Poradnik Przedsiębiorcy

Zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych

16 listopada 2021 roku prezydent podpisał ustawę o zmianach podatkowych przewidzianych w Polskim Ładzie. Celem wdrożonych zmian, jak wyjaśnia rząd, jest stworzenie przyjaznego i sprawiedliwego systemu podatkowego. Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać od 2022 roku, wprowadzają m.in. zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych. Prześledzimy, których lokali mieszkalnych ograniczenie będzie dotyczyło oraz w jakim zakresie.

Budynek mieszkalny, lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – definicje nieruchomości mieszkalnych

Jak wynika z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 roku w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), w zakresie budownictwa mieszkalnego mamy do czynienia z trzema typami:

Symbol KŚT

Wyszczególnienie

Stawka amortyzacyjna

110

Budynki mieszkalne – Rodzaj ten obejmuje budynki, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, takie jak:

– budynki jednorodzinne (wolnostojące lub w zabudowie bliźniaczej, szeregowej albo grupowej, posiadające własne wejście z poziomu gruntu);

– budynki o dwóch mieszkaniach (wolnostojące lub w zabudowie bliźniaczej, szeregowej albo grupowej o dwóch mieszkaniach);

– budynki o trzech i więcej mieszkaniach;

– domy opieki społecznej (bez opieki medycznej), hotele robotnicze, domy dziecka, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, placówki opiekuńczo-wychowawcze, domy dla bezdomnych, budynki zbiorowego zamieszkania dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych;

– budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych;

– budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

Rodzaj ten nie obejmuje:

– budynków szpitali, klinik i innych budynków w zakresie opieki zdrowotnej, sklasyfikowanych w rodzaju 106;

– hoteli i podobnych budynków krótkotrwałego zakwaterowania, sklasyfikowanych w rodzaju 109;

– budynków niemieszkalnych na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, sklasyfikowanych w rodzaju 109.





Ogólna: 1,5%






Dla placówek opiekuńczo-wychowawczych, domów opieki społecznej bez opieki medycznej: 2,5%

122

Lokal mieszkalny – wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespoły izb przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

 

1,5%

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

2,5% – na podstawie art. 22m ust. 4 updof oraz art. 16m ust. 4 updop


– przy czym u podatników PIT stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%, jeżeli przy ustalaniu jego wartości początkowej zastosowano zasadę określoną w art. 22g ust. 10 ustawy o PIT

Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych – jak przebiegała dotychczas?

By móc amortyzować w czasie lokal mieszkalny, budynek mieszkalny lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, musi on spełniać definicję środka trwałego. W związku z tym, aby wprowadzić go do ewidencji środków trwałych firmy, należy się upewnić, czy spełnia warunki zawarte w art. 22a ust. 1 ustawy o PIT. Zgodnie z jego treścią musi przede wszystkim:

  • stanowić własność lub współwłasność przedsiębiorcy;
  • zakładany okres jego użytkowania musi być dłuższy niż jeden rok;
  • powinien być kompletny i nadający się do użytku;
  • być przeznaczony do celów działalności gospodarczej albo oddany przez przedsiębiorcę do użytku na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Podatnik, który wprowadził środek trwały do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ma co do zasady obowiązek rozpoczęcia jego amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła ta czynność.

Przykładowo w przypadku lokalu mieszkalnego amortyzacji można dokonywać przy użyciu jednej z trzech metod:

  • metoda liniowa – amortyzacji dokonywało się wówczas zgodnie ze stawką z Wykazu stawek, tj. 1,5% w skali roku (okres amortyzacji: 66 lat i 8 miesięcy);
  • metody liniowej przyspieszonej – zgodnie z art. 22i ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT tę metodę amortyzacji można zastosować, gdy lokal mieszkalny używany jest w warunkach:
    • złych (współczynnik podwyższający nie może być wyższy niż 1,4; maksymalnie stawka może wynieść 2,1%);
    • pogorszonych (współczynnik podwyższający nie może być wyższy niż 1,2; maksymalnie stawka może wynieść 1,8%);

Użytkowanie lokali w złych warunkach dotyczy budynków i budowli, które są pod ciągłym wpływem środków chemicznych, a szczególnie jeśli służą one wytwarzaniu, produkowaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Do złych warunków zalicza się także silne działanie na budynek niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie albo wydzielających się w postaci oparów, które emitowane są z innych obiektów znajdujących się w pobliżu.

