Poradnik Przedsiębiorcy

Analiza umów - na co zwrócić uwagę?

Umowa to najczęstsze zdarzenie prawne, które jest jednocześnie czynnością prawną, ponieważ wywołuje określony skutek. Umowa stanowi źródło (podstawę) zobowiązań i taki jest też jej cel. Ma prowadzić do ukształtowania stosunku między stronami. Umowa dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron, czyli przez konsensus. Dlatego też często w charakterystyce umów wskazuje się, czy jest ona konsensualna, czy też nie. Są jednak przypadki, kiedy samo oświadczenie woli (ustne, telefoniczne, gestem uściśnięcia dłoni) nie wystarczy do zawarcia umowy, o czym należy pamiętać. Potrzebna jest szczególna forma, np. pisemna lub aktu notarialnego. Ponadto brak pewnych, obligatoryjnych zapisów w umowie może czynić ją nieważną. Jak dokładnie powinna wyglądać analiza umów - na co zwrócić uwagę?

Analiza umów -  I etap, czyli określenie rodzaju umowy

Do zawierania umów jest się zdolnym, jeśli posiada się zdolność do czynności prawnych, czyli nie jest się ani niepełnoletnim, ani ubezwłasnowolnionym. W przeciwnym razie zawarte umowy nie będą ważne. Poniżej przedstawiony został czteroetapowy proces analizy umów, który powinien przyczynić się do samodzielnego badania poprawności umowy.

Rodzaje umów w prawie gospodarczym

Analizowanie umowy warto rozpocząć od odpowiedzenia sobie na pytanie, jaki ma być skutek czynności prawnej. Powinniśmy określić, czego oczekujemy w związku z umową. Tutaj pomocny będzie podział na rodzaje umów ze względu na skutek. Można wymienić trzy rodzaje umów zobowiązaniowych:

  • zobowiązująca - powstaje w niej obowiązek spełnienia świadczenia przez jedną stronę na rzecz drugiej,

  • rozporządzająca - przenosi, obciąża lub znosi prawo majątkowe,

  • o podwójnym skutku - zobowiązująco-rozporządzająca.

Ze względu na ocenę prawidłowości causy, czyli przyczyny zawarcia umowy, umowa może mieć charakter:

  • kauzalny - kiedy występuje racjonalna przyczyna zawarcia umowy, czy występuje taka, czyli co jest powodem, że strony decydują się zawrzeć umowę. Może to być zmniejszenie pasywów wynikające ze spłaty długu, nieodpłatne przysporzenie w ramach darowizny, zabezpieczenie np. przez hipotekę lub zwiększenie aktywów - umowa sprzedaży. Najogólniej mówiąc causa określa przyczynę prawną, cel;

  • abstrakcyjny -  można uznać taką umowę jako wyjątek potwierdzający regułę, ponieważ nie znajduje się żadnego uzasadnienia dla związania się stron umową z przyczyn prawnych.

Następną ważną sprawą jest odpowiedź na pytanie, jak rozłożony jest ciężar świadczenia w umowie. Możliwości są trzy:

  • jednostronnie zobowiązująca - obowiązek świadczenia dotyczy tylko jednej osoby,

  • dwustronnie zobowiązująca - obowiązek świadczenia jest po obu stronach umowy “coś za coś”,

  • umowa wzajemna - świadczenie obu stron jest dokładnie takie samo, występuje tzw. ekwiwalentność świadczeń.

Kolejnym elementem jest wskazanie, czy umowa przynosi korzyść majątkową, ze względu na nią można wyróżnić umowę:

  • odpłatną -  strona dokonująca czynności otrzymuje korzyść majątkową,

  • nieodpłatną - strona dokonująca czynności nie otrzymuje w zamian żadnej korzyści majątkowej.

Ostatnim elementem pierwszego etapu jest określenie charakteru umowy i zakresu jej regulacji. Jak zostało już wspomniane, niektóre umowy są wprost określone w Kodeksie cywilnym, więc nie trzeba dodatkowo zastanawiać się, co zrobić przy zawieraniu umowy, żeby była ona ważna. Przepisy wskazują dokładne wytyczne. Jeżeli więc konkretna umowa, którą chcemy zawrzeć, znajduje się w Kodeksie, warto skorzystać z tych regulacji.

Podział jest więc następujący:

nazwane - wskazane w Kodeksie cywilnym

  • umowa sprzedaży,

  • umowa zamiany,

  • umowa dostawy,

  • umowa kontraktacji,

  • umowa o dzieło,

  • umowa o roboty budowlane,

  • umowa najmu,

  • umowa dzierżawy,

  • umowa leasingu,

  • umowa użyczenia,

  • umowa pożyczki,

  • umowa rachunku bankowego,

  • umowa zlecenie,

  • umowa agencyjna,

  • umowa komisu,

  • umowa przewozu,

  • umowa ubezpieczenia,

  • umowa przechowania,

  • umowa składu,

  • umowa poręczenia,

  • umowa darowizny,

  • umowa dożywocia,

  • umowa spółki

  • umowa przedwstępna,

  • umowa o świadczenie usług przez osobę trzecią,

  • umowa o zwolnienie dłużnika z obowiązku świadczenia,

  • umowa o świadczenie na rzecz osoby trzeciej,

nienazwane - uzgadnianie treści,

  • mieszana - posiłkowanie się wzorem dla innej umowy z dodatkowymi własnymi ustaleniami, zawiera elementy różnych umów.

