Poradnik Przedsiębiorcy

Kiedy możliwa jest sprzedaż gruntów rolnych przez przedsiębiorcę?

W obrocie gospodarczym bardzo często dochodzi do transakcji, których przedmiotem są grunty rolne. Wynika to przede wszystkim z popularności inwestowania w nieruchomości, a dodatkowym atrybutem gruntów rolnych jest ich niższa cena w stosunku do działek budowlanych. Warto zatem zastanowić się, jakie konsekwencje podatkowe wywoła sprzedaż gruntów rolnych, w przypadku gdy dokonuje jej podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Ustalenie właściwego źródła przychodu

Odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przez osobę prywatną w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi osobne źródło przychodu będące opodatkowane stawką 19%. W przypadku jednak gdy zbycia nieruchomości dokonuje przedsiębiorca, taka czynność zostaje zakwalifikowana jako przychód z działalności gospodarczej.

Zwolnienie dotyczące sprzedaży gruntów rolnych

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje w art. 21 ust. 1 pkt 28 zwolnienie dotyczące sprzedaży gruntów rolnych. Zgodnie z przytoczonym przepisem zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Jak zatem widać, możliwość skorzystania ze zwolnienia uzależniona została od spełnienia kilku przesłanek. Sprzedawane grunty:

  • muszą stanowić użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych;

  • muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową;

  • w wyniku dokonanej sprzedaży grunty te nie mogą utracić charakteru rolnego.

Definicja gospodarstwa rolnego i użytków rolnych

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera własnej definicji gospodarstwa rolnego. W tym zakresie przepisy odsyłają bezpośrednio do ustawy o podatku rolnym. W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Podkreślić w tym miejscu należy, że gospodarstwo rolne nie musi stanowić jednej całości. Poszczególne działki mogą być od siebie oddalone, ponieważ istotne jest, aby ich łączna powierzchnia wynosiła powyżej 1 ha.

Na czym polega utrata charakteru rolnego?

Kolejnym warunkiem, który musi zostać zachowany, aby można była skorzystać z opisanego zwolnienia, jest zachowanie charakteru rolnego sprzedawanych gruntów. W tym kontekście weryfikacji podlega cel nabycia gruntu oraz faktyczny zamiar osoby nabywającej co do dalszego przeznaczenia nieruchomości.

Do utraty charakteru rolnego dochodzi w przypadku wyłączenia tych gruntów z produkcji rolnej, co może się objawiać zmianą ich przeznaczenia. Istotna jest zatem pozycja nabywcy. Jeżeli bowiem podmiotem nabywającym jest osoba, która nie jest rolnikiem i nie zakupiła gruntów na powiększenie gospodarstwa rolnego, to uzyskany przychód ze sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia. Również w przypadku gdy kupujący zamierza na nabytym gruncie prowadzić działalność gospodarczą, to sprzedawca także nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia. Jak wskazał NSA w wyroku z 11 grudnia 1996r., III SA 1025/95:

Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntów w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f. następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączących się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Sprzedaż gruntów rolnych przez przedsiębiorcę

Odnosząc się do powyższych rozważań, wskazać należy, że jedynie przedsiębiorca prowadzący gospodarstwo rolne może sprzedać grunt rolny bez podatku. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości rolnej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa prowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (a nie wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego) nie może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Gospodarstwo rolne to szczególnego rodzaju przedsiębiorstwo, którego przychody nie są objęte podatkiem dochodowym. Jeżeli zatem nieruchomość rolna wchodzi w skład majątku przedsiębiorstwa prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, przestaje być gruntem stanowiącym część gospodarstwa rolnego. Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu rolnego, dokonanej w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie skorzysta ze zwolnienia podatkowego o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykład 1.

Przedsiębiorca prowadzący gospodarstwo rolne dokonuje sprzedaży gruntu rolnego rolnikowi. Taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przykład 2.

Przedsiębiorca prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą dokonuje sprzedaży gruntu rolnego rolnikowi. Taka sprzedaż będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych i zostanie zakwalifikowana jako przychód z działalności gospodarczej.