Czy najem przez internet to działalność gospodarcza?

Mogłoby się wydawać, że krótkoterminowy najem domu (np. na tydzień) nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Przepisy jednak sprzeciwiają się temu poglądowi. Najem przez internet, udostępnienie miejsc noclegowych stanowi działalność gospodarczą.

Rodzaje najmu

Wśród najmów możemy wyróżnić:

• najem długoterminowy - to najem na cele mieszkalne i jak sama nazwa wskazuje, służy on potrzebom mieszkaniowym wynajmujących. Tu nie ma wątpliwości, że taki najem może być prowadzony prywatnie lub jako działalność gospodarcza. Decyzja należy do wynajmującego mieszkanie;

• najem krótkoterminowy - to najem na doby, dni, tygodnie. Nie jest on najmem na cele mieszkaniowe, a udostępnieniem “miejsc noclegowych” turystom na parę dni, tygodni;

• najem okazjonalny - to najem na cele mieszkalne, pobyt na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Definicję najmu okazjonalnego możemy odnaleźć w art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. Z definicji tej można wywnioskować, że najem okazjonalny to rodzaj najmu długoterminowego, a nie - jak by się mogło wydawać -  rodzaj najmu krótkoterminowego.

Najem może być prowadzony w ramach działalności gospodarczej lub prywatnie. Gdy prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, to dostępnymi formami opodatkowania są zasady ogólne ze stawką 18%/32%, karta podatkowa, podatek liniowy ze stawką 19% lub ryczałt ze stawką 17% - dla wynajmu obiektów mieszkalnych zaklasyfikowanych do kodu PKWiU 55.20. Kod 55.20 obejmuje obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Zatem 17-procentową ryczałtową stawką nie można opodatkować działalności gospodarczej w zakresie najmu na cele mieszkalne, ponieważ najem na cele mieszkalne jest długoterminowy.

Najem na cele mieszkalne (długoterminowy) w ramach działalności należy zaklasyfikować do symbolu 68.20 PKWiU: “Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi". W kategorii tej mieści się m.in. wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym. Sekcja ta nie obejmuje usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, gdyż te są wliczone w kod PKWiU 55.20.

Najem może być również prowadzony prywatnie, nie jako działalność gospodarcza. Dostępnymi formami opodatkowania najmu prywatnego są zasady ogólne ze stawką 18%/32% oraz ryczałt ze stawką 8,5%.

W dalszej części artykułu zajmiemy się najmem krótkoterminowym (zwanym zamiennie najmem na doby) przez internet, ponieważ obecnie wiele przedsiębiorczych osób w ten sposób dorabia, czasami nie zdając sobie nawet sprawy, że prowadzą działalność gospodarczą.

Dlaczego najem przez internet to działalność gospodarcza?

Zarówno najem długoterminowy, jak i najem krótkoterminowy stanowi przychód z najmu, czyli trzeba odprowadzić od niego podatek PIT (czasem VAT), jednak w zależności od rodzaju najmu inne będzie opodatkowanie. Najem długoterminowy może być opodatkowany jako prywatny (z ryczałtową stawką 8,5% lub ogólną 18%/32%) lub w ramach działalności gospodarczej (z ryczałtową stawką 17%, ogólną 18%/32% lub liniową 19%).

Natomiast najem krótkoterminowy (zwany zamiennie najmem na doby), to - w świetle orzecznictw fiskusa - działalność gospodarcza. Z czego wynika, że osoby udostępniające swoje miejsca noclegowe prowadzą działalność gospodarczą (nie ma znaczenia fakt, że jej nie zarejestrowały, ponieważ o prowadzeniu działalności nie świadczy fakt jej zarejestrowania, ale charakter wykonywanych czynności).

Aby określić, czym jest działalność gospodarcza, urzędy posiłkują się art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, który brzmi (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Urzędy przepis ten interpretują w ten sposób, że jeśli jakieś działanie jest prowadzone w celu zarobkowym, w sposób zorganizowany i ciągły  - to jest to działalność gospodarcza.

Wobec powyższego wynajem przez internet jest działalnością gospodarczą. Fiskus wskazuje, że jest to:

• działalność zorganizowana - bo trzeba podjąć jakieś działania, jak chociażby umieszczenie zdjęć mieszkania na stronie, opłata prowizji dla strony internetowej pośredniczącej w wynajmowaniu mieszkania, korzystanie ze zorganizowanej struktury – wyspecjalizowanej firmy pośredniczącej w najmie,

• działalność ciągła - ponieważ nie jest to jednorazowe udostępnienie miejsca noclegowego, a rozciąga się w czasie, to działania cykliczne,

• działalność zarobkowa - działalność niewątpliwie jest nastawiona na zysk.

Na uwagę zasługuje fakt, że do wynajmu krótkoterminowego (a zatem działalności gospodarczej) należy również zaliczyć wynajmowanie pokoi studentom przez 10 miesięcy, a przez wakacje turystom. Gdyby miejsca noclegowe były wynajmowane tylko studentom, wtedy taki najem można by kwalifikować jako najem prywatny. Natomiast skoro przez dwa miesiące dane miejsce noclegowe jest udostępniane gościom, to taki najem jest już działalnością gospodarczą, ponieważ jest to działalność zorganizowana, o charakterze ciągłym, nastawiona na zysk  - i najem ten nie jest najmem na cele mieszkalne. A skoro osoba wynajmuje komuś mieszkanie na cele inne niż mieszkalne - to musi to zrobić w ramach działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy należy zaklasyfikować do symbolu 55.20 PKWiU “Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”. W kategorii tej mieści się m.in. zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania bądź wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

• ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),

• kwaterach dla gości i bungalowach,

• domkach lub chatach, bez obsługi,

• gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),

• schroniskach młodzieżowych i górskich.

