. stacje paliw;
  13. place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi, z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów;
  14. obiekty gospodarki wodnej;
  15. budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne;
  16. drogowe i kolejowe obiekty mostowe;
  17. wolnostojące kominy i maszty;
  18. obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych.

Drugi przypadek, kiedy nieodzowne jest uzyskanie omawianego pozwolenia, obejmuje wszelkie budowle, wobec których zastosowano procedurę legalizacji samowoli budowlanej.

Ostatnią sytuacją, podczas której użytkowanie będzie możliwe dopiero po uzyskaniu pozwolenia, będzie ta, gdy przystąpienie do eksploatowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Najczęściej ma to miejsce w przypadku obiektów stawianych w systemie budowy rozłożonej w czasie. W zależności od postępu prac pozwolenie jest wydawane na użytkowanie całego obiektu lub jego części. Wydanie decyzji o przystąpieniu do użytkowania przed zakończeniem robót jest możliwe, gdy oddawane są części obiektu mogące samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem budynku (np. przy budowie pawilonów handlowych).

Nie jest możliwe wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektów budowlanych, wobec których wydano wcześniej decyzję w przedmiocie obowiązku rozbiórki (np. w przypadku samowoli budowlanych).

Kiedy i gdzie należy złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie?

Na wstępie należy wskazać, iż organami właściwymi do określenia obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz do wydania tego pozwolenia są odpowiednio powiatowy inspektor nadzoru budowlanego jako organ I instancji lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego jako organ II instancji (organ odwoławczy). Wniosek o pozwolenie nie jest obwarowany żadnym konkretnym terminem. Należy jednak pamiętać, że bez pozwolenia niemożliwe będzie faktyczne rozpoczęcie korzystania z budynku. Toteż wniosek należy złożyć „odpowiednio wcześniej”.

Jednakże, jeszcze przed samym złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie, inwestor ma obowiązek zawiadomienia właściwych organów administracji o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu. Konkretnie należy zawiadomić:

  1. Państwową Inspekcję Sanitarną – właściwy jest państwowy powiatowy inspektor sanitarny, przy czym Główny Inspektor Sanitarny może podejmować wszelkie czynności należące do zakresu działania państwowego inspektora sanitarnego, jeżeli przemawiają za tym względy bezpieczeństwa sanitarnego.

  1. Państwową Straż Pożarną – właściwe są organy szczebla podstawowego, z tym że w tym wypadku również możliwe jest przejęcie kompetencji przez organ wyższego szczebla.

Organom Państwowej Inspekcji Sanitarnej przysługuje prawo zgłoszenia sprzeciwu wobec uruchomienia wybudowanego lub przebudowanego zakładu pracy lub innego obiektu budowlanego. Z kolei organy Państwowej Straży Pożarnej, w razie stwierdzenia naruszenia przepisów przeciwpożarowych, są uprawnione do nakazania inwestorowi usunięcia wskazanych uchybień w ustalonym przez siebie terminie. Ważny jest jednak fakt, że przywołane jednostki swoje stanowisko mogą zająć wyłącznie w kwestii zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Odnoszenie się do innej niż wskazana materii należy uznać za bezprawne i pozbawione mocy.

Zawiadomienie wspomnianych wyżej instytucji powinno nastąpić na co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wynika to z faktu, że inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku oświadczenie o braku przedmiotowych uwag lub sprzeciwów (art. 57 ust. 3 Prawa budowlanego). Co więcej, termin ten wiąże również owe instytucje, ponieważ po jego upływie wyrażanie sprzeciwu lub uwag będzie traktowane jako niebyłe (nieważne).

W przypadku braku sprzeciwu lub uwag ze strony organu Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej inwestor powinien sporządzić stosowne oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag i dołączyć je do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Pozwolenie na użytkowanie – jakie dokumenty są potrzebne?