Natomiast użytkowanie w pogorszonych warunkach dotyczy tych budynków lub budowli, które są pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, nagłych zmian temperatury, znacznych drgań i innych czynników przyspieszających zużycie obiektu.

  • metody liniowej indywidualnej – zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT można ją zastosować po spełnieniu łącznie dwóch warunków:

    • lokal musi być używany (od co najmniej 60 miesięcy) lub ulepszony (przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika w celu ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej);
    • wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych firmy

– wówczas okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat i tym samym minimalna stawka amortyzacyjna wynosi 10% w skali roku.

Zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych w Polskim Ładzie – jakich „lokali” dotyczy?

W art. 22c ustawy o PIT znajduje się katalog składników majątku niepodlegających amortyzacji. W wersji tego przepisu, obowiązującej do końca 2021 roku, wśród środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych niepodlegających amortyzacji można wyróżnić:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
  2. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu;
  3. dzieła sztuki i eksponaty muzealne;
  4. wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a ustawy o PIT;
  5. składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności.

Co ważne, w wyniku nowelizacji przepisów w ramach Polskiego Ładu art. 22c pkt 2 ustawy o PIT otrzymał nowe brzmienie, w związku z czym począwszy od stycznia 2022 roku amortyzacji nie będą podlegały:

  • budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami;
  • lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość;
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Amortyzacji w dalszym ciągu będą mogły podlegać lokale i budynki użytkowe.

Zmiana ta dotknie przede wszystkim wynajmujących mieszkania oraz indywidualnych przedsiębiorców, którzy prowadzą biznes we własnym domu lub mieszkaniu.

Zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych a księgowanie odpisów amortyzacyjnych w 2022 roku

W ustawie „Polski Ład” został dodany art. 71 ust. 2 wskazujący na istnienie przepisów przejściowych, zgodnie z którymi:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 roku, zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 roku”.

Jak wynika z licznych wypowiedzi doradców podatkowych, wskazany wyżej przepis zawiera błędy, bowiem ustawodawca pozwolił podatnikom na zaliczanie odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu. Nie pozwolił jednak, w drodze wyjątku, na dokonywanie amortyzacji w 2022 roku budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych czy spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Interpretując ten przepis wprost, można stwierdzić, że ujęcie w kosztach odpisów amortyzacyjnych dotyczących nieruchomości mieszkalnych będzie możliwe, jednak w wyniku błędu odpis powinien wynosi 0 zł. Niemniej jednak, zgodnie z rządowymi zapowiedziami, zostaną wydane stosowne objaśnienia, które umożliwią rozliczenie amortyzacji zgodnie z pierwotnymi założeniami.

Przykład 1.

Pan Jan prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której na stan środków trwałych w październiku 2017 roku wprowadził lokal mieszkalny. Czy w 2022 roku będzie mógł zaksięgować odpisy amortyzacyjne?

Co do zasady pan Jan będzie mógł zaksięgować odpisy amortyzacyjne związane z lokalem mieszkalnym przez cały rok 2022.

Przykład 2.

Firma XYZ w lutym 2022 roku wprowadziła na stan środków trwałych budynek mieszkalny, który nabyła w listopadzie 2021. Czy w 2022 roku będzie mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych?

Tak, firma XYZ będzie mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu przyjęcia do użytkowania, tj. od marca 2022 do grudnia 2022 roku włącznie.