Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości - jak ominąć podatek?

Podatnicy powinni pamiętać, że w przypadku sprzedaży majątku pierwszym podstawowym obowiązkiem jest prawidłowe naliczenie podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co ważne, w Polsce takiego podatku nie nalicza urząd skarbowy, lecz sam podatnik. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, w jaki sposób podatkowo rozliczyć sprzedaż nieruchomości oraz kiedy można ominąć zobowiązanie podatkowe.

Sposób 1: Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych

Podatek dochodowy płaci się w sytuacji, gdy uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Co ważne, szczególne znaczenie będzie mieć w tym przypadku sposób liczenia tego okresu. Należy bowiem brać pod uwagę lata podatkowe, a nie kalendarzowe.

Przykład 1.

Pan Jan zakupił nieruchomości 16 lipca 2013 roku. W związku z tym, aby mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego, sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić nie wcześniej niż 1 stycznia 2019 roku (pierwszy rok podatkowy liczy się w tej sytuacji od 2014).

Sposób 2: Obliczenie dochodu przy sprzedaży nieruchomości

Jeżeli podatnikowi śpieszy się ze sprzedażą nieruchomości i nie chce czekać aż pięciu lat, wówczas może skontrolować ewentualny dochód, który stanowiłby podstawę do naliczenia podatku. W związku z tym dochód obliczany będzie poprzez pomniejszenia ceny sprzedaży o koszty, jakie zostały poniesione na nabycie tej nieruchomości (koszty te muszą zostać odpowiednio udokumentowane, np. w przypadku budowy nieruchomości konieczne jest posiadanie faktur). Wówczas od tak obliczonego dochodu wyliczany jest podatek według stawki 19%. Jeżeli dochód jest znaczny, to zapłata wysokiej kwoty podatku może zniechęcić potencjalnego sprzedawcę. Dlatego warto byłoby rozważyć opcję zaczekania pięciu lat podatkowych.

Ważne!

Osoby, które nabyły nieruchomość w drodze spadku lub darowizny powinny mieć na uwadze, że takie nabycie najczęściej wiąże się z brakiem kosztów (z wyjątkiem np. opłat notarialnych). Tym samym dla większości z nich stawka podatku będzie mnożona przez cenę sprzedawanej nieruchomości.

Przykład 2.

Pan Tomasz w kwietniu 2014 roku nabył nieruchomość o wartości 800 000 zł. W maju 2016 roku zdecydował się sprzedać nieruchomość. Ze sprzedaży uzyskał kwotę 1 mln zł. W tej sytuacji dochód do opodatkowania będzie wynosił 200 000 zł (1 000 000 zł - 800 000 zł). Natomiast kwota podatku do uregulowania (sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat podatkowych) będzie wynosić 38 000 zł (200 000 zł * 19%).

Sposób 3: Sprzedaż nieruchomości a wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe

Jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe

Zamknięty katalog wydatków został wyczerpująco uwzględniony w przepisach ustawy o PIT. Są nimi wydatki poniesione na m.in. na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W jaki sposób obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania?

Wzór, na którego podstawie podatnik jest zobowiązany wyliczyć dochód, wygląda następująco:

                                     Dochód x wydatki na cele mieszkaniowe

--------------------------------------------------- = dochód zwolniony

                                           Przychód z odpłatnego zbycia

Przykład 3.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości: 200 000 zł

Koszty uzyskania przychodu: 100 000 zł

Dochód (czyli przychód - koszty): 100 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 50 000 zł

W tej sytuacji dochód podlegający zwolnieniu wyniesie: 25 000 zł

Ważne!

Zgodnie z art. 19 ustawy o PIT przychodem ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne czy koszty pośrednictwa.

W związku z tym należy podkreślić, że głównym czynnikiem decydującym o braku zapłaty (lub częściowej zapłacie) podatku od sprzedaży nieruchomości jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, które jednocześnie pokrywają się z ustawowym katalogiem. Dodatkowo muszą zostać poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Takie stanowisko zajęły również organy podatkowe, w tym dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 14 marca 2014 roku (syg. akt ITPB2/415-1168/13/DSZ ), który stwierdził:

(...) podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup lub budowę innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Nieważne jest zatem ile nieruchomości posiada już podatnik w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży, ważne jest jedynie aby ten kolejny zakup lub budowa służyły faktycznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Na Wnioskodawczyni spoczywał będzie obowiązek wykazania, że zakup opisanej we wniosku działki budowlanej służyć będzie takiemu właśnie celowi.

W którym zeznaniu ująć sprzedaż nieruchomości oraz ile wynosi stawka podatku?

Stawka podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% osiągniętego dochodu. W związku z tym po zakończaniu roku podatkowego w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT-39, w którym należy wykazać:

  • dochody uzyskane w danym roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz należny podatek od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa lub

  • dochody zwolnione z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową.

Ważne!

W zeznaniu należy wykazać dochody zwolnione z opodatkowania, niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego

zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania, czyli w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego.

Gdyby w złożonym zeznaniu PIT-39 podatnik wykazał dochody zwolnione z PIT, a nie zostały wypełnione warunki do korzystania z ulgi, czyli nie zostałyby spożytkowania w całości na własne potrzeby mieszkaniowe, wówczas należałoby sporządzić korektę tego zeznania, a także zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Co ważne, odsetki naliczane będą od następnego dnia po upływie terminu płatności, czyli po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia.