Analiza umów - na co zwrócić uwagę?

Umowa to najczęstsze zdarzenie prawne, które jest jednocześnie czynnością prawną, ponieważ wywołuje określony skutek. Umowa stanowi źródło (podstawę) zobowiązań i taki jest też jej cel. Ma prowadzić do ukształtowania stosunku między stronami. Umowa dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron, czyli przez konsensus. Dlatego też często w charakterystyce umów wskazuje się, czy jest ona konsensualna, czy też nie. Są jednak przypadki, kiedy samo oświadczenie woli (ustne, telefoniczne, gestem uściśnięcia dłoni) nie wystarczy do zawarcia umowy, o czym należy pamiętać. Potrzebna jest szczególna forma, np. pisemna lub aktu notarialnego. Ponadto brak pewnych, obligatoryjnych zapisów w umowie może czynić ją nieważną. Jak dokładnie powinna wyglądać analiza umów - na co zwrócić uwagę?

Analiza umów -  I etap, czyli określenie rodzaju umowy

Do zawierania umów jest się zdolnym, jeśli posiada się zdolność do czynności prawnych, czyli nie jest się ani niepełnoletnim, ani ubezwłasnowolnionym. W przeciwnym razie zawarte umowy nie będą ważne. Poniżej przedstawiony został czteroetapowy proces analizy umów, który powinien przyczynić się do samodzielnego badania poprawności umowy.

Rodzaje umów w prawie gospodarczym

Analizowanie umowy warto rozpocząć od odpowiedzenia sobie na pytanie, jaki ma być skutek czynności prawnej. Powinniśmy określić, czego oczekujemy w związku z umową. Tutaj pomocny będzie podział na rodzaje umów ze względu na skutek. Można wymienić trzy rodzaje umów zobowiązaniowych:

• zobowiązująca - powstaje w niej obowiązek spełnienia świadczenia przez jedną stronę na rzecz drugiej,

• rozporządzająca - przenosi, obciąża lub znosi prawo majątkowe,

• o podwójnym skutku - zobowiązująco-rozporządzająca.

Ze względu na ocenę prawidłowości causy, czyli przyczyny zawarcia umowy, umowa może mieć charakter:

• kauzalny - kiedy występuje racjonalna przyczyna zawarcia umowy, czy występuje taka, czyli co jest powodem, że strony decydują się zawrzeć umowę. Może to być zmniejszenie pasywów wynikające ze spłaty długu, nieodpłatne przysporzenie w ramach darowizny, zabezpieczenie np. przez hipotekę lub zwiększenie aktywów - umowa sprzedaży. Najogólniej mówiąc causa określa przyczynę prawną, cel;

• abstrakcyjny -  można uznać taką umowę jako wyjątek potwierdzający regułę, ponieważ nie znajduje się żadnego uzasadnienia dla związania się stron umową z przyczyn prawnych.

Następną ważną sprawą jest odpowiedź na pytanie, jak rozłożony jest ciężar świadczenia w umowie. Możliwości są trzy:

• jednostronnie zobowiązująca - obowiązek świadczenia dotyczy tylko jednej osoby,

• dwustronnie zobowiązująca - obowiązek świadczenia jest po obu stronach umowy “coś za coś”,

• umowa wzajemna - świadczenie obu stron jest dokładnie takie samo, występuje tzw. ekwiwalentność świadczeń.

Kolejnym elementem jest wskazanie, czy umowa przynosi korzyść majątkową, ze względu na nią można wyróżnić umowę:

• odpłatną -  strona dokonująca czynności otrzymuje korzyść majątkową,

• nieodpłatną - strona dokonująca czynności nie otrzymuje w zamian żadnej korzyści majątkowej.

Ostatnim elementem pierwszego etapu jest określenie charakteru umowy i zakresu jej regulacji. Jak zostało już wspomniane, niektóre umowy są wprost określone w Kodeksie cywilnym, więc nie trzeba dodatkowo zastanawiać się, co zrobić przy zawieraniu umowy, żeby była ona ważna. Przepisy wskazują dokładne wytyczne. Jeżeli więc konkretna umowa, którą chcemy zawrzeć, znajduje się w Kodeksie, warto skorzystać z tych regulacji.

Podział jest więc następujący:

nazwane - wskazane w Kodeksie cywilnym

• umowa sprzedaży,

• umowa zamiany,

• umowa dostawy,

• umowa kontraktacji,

• umowa o dzieło,

• umowa o roboty budowlane,

• umowa najmu,

• umowa dzierżawy,

• umowa leasingu,

• umowa użyczenia,

• umowa pożyczki,

• umowa rachunku bankowego,

• umowa zlecenie,

• umowa agencyjna,

• umowa komisu,

• umowa przewozu,

• umowa ubezpieczenia,

• umowa przechowania,

• umowa składu,

• umowa poręczenia,

• umowa darowizny,

• umowa dożywocia,

• umowa spółki

• umowa przedwstępna,

• umowa o świadczenie usług przez osobę trzecią,

• umowa o zwolnienie dłużnika z obowiązku świadczenia,

• umowa o świadczenie na rzecz osoby trzeciej,

nienazwane - uzgadnianie treści,

• mieszana - posiłkowanie się wzorem dla innej umowy z dodatkowymi własnymi ustaleniami, zawiera elementy różnych umów.