Dokumentację potrzebną do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie określa art. 57 Prawa budowlanego. Przepis ten zawiera katalog zamknięty dokumentów, jakie należy dołączyć do wniosku. Oznacza to, że organ budowlany nie ma możliwości żądać od inwestora jakichkolwiek innych materiałów. Ewentualnie jest on uprawniony do uzupełnienia lub poprawienia dokumentów wskazanych w omawianym przepisie. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 marca 2007 roku (sygn. II OSK 520/06) „jeżeli organ stwierdzi braki w wymaganej dokumentacji, powinien wówczas zażądać uzupełnienia braków czy nieścisłości, a inwestor jest zobowiązany to uczynić w terminie wskazanym przez organ. Nieuwzględnienie żądań organu może skutkować wniesieniem sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie”.

Zgodnie z art. 57 Prawa budowlanego do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należy załączyć:

  • oryginał dziennika budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i decyzją o pozwoleniu na budowę;
  • oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy;
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
  • protokoły badań i sprawdzeń;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
  • potwierdzenia odbioru przyłączy przez gestorów sieci;
  • kopię świadectwa energetycznego budynku;
  • oświadczenia o zgodności obiektu budowlanego z projektem i braku uwag lub sprzeciwu na rozpoczęcie użytkowania ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

Złożenie wniosku a kontrola budowy

Złożenie do organu budowlanego przedmiotowego wniosku wiąże się nieodzownie z rozpoczęciem procedury kontrolnej. Właściwy organ powinien przeprowadzić kontrolę budowy przed upływem 21 dni od dnia złożenia wezwania przez inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ nadzoru budowlanego powinien zawiadomić inwestora w ciągu 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jeżeli dokumenty załączone do wniosku są niekompletne, organ wezwie inwestora do ich uzupełnienia. W takim wypadku cała procedura może ulec wydłużeniu.
Celem kontroli jest stwierdzenie prowadzenia budowy zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Organ nie może więc kontrolować innych obiektów budowlanych niż te, które zostały ściśle określone w decyzji o pozwoleniu na wykonanie budowy, jak również prowadzić kontroli w innym celu niż określony ustawowo. Każde wyjście organu poza ustawowe granice kontroli należy uznać za sprzeczne z prawem i nieważne. 

Kontrolę przeprowadza upoważniony pracownik nadzoru budowlanego z uprawnieniami budowlanymi. W czynnościach przeprowadzanych przez wyżej wskazanego pracownika ma prawo brać również inwestor. Kontrola obejmuje w szczególności zbadanie:

  • zgodności wybudowanego obiektu z projektem zagospodarowania terenu;
  • zgodności wybudowanego obiektu z projektem budowlanym w zakresie:

– parametrów technicznych; chodzi m.in. o kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość czy liczbę kondygnacji;

  • wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego;
  • kąta nachylenia dachu oraz wysokości kalenicy;
  • elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem;
  • wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
  • uporządkowania terenu budowy.

Z przeprowadzonej kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach. Jeden z nich trafia do rąk inwestora, drugi do organu wyższego stopnia, trzeci zaś pozostaje do dyspozycji organu przeprowadzającego kontrolę.

Jeżeli w wyniku kontroli nie wykryto żadnych nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Czynność ta formalnie stanowi zakończenie procesu budowy.

Pozwolenie na użytkowanie – reasumując

Jak wynika z artykułu, obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie dotyczy inwestycji przemysłowych oraz tych użytku publicznego. Osoby mające w planach budowę domu prywatnego nie powinny mieć problemów z rozpoczęciem użytkowania postawionego budynku.

Pozwolenie na użytkowanie jest wyjątkiem od zasady, zgodnie z którą budynki wzniesione zgodnie z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowy wymagają jedynie zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy. Pozwolenie na użytkowanie dotyczy jedynie trzech ustawowych wyjątków, tj. budowli enumeratywnie wymienionych w art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego, obiektów, które zostały poddane procedurze legalizacyjnej, oraz budynków, co do których inwestor planuje rozpoczęcie użytkowania przed całkowitym zakończeniem budowy.