Tło strzałki Strzałka
0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Sprzedaż nieruchomości sfinansowanej kredytem hipotecznym we frankach

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Jednym ze źródeł przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest odpłatne zbycie nieruchomości, czyli sprzedaż nieruchomości lub jej części albo udziału w nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT. W ostatnich latach banki w odniesieniu do niektórych podatników dokonują umorzenia części kredytu hipotecznego, a niekiedy jego przewalutowania. Jak na to wszystko wpłynie sprzedaż nieruchomości sfinansowanej kredytem hipotecznym we frankach szwajcarskich?

Źródło przychodu – sprzedaż nieruchomości

Jednym ze źródeł przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest odpłatne zbycie nieruchomości, czyli sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, gdy następuje ona poza działalnością gospodarczą i została zrealizowana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość np. mieszkanie poza działalnością gospodarczą przed upływem 5 lat, wówczas będzie zobowiązana opodatkować ten przychód, obliczyć należny podatek dochodowy ze sprzedaży i złożyć zeznanie roczne za rok, w którym doszło do tej sprzedaży. Niemniej pod pewnymi warunkami może jeszcze skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego PIT.

Podatek ze sprzedaży nieruchomości to aż 19% z podstawy opodatkowania. Na podstawę opodatkowania w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości składa się przychód ustalony jako cena wynikająca z umowy sprzedaży nieruchomości, która nie może bez konkretnego uzasadnienia odbiegać od ceny rynkowej, pomniejszona o:

  • udokumentowany koszt nabycia, wytworzenia nieruchomości oraz nakłady poniesione na daną nieruchomość, które zwiększają jej wartość początkową (w czasie użytkowania przez sprzedającego); 
  • koszty sprzedaży nieruchomości, na które mogą składać się m.in.: koszty pośredników, koszt wyceny, ogłoszeń, reklamy, prowizje, opłaty notarialne, inne pozostałe.

Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z podatku dochodowego dla podatników PIT, nawet gdy sprzedali nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia nabycia. Mowa o tym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli dochód ze sprzedaży podatnik przeznaczy na wydatki stanowiące własne cele mieszkaniowe, wówczas ta część dochodu (lub całość, jeżeli podatnik przeznaczy całość) jest wolna od podatku dochodowego PIT.

Jeśli podatnik w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży nieruchomości przeznaczy część lub całość środków z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, wtedy ta część albo całość dochodu ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym PIT.

Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z tym, co mówi art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki na własne cele mieszkaniowe to:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie;
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w kraju UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe będzie też spłata:

  • kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia;
  • spłaty każdego kolejnego kredytu, pożyczek oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę powyższego kredytu.

Zaniechanie poboru podatku w przypadku umorzenia części kredytu w roku 2022 przed sprzedażą nieruchomości 

W marcu 2022 roku MF wydało rozporządzenie w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

Omawiana regulacja prawna obejmuje ustawowe niepobranie podatku dochodowego PIT od umorzonej kwoty kredytu, odsetek i opłat od kredytu w przypadku, gdy:

  1. kredyt(y) mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej oraz
  2. osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej.

Niepobranie podatku dochodowego PIT dotyczy także otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.

Ustawodawca objaśnia w ww. rozporządzeniu, że przez jedną inwestycję mieszkaniową należy rozumieć inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:

  1. jednego gospodarstwa domowego albo
  2. więcej niż jednego gospodarstwa domowego, jednak przynajmniej jedna osoba z każdego gospodarstwa domowego wspólnie zamieszkujących osób w danym budynku to osoba zaliczona do I grupy podatkowej – czyli małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Rozporządzenie obejmuje kredyty mieszkaniowe zaciągnięte na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej:

  1. udzielone przed 15 stycznia 2015 roku przez podmioty ustawowo uprawnione (np. banki) oraz
  2. zabezpieczone w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz
  3. zaciągnięte na wydatki typu nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego oraz rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego.

Rozporządzenie znajduje swoje zastosowanie jednak tylko do dochodów (przychodów) ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku.

Podatnik korzysta z zaniechania poboru podatku pierwszy raz, co oznacza, że nie otrzymał już w przeszłości umorzenia w stosunku do innego kredytu mieszkaniowego.

Zaniechanie poboru podatku w przypadku umorzenia części kredytu przed rokiem 2022 przed sprzedażą nieruchomości 

Warto w tym miejscu nakreślić sytuację jak wygląda sprzedaż nieruchomości sfinansowanej kredytem hipotecznym we frankach szwajcarskich, kiedy to sprzedawcy korzystali z umorzenia części kredytu lub przewalutowania kredytu nieruchomości przed rokiem 2022.

Dyrektor KIS w wydanej interpretacji indywidualnej z 6 maja 2021 roku (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.125.2021.1.MK1) stwierdził, że:

„[…] W przypadku Kredytu Mieszkaniowego, wskazane powyżej warunki do zaniechania poboru podatku dochodowego od umorzonego Kredytu są spełnione. Zdaniem Banku, wobec powyższego, w związku z Umorzeniem Kredytu Mieszkaniowego (Pytanie nr 1), co do zasady, nie spoczywa na Banku obowiązek sporządzenia informacji według ustalonego wzoru (PIT-11) o wysokości przychodów Kredytobiorców, ponieważ obowiązek ten nie dotyczy przychodów (dochodów), od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Bank nie jest w związku z tym zobowiązany do przesłania informacji Kredytobiorcom oraz urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania Kredytobiorcy wykonuje swoje zadania.

Zdaniem Banku, w związku z Przewalutowaniem Kredytu Mieszkaniowego (Pytanie nr 4), co do zasady, Bank nie jest zobowiązany do sporządzenia informacji według ustalonego wzoru (PIT-11) o wysokości przychodów Kredytobiorców. Jak wykazano bowiem w uzasadnieniu stanowiska do Pytania nr 3, Przewalutowanie Kredytu nie powinno się wiązać z powstaniem jakiegokolwiek przychodu po stronie Kredytobiorcy, ponieważ jak wskazują organy podatkowe, ewentualna różnica wynikająca z Przewalutowania Kredytu jest nieistotna z punktu widzenia przepisów prawa podatkowego regulujących kwestię kosztu uzyskania przychodu bądź przychodu. Przewalutowanie Kredytu Mieszkaniowego nie powinno również powodować konieczności rozpoznania dodatnich bądź ujemnych różnic kursowych po stronie Kredytobiorcy. […]”.

Warto podkreślić, że już w roku 2021 organy podatkowe stały na stanowisku, że umorzenie i przewalutowanie kredytu mieszkaniowego udzielonego przez bank spełnia wymogi obowiązującego w roku 2021 rozporządzenia przewidującego zaniechanie poboru podatku od kredytu mieszkaniowego.

W przypadku, gdyby jednak nie nastąpiło umorzenie części kredytu hipotecznego, a więc nie została zawarta ugoda z bankiem, to w momencie sprzedaży nieruchomości mieszkalnej podatnik ma jeszcze możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej w PIT.

Podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej w PIT, jeżeli środki ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje na własne cele mieszkaniowe, np. wydatki związane ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na tę nieruchomość lub na inne własne cele mieszkaniowe, np. nabycie gruntu lub innego mieszkania.

Podatnik może także spróbować dokonać sprzedaży nieruchomości mieszkalnej obciążonej kredytem hipotecznym. Jednak na takie rozwiązanie musi zgodzić się bank, a podatnik musi wypełnić określone przez bank warunki.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów