Czy zwrot VAT od zakupu zagranicznej nieruchomości jest możliwy?

Czynny podatnik VAT dokonujący zakupów zainteresowany jest odliczeniem podatku naliczonego z tego tytułu. O ile zasady zwrotu podatku VAT na terenie Polski są powszechnie znane, o tyle warto zastanowić się, czy możliwy jest zwrot VAT od zakupu zagranicznej nieruchomości.

Miejsce opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości

Podatek VAT ma charakter podatku terytorialnego, co oznacza, że miejsce jego opodatkowania znajduje się w tym kraju, w którym przypisana jest dostawa towaru lub świadczenie usług. Niekoniecznie musi to być kraj siedziby podatnika. Zatem określenie miejsca świadczenia determinuje miejsce opodatkowania. 

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT towarem są rzeczy oraz wszelkie postaci energii. W rezultacie na gruncie podatku VAT nieruchomość jest kwalifikowana jako towar. To z kolei oznacza, że sprzedaż nieruchomości jest uznawana za odpłatną dostawę towarów. 

W zakresie ustalenia miejsca opodatkowania czynności sprzedaży nieruchomości należy sięgnąć do art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT, który podaje, że miejscem opodatkowania towarów niewysyłanych ani nietransportowanych jest miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy.

Zatem na przykład sprzedaż nieruchomości położonej na terytorium Francji będzie podlegać opodatkowaniu francuskim podatkiem VAT. W takim wypadku obowiązek podatkowy nie jest przerzucany na nabywcę z Polski.

Zagraniczna nieruchomość wykorzystywana do celów działalności gospodarczej

Nie ma przeszkód, aby polski przedsiębiorca nabywał nieruchomości zagraniczne i wykorzystywał je do czynności opodatkowanych na przykład w celu ich wynajmu. Jak wynika z treści art. 28e ustawy VAT (będącego implementacją unijnej Dyrektywy VAT), miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości. 

Z przepisu tego wynika, że o miejscu świadczenia, a tym samym opodatkowania usługi związanej z nieruchomością, decyduje wyłącznie miejsce położenia nieruchomości, z którą dana usługa jest ściśle związana, niezależnie od tego, dla jakiego podmiotu jest wykonywana oraz gdzie znajduje się siedziba usługobiorcy. Zasada ta ma zastosowanie wówczas, gdy usługę można przyporządkować do konkretnej nieruchomości, która jest możliwa do zlokalizowania co do miejsca jej położenia. Przepis ten stanowi wyjątek od zasady. Przyjmuje jako kryterium odniesienie się nie do podmiotu, lecz do przedmiotu, którym jest nieruchomość, przy czym usługi, które wprost dotyczą nieruchomości, mają być opodatkowane według miejsca jej położenia. Jednocześnie zakres tych usług nie ma ograniczonego charakteru. Ich katalog zamieszczony w tym przepisie ma charakter otwarty. 

W rezultacie, jeżeli podatnik z Polski wynajmuje nieruchomość położoną we Francji, to miejscem opodatkowania wynajmu jest kraj położenia nieruchomości. W konsekwencji polski podatnik powinien w tym przypadku odprowadzić francuski podatek VAT do francuskiego urzędu skarbowego.

Zwrot VAT od zakupu zagranicznej nieruchomości - zasady 

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT czynny podatnik VAT ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ta reguła ma zastosowanie zarówno w przypadku wykonywania czynności opodatkowanych w kraju, jak i za granicą.

Polski podatnik ma prawo do uzyskania zwrotu zagranicznego podatku VAT. Jak bowiem wynika z treści art. 89 ust. 1h ustawy VAT, podatnik ubiegający się o zwrot podatku od wartości dodanej w odniesieniu do nabytych przez niego towarów i usług lub w odniesieniu do zaimportowanych przez niego towarów wykorzystywanych do wykonywania czynności dających prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na terytorium kraju składa wniosek za pomocą środków komunikacji elektronicznej o dokonanie takiego zwrotu za pośrednictwem właściwego dla podatnika naczelnika urzędu skarbowego do właściwego państwa członkowskiego. Wniosek – VAT-REF – składa się w terminie do 30 września roku następującego po roku podatkowym.

Wniosek VAT-REF o dokonanie zwrotu, o którym mowa w ust. 1h, nie jest przekazywany do właściwego państwa członkowskiego w przypadku, gdy w okresie, do którego się odnosi, podatnik:

1. nie był podatnikiem podatku VAT;
2. dokonywał wyłącznie dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku, innych niż transakcje, do których stosuje się art. 86 ust. 9;
3. był podatnikiem, u którego sprzedaż była zwolniona od podatku na podstawie art. 113.

Zwrot VAT od zakupu zagranicznej nieruchomości nie jest możliwy poprzez VAT-REF

Z treści art. 89 ust. 1h ustawy VAT należy przede wszystkim wyciągnąć wniosek, że możliwość uzyskania zwrotu dotyczy podatku naliczonego od nabytych towarów i usług, które są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności dających prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na terytorium kraju.

W rezultacie chodzi o takie zagraniczne zakupy, które przyczyniają się – w sposób bezpośredni lub pośredni – do wykonywania czynności opodatkowanych na terenie Polski. Istotne jest zatem, aby miejsce opodatkowania VAT danej czynności znajdowało się na terenie Polski.

Tymczasem, jak zdążyliśmy ustalić, w przypadku wykorzystywania nieruchomości na cele działalności gospodarczej, miejscem opodatkowania jest kraj położenia nieruchomości, a więc kraj inny niż Polska. To zatem prowadzi do wniosku, że nie jest możliwe uzyskanie zwrotu zagranicznego podatku VAT w ramach wniosku VAT-REF. Podatnik może wnioskować o zwrot wyłącznie w kraju miejsca położenia nieruchomości.

Przykład 1.

Pan Romuald prowadzi jednoosobową działalność w Polsce w zakresie wynajmu apartamentowców nad morzem. Postanowił ją rozszerzyć i kupił apartament nad morzem we Francji w celu prowadzenia wynajmu. Po zakupie złożył wniosek VAT-REF o zwrot podatku VAT naliczonego w cenie zakupu nieruchomości. Czy pan Romuald postąpił prawidłowo?

Miejscem opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości jest Francja. Również usługa wynajmu nieruchomości podlega opodatkowaniu we Francji. W konsekwencji pan Romuald może odzyskać francuski podatek VAT wyłącznie poprzez zarejestrowanie się do VAT we Francji i złożenie wniosku o zwrot w tamtejszym urzędzie skarbowym. Na podstawie art. 89 ust. 1j ustawy VAT naczelnik urzędu skarbowego wyda postanowienie o nieprzekazaniu do właściwego państwa członkowskiego wniosku VAT-REF o dokonanie zwrotu, ponieważ zakupiona nieruchomość nie służy do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium Polski.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że w rozpatrywanym przez nas przypadku nie jest możliwe uzyskanie zwrotu podatku poprzez VAT-REF, ponieważ ten tryb dotyczy wyłącznie takich zagranicznych wydatków, które w dalszej kolejności mają związek z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu na terytorium kraju.