Refakturowanie gazu na najemcę a prawo do zwolnienia z VAT

Wynajmowanie nieruchomości – szczególnie mieszkalnych – staje się w naszym kraju bardzo powszechnym sposobem zarabiania pieniędzy. Mimo że zysk z tego typu działalności nie jest wysoki, to jest on stabilny. W przypadku najmu najczęściej wszystkie media są refakturowane na najemcę.

Najem mieszkania – opodatkowanie VAT

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ustawą o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu powyższych regulacji nie ma więc znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą, nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności polegającej na wykorzystaniu towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Najem mieszkania jest więc działalnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Stawka VAT przy najmie

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy – Kodeks cywilny (kc) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne – na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1. świadczenie usługi na własny rachunek,
2. charakter mieszkalny nieruchomości,
3. mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje więc zastosowaniem zwolnienia od podatku, natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na jego zastosowanie.

Biorąc pod uwagę cytowane przepisy, należy stwierdzić, że usługa najmu lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Refakturowanie gazu na najemcę a zwolnienie z VAT

Na wstępie przypomnijmy, że zwolnienia podmiotowego z ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do podatników:

1. dokonujących dostaw:

1. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
2. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

• energii elektrycznej (CN 2716 00 00);
• wyrobów tytoniowych;
• samochodów osobowych, innych niż nowych środków transportu, zaliczanych przez podatnika na podstawie przepisów o podatku dochodowym do środków trwałych podlegających amortyzacji.

Przykład 1.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą zwolnioną z podatku VAT. Postanowił rozszerzyć działalność o najem. Zgodnie z umową refakturuje on gaz na najemców. Media rozliczane są na podstawie odczytów z licznika, przez co najemcy mają wpływ na wielkość ich zużycia. Czy w takim przypadku podatnik utraci prawo do zwolnienia?

W tym przypadku, jak to wyżej pisaliśmy, w ustawie wymieniono katalog towarów, w których przypadku dostawa pozbawia podatnika prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego w zakresie podatku VAT. Jedną z kategorii tych towarów są towary opodatkowane podatkiem akcyzowym w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym z wyłączeniem wyjątków wskazanych w tym przepisie (wyjątki te nie mają w niniejszej sprawie zastosowania).

Jeśli więc podatnik dokonuje na rzecz najemców sprzedaży towaru akcyzowego niekorzystającego ze zwolnienia z tego podatku (gaz ziemny), to nie ma prawa do korzystania ze zwolnienia z podatku VAT. 

Podsumowując, jeśli dokonywane jest refakturowanie gazu na najemcę, następuje utrata prawa do zwolnienia z podatku VAT.