Należy zaznaczyć, że konsument, podpisując umowę z przedsiębiorcą, który korzysta z wzorców umownych, zawiera umowę o charakterze adhezyjnym, tzn. w drodze samego aktu przystąpienia. Są to umowy zawierane w przypadku usług na skalę masową, np. z dostawcami gazu. Nie negocjuje on postanowień umowy. Warto zwracać uwagę, czy postanowienia takiej umowy - takiego wzorca - nie zawierają klauzul niedozwolonych - niedozwolonych postanowień umownych, wtedy te postanowienia umowy nie wiążą konsumenta - są nieważne z mocy prawa. Analizując taką umowę, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na jednoznaczność sformułowanych postanowień i czy wzorzec taki był dostarczony przed zawarciem umowy.

Świadczenie niemożliwe do spełnienia

Warto też zastanowić się, czy świadczenie wskazane w umowie jest w ogóle możliwe do spełnienia. Jeżeli okaże się, że nie - umowa będzie nieważna. Warto zatem przemyśleć te kwestie przed podpisywaniem umowy.

Jeżeli będziemy wiedzieć, że spełnienie świadczenia jest niemożliwe, a wprowadzimy w błąd drugą stronę, będziemy zobowiązani do naprawienia szkody, którą poniosła druga osoba. Oczywiście może się pojawić niemożliwość spełnienia świadczenia w późniejszym czasie, tzw. niemożliwość następcza, nie pierwotna jak wskazano powyżej.

Wyzysk a umowa

Kontrahenci bywają różni. Nie zawsze wykazują lojalność i szczere zamiary w kontraktowaniu. Zdarza się, że jedna strona wykorzystuje niewiedzę lub słabsza pozycję (mniejsze doświadczenie drugiej stroy). Wyzyskiem będzie zatem umowa, gdzie świadczenie w rażącym stopniu nie jest współmierne z zapłatą. Kluczem do rozpoznania wyzysku jest pojęcie rażącej dysproporcji i celowego nieetycznego działania.

Analiza umów -  II etap, czyli określenie formy zawarcia umowy

Jak już wspomniano, źródłem powstania zobowiązania jest czynność prawna. Może ona przybrać postać umowy. Według art. 353 prim 1 Kodeksu cywilnego strony mogą dowolnie kształtować stosunek prawny, jeśli tylko cel nie sprzeciwia się ustawie i zasadom życia społecznego. Co do zasady oświadczenie woli może być zawarte w dowolny sposób, nawet w dorozumiany, jeśli wystarczająco ujawnia ono wolę.

• brak zastrzeżenia formy - dla zawarcia umowy nie jest wymagana dochowanie szczególnej formy, ważny jest konsensus, czyli zgodne oświadczenie woli stron. ustawodawca nie nakazuje faktycznego podpisania dokumentu z postanowieniami, potwierdzeniem może być faktura lub paragon, a nawet pokwitowanie. Zawsze w przypadku dodatkowych ustaleń warto sporządzić na piśmie umowę dla celów dowodowych i ewentualnego dowodu w przypadku sporu sądowego;

• forma pisemna dla celów dowodowych - jej niezachowanie nie powoduje, że umowa będzie nieważna, ale problemem może być dowiedzenie się, jakie były ustalenia między stronami w przypadku sporu przed sądem;

• forma pisemna pod rygorem nieważności - niepodpisanie umowy w formie fizycznej powoduje, że umowa nie jest ważna. Nie można więc zawrzeć takiej umowy ustnie lub telefonicznie.

Poniżej wymagana forma dla konkretnego rodzaju umowy nazwanej w Kodeksie cywilnym.

Zawsze, kiedy przedmiotem umowy jest nieruchomość (sprzedaż, darowizna), właściwa będzie forma aktu notarialnego.

Analiza umów -  III etap, czyli sprawdzenie najważniejszych elementów, tzw. essentialia negotii kontraktu

Jeżeli już Kodeks cywilny wymaga szczególnej formy, wówczas należy sprawdzić w umowie, czy zawiera ona najważniejsze zapisy - postanowienia. Bez nich umowa nie będzie ważna.

Analiza umów -  IV etap, czyli obieg dokumentów

Umowa podpisywana jest w dwóch jednobrzmiących  egzemplarzach, o czym warto również wspomnieć w postanowieniach końcowych umowy, w jednym z jej ostatnich paragrafów.

Ważne jest, aby każda ze stron posiadała podpisany oryginał umowy. Oczywiście w przypadku, kiedy umowa jest podpisywana w obecności obu stron, nie będzie wzbudzała wątpliwości kwestia oryginałów.

W dzisiejszych czasach coraz częściej zawiera się umowy na odległość, a skan podpisanej umowy przesyła się za pośrednictwem skrzynki e-mailowej. Warto dopilnować kwestii przesłania oryginału umowy.

Wewnętrzna procedura obiegu takich dokumentów w organizacji to bardzo ważna kwestia. Powinna obejmować również kompletowanie dokumentów, ich właściwy podział i uporządkowanie.

Należy pamiętać, że przedsiębiorców obowiązują czasami inne przepisy niż między przedsiębiorcą a konsumentem. Należy mieć na uwadze, że w przypadku sprzedaży, której stronami są przedsiębiorcy, nawet umowa zawarta przez telefon będzie ważna.