Wprowadzony w ramach Nowego Ładu od 1 stycznia 2022 roku zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych spowodował, że wśród przedsiębiorców dokonujących inwestycji w obcym środku trwałym stanowiącym nieruchomość mieszkalną pojawiły się wątpliwości w zakresie rozliczenia poniesionych wydatków. Czy podatnicy inwestujący swoje środki w obce lokale mieszkalne także tracą prawo amortyzacji inwestycji w obcym budynku mieszkalnym? Amortyzacja inwestycji w obcym budynku mieszkalnym po wprowadzeniu Nowego Ładu - wyjaśniamy!
Amortyzacja lokali mieszkalnych po 1 stycznia 2022 roku – Nowy Ład
Od 1 stycznia 2022 roku w ramach Nowego Ładu weszły bardzo niekorzystne dla podatników zmiany w zakresie amortyzacji lokali mieszkalnych. Ustawodawcy odebrali podatnikom prawo do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych.
„Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy”.
Art. 16c ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych:
„Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej”.
Począwszy od 1 stycznia 2022 roku, co do zasady nie ma zatem możliwości amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Co więcej, w razie, gdy dany lokal został nabyty lub wytworzony od 1 stycznia 2022 roku, to budynek nie podlega także wpisaniu do ewidencji środków trwałych. Takie regulacje zostały wprowadzone w obu ustawach o podatkach dochodowych na mocy Ustawy z dnia 29 października 2021 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.
Ustawodawca wprowadził jednak przepisy przejściowe umożliwiające dokonywanie powyższych odpisów amortyzacyjnych jeszcze do 31 grudnia 2022 roku.
„Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 roku, zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 roku”.
Począwszy od 1 stycznia 2023 roku, żaden podatnik nie będzie mógł już zaliczać do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych.
Wprowadzone zmiany w zakresie braku prawa podatników do amortyzacji lokali mieszkalnych mają swoje konsekwencje także na gruncie rozliczenia nakładów ponoszonych przez przedsiębiorców w ramach inwestycji w obcych budynkach mieszkalnych.
Amortyzacja inwestycji w obcym budynku mieszkalnym do 31 grudnia 2021 roku
Przed wejściem w życie Nowego Ładu w razie, gdy podatnik ponosił nakłady inwestycyjne w nieruchomość mieszkalną, używaną przez niego na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub umowy o podobnym charakterze, będącą środkiem trwałym podmiotu oddającego tę nieruchomość do użytkowania, to podatnik użytkujący tę nieruchomość i ponoszący w niej nakłady inwestycyjne miał możliwość zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów poprzez dokonane odpisy amortyzacyjne od wartości inwestycji w obcym środku trwałym.
W tym celu konieczne było spełnienie warunków określonych w art. 22g ust 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
„Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji”.
„Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:
- przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej »inwestycjami w obcych środkach trwałych«,
- budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie
– zwane także środkami trwałymi”.
Amortyzacja inwestycji w obcym budynku mieszkalnym po wprowadzeniu Nowego Ładu
Po wprowadzeniu Nowego Ładu i pozbawienia podatników prawa do amortyzacji własnych lokali mieszkalnych, należy rozważyć kwestię możliwości dokonywania przez podatników odpisów amortyzacyjnych od wartości inwestycji w obcych nieruchomościach mieszkalnych. Nie podlega wątpliwości, że zakazana jest amortyzacja własnych nieruchomości mieszkalnych. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że zakaz amortyzacji dotyczy także nakładów poniesionych na obcą nieruchomość mieszkalną w ramach tzw. inwestycji w obcym środku trwałym. Zdaniem fiskusa skoro z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego, a amortyzacji w obcym środku trwałym dokonuje się na takich samych zasadach jak właściciel tego środka trwałego, to zasadne jest przyjęcie, że amortyzacji nie podlegają również nakłady inwestycyjne poniesione przez podatnika niebędącego właścicielem takiego budynku/lokalu mieszkalnego.
Przykład 1.
Pan Adrian prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Przedsiębiorca poniósł nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym (inwestycja w budynku mieszkalnym) w celu przystosowania budynku do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Nakłady poniesione przez pana Adriana na inwestycję w obcym środku trwałym były dotychczas rozliczane (począwszy od 2017 roku) jako koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Na mocy zmian wprowadzonych w ramach Nowego Ładu, pan Adrian będzie miał prawo do zaliczenia w ciężar kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym będącym budynkiem mieszkalnym wyłącznie do 31 grudnia 2022 roku. Po zakończeniu okresu przejściowego niezamortyzowana wartość początkowa tej inwestycji nie może stanowić podstawy dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych od tej inwestycji.
Po zmianach wprowadzonych w ramach Nowego Ładu, amortyzacji nie podlegają zatem nakłady inwestycyjne w obcą nieruchomość mieszkalną poniesione przez podatnika niebędącego właścicielem tej nieruchomości.
Amortyzacja inwestycji w obcym budynku mieszkalnym a Nowy Ład – interpretacja indywidualna
Interpretacja indywidualna (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.622.2021.2.BK) z 26 maja 2022 roku została wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który przedstawił swoje stanowisko w kwestii rozstrzygnięcia, czy podatnikowi przysługuje prawo zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od inwestycji w obcym środku trwałym (budynku mieszkalnym) po wprowadzeniu zmian w przepisach w ramach Nowego Ładu.
Wnioskodawcą jest spółka, będąca podmiotem działającym w zakresie wynajmu nieruchomości i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnik jest dzierżawcą nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W dzierżawionej nieruchomości spółka dokonała inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynku, aby przystosować ją do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Po zakończeniu realizacji inwestycji spółka rozpoczęła sprzedaż swoich usług polegających na wynajmie pomieszczeń zlokalizowanych w przedmiotowej inwestycji. Wydatki na inwestycję w obcym środku trwałym, poniesione przez podatnika, od stycznia 2019 roku są zaliczane pośrednio do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.
Zadano pytanie, czy podatnik będzie mógł zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od inwestycji w obcym środku trwałym (inwestycja w budynku mieszkalnym) po wejściu w życie Nowego Ładu i po upływie okresu przejściowego.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez podatnika, stwierdzając, co następuje: „W związku z literalnym brzmieniem art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wprowadzonym od 1 stycznia 2022 roku, z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego. W przypadku amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym (będącym budynkiem mieszkalnym), zasadne jest w tym względzie odwołanie się do wykładni systemowej i funkcjonalnej wskazanego powyżej przepisu. Z wykładni tej można wywieść, że skoro z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego, a amortyzacji w obcym środku trwałym dokonuje się na takich samych zasadach jak właściciel tego środka trwałego, to zasadnym jest przyjęcie, że amortyzacji nie podlegają również nakłady inwestycyjne poniesione przez podatnika niebędącego właścicielem takiego budynku/lokalu mieszkalnego […] mają Państwo prawo do zaliczania w ciężar kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym (inwestycja w budynku mieszkalnym) wyłącznie do 31 grudnia 2022 r., co stanowi realizację znowelizowanego art. 16c ust. 2a ustawy o CIT w zw. z art. 71 ust. 2 ustawy Polski Ład. Natomiast po zakończeniu okresu przejściowego, niezamortyzowana wartość początkowa ww. inwestycji może jedynie stanowić koszt zbycia tej inwestycji na rzecz właściciela nieruchomości bądź podmiotu trzeciego, nie może natomiast stanowić podstawy dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych od tej inwestycji”.