Jak rozliczyć najem przez internet?

Najem przez internet jest najmem krótkoterminowym, czyli jest działalnością gospodarczą, niezależnie od tego, czy została ona zarejestrowana, czy nie.

Najem przez internet podlega opodatkowaniu PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Podlega on również opodatkowaniu VAT. Stawka VAT dla najmu internetowego to 8% - w zakresie zakwaterowania. Najem przez internet (który jest najmem krótkoterminowym) mieści w się w kategorii 55.20 PKWiU, czyli “Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”.

Najem przez internet może być zwolniony z VAT ze względu na nieprzekroczenie 200 000 zł obrotu w roku poprzednim. Natomiast nie podlega on zwolnieniu ze względu na rodzaj działalności, jaką jest najem na cele mieszkalne (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), gdyż najem krótkoterminowy jest czymś innym niż najem na cele mieszkalne.

W przypadku najmu przez internet przychodami są kwoty należne, choćby nie zostały jeszcze otrzymane.

Do kosztów z najmu internetowego zalicza się prowizje zapłacone systemowi rezerwacyjnemu oraz wydatki na utrzymanie wynajmowanego mieszkania (media, sprzątanie, pranie itp.). Wszelkie wydatki powinny być udokumentowane.

Najem przez internet jako import usług

Jeśli gospodarze udostępniają swoje miejsca noclegowe (chociażby domek na drzewie) za pośrednictwem specjalnych serwisów internetowych, jak np. Airbnb, Booking itp., to działania te, czyli pośrednictwo serwisów spoza Polski, powinni rozliczyć jako import usług. Usługą jest pośrednictwo serwisu internetowego w zakresie wynajmu (poprzez oferowanie strony internetowej do publikacji ogłoszeń, zazwyczaj takie strony pobierają prowizję od wynajętego obiektu).

Do rozliczenia VAT przy imporcie usług zobowiązani są nabywcy usług (w tym przypadku gospodarze, bo to oni bezpośrednio nabywają usługę pomocy w poszukiwaniu najemców, czyli korzystają z pośredniczenia danego serwisu skupiającego oferty noclegowe).

Import usług wymaga zarejestrowania podatnika na VAT-R do VAT-UE. Rejestracja ta jest wymagana dla wszystkich osób dokonujących importu usług, niezależnie od tego, czy są zwolnieni z polskiego VAT, czy nie. Nievatowcy należny z tytułu importu usług VAT wykazują na deklaracji VAT-9M i odprowadzają do urzędu z możliwością zaliczenia go do kosztów uzyskania przychodów. Vatowcy import usług wykazują po stronie podatku należnego od sprzedaży oraz naliczonego od zakupów - taka transakcja jest neutralna na gruncie podatkowym.

Najem przez internet  - pozostałe kwestie

Podatek od nieruchomości

Jak już wiemy, najem oferowany przez internet jest najmem krótkoterminowym - i co do zasady taki najem to działalność gospodarcza. Wobec tego wszelkie budynki z nią związane  (część przeznaczoną na wynajem) należy opodatkować podatkiem od nieruchomości. Nieruchomość, która jest przedmiotem działalności, należy zgłosić do urzędu gminy.

Wysokość procentowych stawek podatku od nieruchomości określa, w drodze uchwały, rada gminy, z uwzględnieniem górnych granic stawek ogłaszanych przez Ministra Finansów w drodze obwieszczenia.

Zgłoszenie do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie

Wymóg tego zgłoszenia jest nakazywany przez ustawę o usługach turystycznych - wskazuje ona, że świadcząc usługi hotelarskie w mieszkaniu, należy zgłosić taki obiekt do “ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie”.

Usługi hotelarskie w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy o usługach turystycznych, to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Wedle powyższego, w pojęciu “usługi hotelarskie” mieści się również wynajmowanie mieszkania przez internet, gdyż z zasady chodzi tu o najem krótkoterminowy.

Ewidencja obiektów jest prowadzona przez wójta lub burmistrza.

Kasa fiskalna

Art. 111 ust. 1 ustawy o VAT stanowi Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Oznacza to, że gospodarze świadczący usługi wynajmu krótkoterminowego dla turystów, co do zasady, powinni rejestrować przychody na kasie fiskalnej.

Warto jednak zwrócić uwagę, czy gospodarzom oferującym miejsca noclegowe w swoich domach nie przysługuje zwolnienie z kasy fiskalnej na podstawie przesłanek wymienionych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Podsumowując - krótkoterminowy najem przez internet, co do zasady, spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej. Wobec tego gospodarze powinni daną działalność zarejestrować w CEIDG oraz dopełnić innych obowiązków przy prowadzeniu firmy.

Na koniec warto podkreślić, że każdy przypadek jest indywidualny i w razie jakichkolwiek wątpliwości najlepiej wystąpić o interpretację indywidualną do urzędu skarbowego.