Uwaga!

Te oraz inne umowy wraz z darmowymi wzorami do pobrania w formacie pdf i docx  dostępne są w Poradniku Przedsiębiorcy w zakładce Wzory umów.

Należy zaznaczyć, że konsument, podpisując umowę z przedsiębiorcą, który korzysta z wzorców umownych, zawiera umowę o charakterze adhezyjnym, tzn. w drodze samego aktu przystąpienia. Są to umowy zawierane w przypadku usług na skalę masową, np. z dostawcami gazu. Nie negocjuje on postanowień umowy. Warto zwracać uwagę, czy postanowienia takiej umowy - takiego wzorca - nie zawierają klauzul niedozwolonych - niedozwolonych postanowień umownych, wtedy te postanowienia umowy nie wiążą konsumenta - są nieważne z mocy prawa. Analizując taką umowę, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na jednoznaczność sformułowanych postanowień i czy wzorzec taki był dostarczony przed zawarciem umowy.

Świadczenie niemożliwe do spełnienia

Warto też zastanowić się, czy świadczenie wskazane w umowie jest w ogóle możliwe do spełnienia. Jeżeli okaże się, że nie - umowa będzie nieważna. Warto zatem przemyśleć te kwestie przed podpisywaniem umowy.

Jeżeli będziemy wiedzieć, że spełnienie świadczenia jest niemożliwe, a wprowadzimy w błąd drugą stronę, będziemy zobowiązani do naprawienia szkody, którą poniosła druga osoba. Oczywiście może się pojawić niemożliwość spełnienia świadczenia w późniejszym czasie, tzw. niemożliwość następcza, nie pierwotna jak wskazano powyżej.

Uwaga!

Istnieje w prawie cywilnym klauzula rebus sic stantibus, która w wyjątkowych przypadkach pozwala na zmianę lub rozwiązanie zobowiązania z umowy przez wytoczenie powództwa i orzeczenie sądu. Muszą zaistnieć zdarzenie niespotykane, bez możliwości przewidzenia wcześniej, poważne trudności w spełnieniu lub ryzyko rażącej straty, np. powódź.

Wyzysk a umowa

Kontrahenci bywają różni. Nie zawsze wykazują lojalność i szczere zamiary w kontraktowaniu. Zdarza się, że jedna strona wykorzystuje niewiedzę lub słabsza pozycję (mniejsze doświadczenie drugiej stroy). Wyzyskiem będzie zatem umowa, gdzie świadczenie w rażącym stopniu nie jest współmierne z zapłatą. Kluczem do rozpoznania wyzysku jest pojęcie rażącej dysproporcji i celowego nieetycznego działania.

Ważne!

Na wyzysk można  powołać się w sądzie przez maksymalnie 2 lata od dnia zawarcia umowy.

Analiza umów -  II etap, czyli określenie formy zawarcia umowy

Jak już wspomniano, źródłem powstania zobowiązania jest czynność prawna. Może ona przybrać postać umowy. Według art. 353 prim 1 Kodeksu cywilnego strony mogą dowolnie kształtować stosunek prawny, jeśli tylko cel nie sprzeciwia się ustawie i zasadom życia społecznego. Co do zasady oświadczenie woli może być zawarte w dowolny sposób, nawet w dorozumiany, jeśli wystarczająco ujawnia ono wolę.

  • brak zastrzeżenia formy - dla zawarcia umowy nie jest wymagana dochowanie szczególnej formy, ważny jest konsensus, czyli zgodne oświadczenie woli stron. ustawodawca nie nakazuje faktycznego podpisania dokumentu z postanowieniami, potwierdzeniem może być faktura lub paragon, a nawet pokwitowanie. Zawsze w przypadku dodatkowych ustaleń warto sporządzić na piśmie umowę dla celów dowodowych i ewentualnego dowodu w przypadku sporu sądowego;

  • forma pisemna dla celów dowodowych - jej niezachowanie nie powoduje, że umowa będzie nieważna, ale problemem może być dowiedzenie się, jakie były ustalenia między stronami w przypadku sporu przed sądem;

  • forma pisemna pod rygorem nieważności - niepodpisanie umowy w formie fizycznej powoduje, że umowa nie jest ważna. Nie można więc zawrzeć takiej umowy ustnie lub telefonicznie.

