Decydując się na zakup nieruchomości, każdy kupujący musi liczyć się z tym, że konieczne będzie zabezpieczenie pieniężne transakcji, którym jest określona suma pieniężna dla sprzedającego. Co jednak w sytuacji, gdy wpłacimy zadatek, a bank nie udzieli nam kredytu? Czy możliwy jest zwrot zadatku?
Zaliczka i zadatek – czym się różnią?
W umowach spotyka się dwa rodzaje świadczeń będących zabezpieczeniem umowy. Są nimi zadatek i zaliczka.
Zaliczka jest świadczeniem przeznaczonym na poczet przyszłych świadczeń wynikających z podpisanej umowy. Jest ona jednak jedynie częścią kwoty do zapłaty, ale nie zabezpiecza samej umowy przedwstępnej. Ważne, aby pamiętać, że zaliczka zawsze podlegać będzie zwrotowi w przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku, i to bez względu na to, która ze stron wycofała się z umowy.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Umowa przedwstępna a zadatek
W przypadku zawierania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, kiedy kupujący będzie dopiero występował o udzielenie mu na ten cel kredytu, dobrze jest zadbać o to, aby w umowie przedwstępnej określono, że suma wpłacona na poczet umowy jest zaliczką, a nie zadatkiem. Jest to istotne dlatego, że w sytuacji nieudzielenia kredytu kupujący, który od umowy odstąpi, będzie uprawniony do otrzymania zwrotu zaliczki, podczas gdy zadatek będzie zatrzymany przez niedoszłego sprzedającego.
Może zdarzyć się sytuacja, kiedy sprzedający będzie wyraźnie optował za tym, aby kupujący uiścił przy podpisywaniu umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości zadatek. W takim wypadku dobrze jest, aby kupujący wcześniej dokonał dobrego oszacowania swoich możliwości kredytowych i kwoty, którą może uzyskać. Pozwoli to uniknąć straty pieniędzy, które wpłaci tytułem zadatku.
Modyfikacja klauzuli zadatku
Co jednak zrobić, kiedy zbyt szybko podjęliśmy decyzję o podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłaciliśmy zadatek, a okazało się, że kredyt nie zostanie nam udzielony?
Przykład 1.
Pan Jan (kupujący) w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości zobowiązał się do wpłacenia na konto wskazane przez sprzedającego – pana Jakuba – zadatku w wysokości 55 000 zł w ciągu 3 dni od podpisania umowy przedwstępnej. Sprzedający oświadczył ponadto, że w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego w ciągu 3 dni od dnia poinformowania go o tym zwróci zadatek na konto wskazane przez kupującego. Pan Jan nie otrzymał kredytu, 2 listopada 2021 roku poinformował sprzedającego o tym fakcie. Do 5 listopada 2021 roku pan Jakub winien zwrócić zadatek. Jednak poinformował on pana Jana, że tego nie uczyni, bo dowiedział się, że zadatek nie podlega zwrotowi. W takiej sytuacji pan Jan powinien wystąpić na drogę sądową przeciwko panu Jakubowi o zwrot zadatku.
Sprzedawcy, chcąc zabezpieczyć również własny interes, najczęściej domagają się sformułowania postanowienia dotyczącego zwrotu zadatku w ten sposób, że nastąpi on tylko, jeżeli nieotrzymanie kredytu nie wynika z zaniedbań kupującego. Jeśli strony umowy nie doprecyzują zapisu dotyczącego tego, w jakich okolicznościach zadatek podlega zwrotowi w przypadku nieudzielenia kredytu, podlega on zwrotowi w każdym przypadku, gdy kupujący kredytu nie otrzyma, bez znaczenia od stopnia jego winy w tym zakresie.
Przykład 2.
Pan Jan (kupujący) w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości zobowiązał się do wpłacenia na konto wskazane przez sprzedającego – pana Jakuba – zadatku w wysokości 55 000 zł w ciągu 3 dni od podpisania umowy przedwstępnej. Sprzedający oświadczył ponadto, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek. Pan Jan nie otrzymał kredytu i 2 listopada 2021 roku poinformował sprzedającego o tym fakcie. Do 5 listopada 2021 roku pan Jakub powinien zwrócić zadatek. Jednak poinformował on pana Jana, że tego nie uczyni, gdyż jego zdaniem kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy sprzedaży, wobec czego odstąpił od umowy i oświadczył, że zadatek zatrzymuje. W tym wypadku pan Jan, chcąc uzyskać zwrot zadatku, będzie musiał wystąpić na drogę postępowania sądowego, w którego ramach kluczową kwestią będzie ustalenie, czy swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia przez bank negatywnej decyzji w przedmiocie odmowy udzielenia kredytu.
