Składnik majątku firmowego może być kwalifikowany albo jako środek trwały, albo jako towar handlowy. Reguła ta dotyczy również nieruchomości i to zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. W związku z takim podziałem zastanówmy się, jak należy rozliczyć sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości a źródło przychodów
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT źródłami przychodów jest m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT do przychodów z tego źródła zalicza się przychody z odpłatnego zbycia środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT źródłem przychodów jest również odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Należy przy tym dodać, że zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy PIT do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej nieruchomości mieszkalnych. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Mając na uwadze powyższe przepisy, należy stwierdzić, iż jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość mieszkalna stanowiąca środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, to uzyskany z tego tytułu przychód nie jest zaliczany do przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.
Pomimo iż jest to środek trwały, to powstały przychód należy rozliczyć poza działalnością gospodarczą zgodnie z art. 30e ustawy PIT, a więc w zeznaniu PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży i z zastosowaniem 19% podatku PIT od dochodu.
Sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy
Warto podkreślić, że zarówno art. 14 ust. 2 pkt 1, jak i art. 14 ust. 2c ustawy PIT odnoszą się do sytuacji nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Chodzi zatem o te nieruchomości, które stanowią środek trwały w firmie.
Tymczasem jak wskazaliśmy na wstępie, nieruchomość może stanowić nie tylko środek trwały, ale również i towar handlowy. Będzie tak w przypadku przedsiębiorcy, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.
W takiej sytuacji odpłatne zbycie wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie ma w tym wypadku znaczenia, czy towarem handlowym jest nieruchomość mieszkalna, czy użytkowa.
Jak wynika z treści art. 30e ust. 6 ustawy PIT, reguły opodatkowania dotyczące prywatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych nie mają zastosowania, jeżeli:
- budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
- przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
W konsekwencji, jeżeli nieruchomość jest traktowana jako towar handlowy przeznaczony do sprzedaży, wskazane powyżej przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 oraz art. 14 ust. 2c ustawy PIT nie znajdą zastosowania do transakcji sprzedaży nieruchomości.
Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 5 października 2015 roku, znak PPB1/4511-842/15-2/ES, w której organ podatkowy stwierdził, że nabywane nieruchomości mieszkalnej, przeznaczone do późniejszej odsprzedaży, należy zakwalifikować do towarów handlowych. Skoro prowadzona działalność gospodarcza polega na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, to sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy uznać trzeba zgodnie z art. 14 ust. 1 za przychód z działalności gospodarczej.
Podobnie też wskazał w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2014 roku Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, IPTPB1/415-291/14-2/KO: przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej będą stanowiły z niej przychód.
Przykład 1.
Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami mieszkalnymi. Nieruchomości przeznaczone są do dalszej odsprzedaży, dlatego też podatnik kwalifikuje je jako towary handlowe. W jaki sposób rozliczyć sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy w firmie?
Pomimo iż przedmiotem zbycia jest nieruchomość mieszkalna, to nie znajduje tu zastosowania wyjątek określony w art. 14 ust. 2c ustawy PIT. Sprzedaż towarów handlowych podlega opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie, środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami nie składa deklaracji PIT-39 w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych. Z uwagi na fakt iż takie nieruchomości stanowią towar handlowy całość przychodu/dochodu podlega opodatkowaniu zgodnie z wybraną formą opodatkowania działalności gospodarczej.
Przykład 2.
W jaki sposób rozliczyć sprzedaż nieruchomości mieszkalnej w ramach działalności gospodarczej?
Odpowiedź na tak postawione pytanie zależy od kwalifikacji nieruchomości mieszkalnej w firmie. Jeżeli jest to środek trwały wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności, to przychód należy rozliczyć jako osobne źródło w PIT-39. Jeśli natomiast jest to towar handlowy, wówczas przychód rozlicza się tak samo jak pozostałe przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Reasumując, należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy w firmie zawsze będzie kwalifikowana jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Te same reguły klasyfikacyjne obowiązują w przypadku nieruchomości mieszkalnych oraz nieruchomości użytkowych.