Poniżej wymagana forma dla konkretnego rodzaju umowy nazwanej w Kodeksie cywilnym.

umowa sprzedaży

brak zastrzeżenia formy

umowa zamiany

brak zastrzeżenia formy

umowa dostawy

forma pisemna dla celów dowodowych

umowa kontraktacji

forma pisemna dla celów dowodowych

umowa o dzieło

brak zastrzeżenia formy

umowa o roboty budowlane

forma pisemna dla celów dowodowych

umowa najmu

brak zastrzeżenia formy, ale dla umowy najmu nieruchomości/pomieszczeń na czas dłuższy niż rok forma pisemna - w razie jej zawarcia umowa poczytywana jest jako zawarta na czas nieoznaczony

umowa dzierżawy

brak zastrzeżenia formy, ale dla umowy najmu nieruchomości/pomieszczeń na czas dłuższy niż rok forma pisemna - w razie jej zawarcia umowa poczytywana jest jako zawarta na czas nieoznaczony

umowa leasingu

forma pisemna pod rygorem nieważności

umowa użyczenia

brak zastrzeżenia formy

umowa pożyczki

brak zastrzeżenia formy, ale  dla pożyczki przekraczającej wartości 500 zł zastrzeżono formę pisemną dla celów dowodowych

umowa rachunku bankowego

forma pisemna dla celów dowodowych

umowa zlecenie

brak zastrzeżenia formy

umowa ubezpieczenia

powinna być stwierdzona pismem

umowa agencyjna

brak zastrzeżenia formy, ale  powinna posiadać formę pisemną, jeśli agent ma mieć prowizja del credere

umowa komisu

brak zastrzeżenia formy

umowa składu

brak zastrzeżenia formy, ale jest pokwitowanie

umowa poręczenia

brak zastrzeżenia formy, ale dla poręczyciela zastrzeżono formę pisemną pod rygorem nieważności

umowa darowizny

forma aktu notarialnego, a jeśli została wykonana przed podpisaniem umowy, to jest ważna

umowa spółki cywilnej

forma pisemna dla celów dowodowych

 

Zawsze, kiedy przedmiotem umowy jest nieruchomość (sprzedaż, darowizna), właściwa będzie forma aktu notarialnego.

Analiza umów -  III etap, czyli sprawdzenie najważniejszych elementów, tzw. essentialia negotii kontraktu

Jeżeli już Kodeks cywilny wymaga szczególnej formy, wówczas należy sprawdzić w umowie, czy zawiera ona najważniejsze zapisy - postanowienia. Bez nich umowa nie będzie ważna.

umowa dostawy

  1. określenie rzeczy do wytworzenia

  2. sposób (czas) dostawy

  3. cena

umowa kontraktacji

  1. ilość i rodzaj produktów rolnych

  2. cena

umowa o roboty budowlane

  1. zobowiązanie do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem

  2. wynagrodzenie

umowa najmu

  1. określenie oddania rzeczy/nieruchomości

  2. czas oznaczony/nieoznaczony

  3. wysokość czynszu

umowa dzierżawy

  1. określenie oddania rzeczy/nieruchomości

  2. czas oznaczony/nieoznaczony

  3. wysokość czynszu

umowa leasingu

  1. zobowiązanie do nabycia rzeczy i oddania do korzystania

  2. wynagrodzenie

umowa pożyczki

  1. przeniesienie własności rzeczy

  2. zobowiązanie do zwrotu

umowa rachunku bankowego

  1. zobowiązanie banku do przechowania środków pieniężnych

umowa agencyjna

  1. zawieranie umów w imieniu zlecającego

  2. prowizja del credere

umowa ubezpieczenia

  1. zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego w razie zajścia okoliczności

umowa poręczenia

  1. zobowiązanie poręczyciela wobec wierzyciela do wykonania zobowiązania dłużnika w razie gdyby on sam go nie wykonał

umowa darowizny

  1. bezpłątne świadczenie kosztem swojego majątku

umowa spółki cywilnej

  1. określenie celu gospodarczego

  2. zobowiązanie wspólnika do działania

Analiza umów -  IV etap, czyli obieg dokumentów

Umowa podpisywana jest w dwóch jednobrzmiących  egzemplarzach, o czym warto również wspomnieć w postanowieniach końcowych umowy, w jednym z jej ostatnich paragrafów.

Ważne jest, aby każda ze stron posiadała podpisany oryginał umowy. Oczywiście w przypadku, kiedy umowa jest podpisywana w obecności obu stron, nie będzie wzbudzała wątpliwości kwestia oryginałów.

W dzisiejszych czasach coraz częściej zawiera się umowy na odległość, a skan podpisanej umowy przesyła się za pośrednictwem skrzynki e-mailowej. Warto dopilnować kwestii przesłania oryginału umowy.

Wewnętrzna procedura obiegu takich dokumentów w organizacji to bardzo ważna kwestia. Powinna obejmować również kompletowanie dokumentów, ich właściwy podział i uporządkowanie.

Należy pamiętać, że przedsiębiorców obowiązują czasami inne przepisy niż między przedsiębiorcą a konsumentem. Należy mieć na uwadze, że w przypadku sprzedaży, której stronami są przedsiębiorcy, nawet umowa zawarta przez telefon będzie ważna.