Zatrzymanie i zwrot zadatku przekazanego przy umowie przedwstępnej w orzecznictwie sądowym
Wskazać należy, że zgodnie z ugruntowanym poglądem w judykaturze, tj. m.in. wyrokach Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 8 lutego 2012 roku (V ACa 294/12), Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11 lutego 2014 roku (I ACa 1035/13), okoliczność niezgromadzenia przez nabywcę, w terminie określonym w umowie przedwstępnej, środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go co do zasady od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej, gdyż obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji.
Dlatego też, kiedy podpisujemy umowę przedwstępną i zobowiązujemy się do zgromadzenia w ustalonym przez strony terminie środków pieniężnych, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, w braku szczegółowych regulacji co do postępowania w razie nieuzyskania kredytu, zadatek nie zostanie zwrócony, chyba że nieuzyskanie przez kupującego kredytu miałoby być poczytywane jako okoliczność od niego niezależna i przez niego niezawiniona.
Zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Okręgowy w Słupsku z 25 listopada 2016 roku (IV Ca 575/16) za przyczyny obciążające winą kupującego za niezawarcie umowy przyrzeczonej uznać należy zawarcie umowy przedwstępnej bez uprzedniego zabezpieczenia środków na jej sfinansowanie, np. poprzez uzyskanie promesy kredytowej czy inne działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości. Nie dysponując zatem wymaganymi aktywami i nie dokonując ustaleń w tym zakresie przed zawarciem umowy przedwstępnej, kupujący podjął decyzję co najmniej lekkomyślnie, co świadczy o jego winie w rozumieniu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, dlatego sprzedający miał prawo zatrzymać otrzymany od kupującego zadatek.
Ponadto o zawinieniu kupującego świadczyć będzie brak dbałości o swoje sprawy obejmujące nie tylko uzyskanie wiedzy na temat ewentualnej zdolności kredytowej, lecz także zawężenie poszukiwania ofert kredytowych do kilku instytucji kredytowych. W wyroku Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 21 listopada 2013 roku (sygn. II Ca 191/13) „sąd I instancji prawidłowo przyjął, że do niezawarcia umowy ostatecznej doszło z wyłącznej winy kupującej, która dopiero na przełomie października i listopada 2010 roku zaczęła zbierać informacje o możliwości uzyskania kredytu służącego realizacji umowy ze sprzedającym. W związku z tym kupująca, wykazując dbałość o swoje życiowo ważne sprawy, powinna była już na etapie poprzedzającym przystąpienie do umowy przedwstępnej zorientować się w swojej ewentualnej zdolności kredytowej. Czynienie tego dopiero po pół roku od zawarcia umowy było działaniem spóźnionym. Powszechnie wiadomym jest, że uzyskanie kredytu hipotecznego jest czasochłonne i zgromadzenie wszelkich niezbędnych dokumentów, stosownych zgód, zajmuje co najmniej miesiąc. Ponadto, jak słusznie wskazywał Sąd Rejonowy, a także sprzedający, kupująca zawęziła swoje poszukiwania jedynie do czterech banków, podczas gdy na polskim rynku oferty kredytów hipotecznych proponuje przynajmniej kilkanaście instytucji finansowych. Kupująca zatem poprzez swoje zaniechanie pozbawiła się możliwości uzyskania ewentualnego kredytu”.
W sytuacji, gdy kupujący podjął niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu, a w szczególności dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas wymaganą dokumentację, współpracował zarówno z bankiem, jak i sprzedającym, nie można takiej osobie przypisać winy. Jak wskazuje w swoich orzeczeniach Sąd Najwyższy, w tym m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03), strony zawierając umowę przedwstępną, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany ze środków pochodzących z kredytu, podejmują ryzyko, gdyż zarówno kupujący, jak i sprzedający mają świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego. Dlatego też w przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zdarzyć się może również sytuacja, kiedy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, czyli sprzedający i kupujący.
Przykład 3.
Pan Tadeusz i pani Janina zawarli umowę przedwstępną sprzedaży domu położonego w Katowicach. Pani Janina jako kupująca zobowiązana była dostarczyć szereg dokumentów niezbędnych do udzielenia jej kredytu na sfinansowanie takiego zakupu, czego nie uczyniła. Sprzedający mimo zawarcia umowy przedwstępnej przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wycofał ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, co więcej – poszukiwał innego kupującego, udostępniając nieruchomość do oglądania osobom zainteresowanym jej nabyciem. W tym przypadku uznać należy, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Dlatego też zadatek będzie podlegać zwrotowi kupującemu.
