Poradnik Przedsiębiorcy

Forma opodatkowania wynajmu apartamentów w okresie letnim

Podatnicy dokonujący wynajmu lokali w okresie letnim, poszukują korzystnej dla siebie formy opodatkowania. Optymalna forma opodatkowania wynajmu w znaczny sposób może obniżyć zobowiązania względem fiskusa!

Najem jako źródło przychodów

Przychody osób fizycznych z najmu mogą być opodatkowane w ramach dwóch różnych źródeł przychodów, tj.:

  • pozarolniczej działalności gospodarczej albo
  • odrębnego źródła przychodów, którym jest najem.

Na gruncie ustawy o PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

  • wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  • polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  • polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy o PIT.

Naszym zdaniem w przypadku wynajmu sezonowego należy zakwalifikować osiągnięte przychody jako przychody z działalności gospodarczej. Organy podatkowe wielokrotnie odmawiały możliwości traktowania najmu sezonowego jako prywatnego, czyli niestanowiącego wykonywania działalności gospodarczej. Takie stanowisko możemy odnaleźć w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-370/15/MW, gdzie stwierdzono:

(…) opisany we wniosku wynajem domków rekreacyjnych będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Usługi wynajmu domków rekreacyjnych jakie zamierza świadczyć Wnioskodawca noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. (...) W ocenie Organu, przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. (…)

Forma opodatkowania wynajmu apartamentów

W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej możliwe są następujące formy opodatkowania:

  • opodatkowanie według zasad ogólnych – opodatkowanie według skali,
  • opodatkowanie podatkiem liniowym – 19%,
  • ryczałt od przychodów – 17%,
  • karta podatkowa.

Zasady ogólne

W przypadku wyboru według zasad ogólnych, podatek będzie trzeba płacić według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 i 32%.

W sytuacji gdy najem opodatkowany jest według skali podatkowej, podstawą opodatkowania jest dochód będący różnicą między przychodami a kosztami jego uzyskania.

U podatników opodatkowujących najem według skali podatkowej przychód z najmu pomniejsza się o koszty uzyskania przychodów, do których zalicza się m.in. odpisy amortyzacyjne, wydatki na dojazd do miejsca położenia przedmiotu najmu i z powrotem, wydatki poniesione na utrzymanie i bieżącą eksploatację przedmiotu najmu, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu. Wydatki te stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem że z umowy najmu wynika, iż to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Jeżeli powyższe wydatki ponosi najemca, wówczas wynajmujący nie może ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Podatek liniowy

W przypadku wyboru podatku liniowego podstawą opodatkowania, podobnie jak przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, jest dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Podatnicy mają obowiązek do wpłacania zaliczek na podatek dochodowy, bez wezwania, do 20. dnia każdego miesiąca. Zaliczka stanowi 19% wyliczonego dochodu (pomniejszonego o składki na ubezpieczenie społeczne – o ile nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów) pomniejszona o zapłacone składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Zasady prowadzenia ewidencji dla celów podatkowych są analogiczne jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, to znaczy, że podatnicy prowadzą albo podatkową księgę przychodów i rozchodów albo księgi rachunkowe.

Aby skorzystać z tej formy opodatkowania wynajmu należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego pisemne oświadczenie o wyborze tego sposobu opodatkowania. Jeżeli dochodzi do zmiany formy opodatkowania wynajmu, przy założeniu powiadomienie dokonywane jest we wniosku o rejestrację. Oświadczenie zachowuje swoją ważność na kolejne lata podatkowe.

Karta podatkowa

Kartą podatkową mogą być opodatkowane usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12.

Z aktualnie obowiązujących przepisów wynika, że miesięczna stawka karty podatkowej zależna jest od liczby mieszkańców danej miejscowości. O właściwej stawce zdecyduje naczelnik urzędu skarbowego w decyzji wydanej na podstawie wniosku podatnika (PIT-16) o zastosowaniu opodatkowania w tej formie.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Podstawę opodatkowania ryczałtem stanowi przychód. W przypadku wynajmu sezonowego, właściwa stawka ryczałtu wynosi 17%.