Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku PIT stanowi odrębne źródło przychodów. W momencie, kiedy dochodzi do zbycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, pojawia się pytanie, czy również będziemy mieli do czynienia z tym samym źródłem. Poniżej wyjaśnimy, w jaki sposób rozliczyć sprzedaż spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na gruncie PIT.
Odpłatne zbycie nieruchomości a przychód w podatku PIT
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie składników majątku będących:
- nieruchomościami lub ich częściami oraz udziałem w nieruchomości;
- spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- prawem wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli zbycie następuje w okresie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
Powyższy katalog ma charakter zamknięty i co istotne, nie wymieniono w nim spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Należy bowiem zaznaczyć, że ww. przepis odnosi się wyłącznie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Sprzedaż spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Zatem w wyniku przydziału lokalu spółdzielnia oddaje członkowi lokal mieszkalny jedynie do używania, a nie na własność. Powyższe oznacza również, że ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W kontekście omawianego zagadnienia warto przywołać treść wyroku NSA z 4 grudnia 2018 roku (II FSK 3323/16), gdzie sąd wskazał, że wypłacona wartość rynkowa lokalu nie stanowi źródła z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż to nie strona uzyskała przychód ze sprzedaży, lecz spółdzielnia, a strona skarżąca uzyskała tylko zwrot kwoty wartości rynkowej zbytego mieszkania otrzymanego przez spółdzielnię (po dokonaniu potrąceń prawem przewidzianych). Ponadto lokatorskie prawo do lokalu nie jest prawem zbywalnym, a to oznacza, że – gdyby nawet nie doszło do wygaszenia przez spółdzielnię tego prawa – strona skarżąca nie mogłaby tego lokalu zbyć.
Uzyskanie przez uprawnionych (byłych członków spółdzielni mieszkaniowych) przychodu z tytułu wypłaty wartości rynkowej lokalu nie stanowi więc przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT i zgodnie ze stanowiskiem sądu w takim przypadku mamy do czynienia z przychodem z innych źródeł określonym w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT.
W powyżej cytowanym wyroku możemy przeczytać: „przychody ze sprzedaży lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, w stosunku do którego wygaszono prawo do lokatorskiego prawa do lokalu, powinny być zaliczone do przychodów z innych źródeł na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f.”.
Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego w prawo własności
Zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma więc charakteru własnościowego. Prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, nie jest natomiast jego właścicielem.
Zatem w wyniku umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia oddaje członkowi lokal mieszkalny jedynie do używania, a nie na własność. W konsekwencji ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Możliwe jest jednak przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności. Osoba, na której rzecz ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część zobowiązań związanych z budową – w tym wkład lokatorski, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Stanowi on udział w kosztach budowy lokalu.
Gdy członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł jeszcze całego wkładu mieszkaniowego, ponieważ nadal spłaca kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, który służył pokryciu części wkładu mieszkaniowego, zobowiązany jest pokryć odpowiednią część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.
Zatem dopiero po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu na rzecz członka spółdzielni. Mimo że umowa zawarta na podstawie tego przepisu nie jest umową sprzedaży, nabycie prawa własności następuje dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.
W związku z powyższym warto wskazać na treść interpretacji Dyrektora KIS z 16 maja 2017 roku (nr 0111-KDIB2-2.4011.46.2017.1.IN), gdzie organ podatkowy wskazał, że lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem niezbywalnym, w związku z czym nie można mówić o jego nabyciu ani też zbyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej. Osoby zamieszkujące w takich lokalach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w przywołanym przepisie może być liczony jedynie od daty nabycia prawa zbywalnego, tj. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności.
Przykład 1.
W 1980 roku wobec pana Adama ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W 2017 roku zawarł on umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W 2022 roku sprzedał nieruchomość. Czy w tym przypadku będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT od sprzedaży?
5-letni termin opodatkowania sprzedaży prawa własności należy w tym przypadku obliczać od daty ustanowienia prawa odrębnej własności. Data ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie ma w tym przypadku znaczenia.
Na zakończenie wskażmy, że przychód uzyskany w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu nie może korzystać ze zwolnienia ze względu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT zwolnienie to dotyczy przychodów przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe oraz pochodzących ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Tymczasem w opisanej sprawie możemy mieć do czynienia jedynie z przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT, co nie uzasadnia zastosowania zwolnienia.
Dysponowanie spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego nie jest równoznaczne, z punktu widzenia prawa podatkowego, z dysponowaniem prawem własności, ponieważ tylko ze zbyciem prawa własności powiązane są skutki z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
