Celem tego artykułu jest przedstawienie czym jest uwłaszczenie nieruchomości. Na to pojęcie można się natknąć – coraz rzadziej, ale jest to możliwe – w związku z nabywaniem nieruchomości. Często też występuje ono przy omawianiu zasiedzenia. Czym jednak jest uwłaszczenie, gdzie jest uregulowane, w jaki sposób je przeprowadzić? W niniejszym artykule odpowiadamy na te pytania oraz podajemy przykłady.
Podstawa prawna a uwłaszczenie nieruchomości
Uwłaszczenie uregulowane jest w Ustawie z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
Ustawa ta została uchylona 6 kwietnia 1982 roku.
Nadal jednak może być podstawą do uwłaszczenia w sytuacji spełnienia przesłanek wskazanych w tej ustawie.
Czym jest uwłaszczenie nieruchomości?
Uwłaszczenie nieruchomości to nadanie osobie użytkującej, posiadającej grunt, prawo jego własności. Wspomniana wyżej ustawa miała na celu uregulowanie własności gospodarstw rolnych, uporządkowanie ich sytuacji prawnej. Zgodnie z nią osoba władająca gruntem, niebędąca jej właścicielem, miała się nim stać.
Aby mogło do tego dojść, należało jednak sprostać warunkom zastrzeżonym w ustawie – nie było to przyznawane z urzędu każdemu.
Przesłanki uwłaszczenia
W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych nieruchomości:
- wchodzące w skład gospodarstw rolnych;
- znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy, czyli 4 listopada 1971 roku, w samoistnym posiadaniu rolników
– stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku.
Przykład 1.
10 czerwca 1971 roku pan Marian nabył, na podstawie pisemnej umowy sprzedaży, własność nieruchomości – gruntu ornego, który wszedł w skład jego gospodarstwa rolnego. Umowa sprzedaży powinna zostać zawarta dla swojej ważności w formie aktu notarialnego. Jednak do tego nie doszło, gdyż w miejscowości nie było notariusza, a podróż do większego miasta była wówczas niemożliwa. Po kilku latach pan Marian dowiedział się o ustawie i postanowił dokonać uwłaszczenia nieruchomości, kierując odpowiedni wniosek do sądu i załączając sporządzoną w zwykłej formie pisemnej umowę sprzedaży. Sąd, widząc wniosek oraz potwierdzony pisemną umową fakt posiadania przez mężczyznę działki, zalegalizował jego własność.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie ustawy, czyli do 4 listopada 1971 roku, posiadają nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od 5 lat, stają się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły warunki określone w ust. 1. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez 10 lat.
Przykład 2.
Pani Janina przejęła po swojej zmarłej sąsiadce należącą do niej nieruchomość. Sąsiadka była osobą bezdzietną, nie miała żadnej bliższej rodziny. Przez lata obiecywała kobiecie, że uwzględni ją w testamencie. Zmarła 30 czerwca 1960 roku i od tego dnia pani Janina zaczęła uprawiać grunt orny, który wcześniej należał do jej sąsiadki. Po latach okazało się, że nie pozostawiła ona żadnego testamentu i nieruchomość przeszła na rzecz dalekiej kuzynki, która mieszkała za granicą i nie interesowała się tym gruntem. W takiej sytuacji pani Janina, na zasadzie użytkowania nieruchomości nieprzerwanie ponad 10 lat przed wejściem w życie ustawy, może złożyć wniosek i nabyć tę nieruchomość poprzez uwłaszczenie.
W praktyce bardzo trudno jest udowodnić, że osoba, która posiada nieruchomość, weszła w jej posiadanie w dobrej wierze – musi ona mieć przekonanie, że jej właścicielem jest ona, a nie inna osoba.
Jeżeli czas posiadania jest dłuższy niż 10 lat od daty 4 listopada 1971 roku, czyli od co najmniej 3 listopada 1961 roku, lepiej jest skupić się na udowodnieniu tego czasu, jeżeli jest to realne, niż na wykazywaniu dobrej wiary.
Zła wiara polega na tym, że osoba od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości wie i zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest jej prawowitym właścicielem.
Rolnik w rozumieniu ustawy
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 października 2004 roku (sygn. II CK 451/04), choć w samej ustawie uwłaszczeniowej nie wskazano znaczenia pojęcia „rolnik”, to nie może budzić wątpliwości, że do kręgu rolników w rozumieniu tej ustawy należą wszystkie te osoby, które w zgodzie z ówczesnymi przepisami miały tzw. normatywne kwalifikacje rolnicze. Dotyczy to przede wszystkim osób, które na podstawie art. 1059 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny, w brzmieniu obowiązującym od 4 listopada 1971 roku, miały prawo do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.
Procedura uwłaszczeniowa
Wniosek o uwłaszczenie nieruchomości składa się do sądu rejonowego, który jest właściwy miejscowo ze względu na położenie nieruchomości, która jest jego przedmiotem.
Przykład 3.
Pan Walery chce nabyć poprzez uwłaszczenie własność nieruchomości rolnej położonej w miejscowości Łęczna, woj. lubelskie. W tym celu należy złożyć wniosek do Sądu Rejonowego Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku, który jest właściwy miejscowo dla obszaru powiatu łęczyńskiego.
Taki wniosek nie podlega opłacie.
Wniosek może złożyć osoba chcąca nabyć nieruchomość we własnym imieniu, jak również np. jej spadkobierca, wykazując przesłanki ustawowe.
Dowodem w takim postępowaniu mogą być:
- dokumenty – zwłaszcza umowy pisemne związane z nabyciem prawa własności nieruchomości będących przedmiotem wniosku;
- dokumenty związane z tym, że wnioskujący jest rolnikiem w rozumieniu ustawy, np. stwierdzające wykształcenie rolnicze;
- świadkowie, którzy zeznają sposób nabycia nieruchomości, czas jej posiadania, bycie rolnikiem przez osobę, na której rzecz ma być stwierdzone uwłaszczenie.
W takim wniosku jako uczestników należy wskazać osoby, które są zainteresowane tym rozstrzygnięciem, czyli np. poprzednich właścicieli nieruchomości, a także w przypadku gdy uwłaszczenie jest składane na osobę, która już nie żyje, jej spadkobierców.
Przykład 4.
Pani Wanda zdecydowała się na złożenie wniosku dotyczącego tego, że jej matka – pani Waleria – nabyła w drodze uwłaszczenia nieruchomość rolną. Pani Waleria i poprzedni właściciele nieruchomości już nie żyją. Spadek po niej nabyła pani Wanda i jej rodzeństwo – pan Marian i pan Maciej. Kobieta powinna wskazać we wniosku, że jest wnioskodawczynią, a jej bracia uczestnikami postępowania.
Do wniosku należy też dołączyć aktualny:
- wypis z rejestru gruntów nieruchomości, stanowiący podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
- wyrys z mapy ewidencyjnej.
Jeżeli zachodzi sytuacja jak w przykładzie 4, nie będzie błędem załączenie aktu zgonu osoby, która ma nabyć nieruchomość, oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, celem udowodnienia stron postępowania.
Dowodem w takich sprawach jest też przesłuchanie wnioskodawcy i uczestników.
Pamięć jest jednak ulotna i często osoby, które występują jako spadkobiercy, nie pamiętają tego, co działo się w latach 60. i 70., a czasami nie było ich jeszcze wówczas na świecie.
Obecnie są jeszcze postępowania toczące się w tym przedmiocie, jednak za kilka lat może to już wyjść z użytku – będzie brak świadków i dowodów, co spowoduje, że ta regulacja stanie się czymś, co nie będzie już używane w polskim systemie prawnym.
