Przekształcenie nieruchomości niemieszkalnej w mieszkalną lub odwrotnie wiąże się z koniecznością zmiany kwalifikacji środka trwałego. Przedsiębiorca wykorzystujący nieruchomość w działalności gospodarczej, wprowadzoną do ewidencji środków trwałych powinien mieć na uwadze, że przekształcenie nieruchomości wpływa nie tylko na sposób korzystania z nieruchomości, ale także na symbol KŚT, a co za tym idzie, stawkę amortyzacji.
Zmiana kwalifikacji środka trwałego
Przedsiębiorcy często wykorzystują w prowadzonej działalności gospodarczej środki trwałe. Środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
- maszyny, urządzenia i środki transportu;
- inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy (art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Środki trwałe użytkowane w działalności gospodarczej mogą podlegać różnym procesom, np. modernizacji czy przekształceniu. W wyniku modernizacji środkom trwałym nadawane są nowe cechy użytkowe, które mogą zmieniać ich przeznaczenie. Zmiana przeznaczenia środków trwałych możliwa jest także w przypadku ich przekształcenia. Konsekwencją zmiany przeznaczenia środków trwałych jest konieczność ich przekwalifikowania do innej grupy klasyfikacji środków trwałych, a co za tym idzie, możliwa jest zmiana stawki amortyzacyjnej.
Załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawiera wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych. Z wykazu tego wynika, że stawka amortyzacyjna przyporządkowana dla danego środka trwałego uzależniona jest od symbolu KŚT. Ustalenie właściwego symbolu KŚT umożliwia ustalenie rocznej stawki amortyzacji podatkowej dla danego środka trwałego.
Środek trwały zaktualizowany na skutek zmiany kwalifikacji środka trwałego należy traktować analogicznie jak po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i rozpocząć jego amortyzację według nowych zasad, przy czym dokonując odpisów amortyzacyjnych po zmianie kwalifikacji środka trwałego, należy uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane. Amortyzacja według nowych zasad rozpoczyna się od następnego miesiąca po ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zmiany kwalifikacji środka trwałego.
Fragment interpretacji (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.371.2020.1.DP) z 27 października 2020 roku wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: „W związku z tym, że aktualizacja skutkuje zmianą klasyfikacji środka trwałego, a także zastosowaniem innej stawki amortyzacyjnej, zaktualizowany środek trwały należy traktować analogicznie jak wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych po raz pierwszy i rozpocząć jego amortyzację wg nowych zasad od następnego miesiąca po ujęciu w ewidencji zmiany kwalifikacji tego środka trwałego”.
Przekształcenie nieruchomości a zmiana KŚT
Przekształcenie nieruchomości użytkowej w nieruchomość mieszkalną lub odwrotnie wpływa na zasady amortyzacji środka trwałego. Stawka amortyzacji uzależniona jest od rodzaju KŚT. W celu ustalenia odpowiedniej stawki amortyzacji konieczne jest prawidłowe przypisanie danego środka trwałego w ramach Klasyfikacji Środków Trwałych.
Przez przekształcenie nieruchomości użytkowej w nieruchomość mieszkalną lub odwrotnie nastąpi zmiana symbolu KŚT tego środka trwałego. Zmiana symbolu KŚT powinna zostać odzwierciedlona w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Przykład 1.
Pan Emil jest przedsiębiorcą, który wykorzystuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość niemieszkalną. Mężczyzna podjął decyzję o przekształceniu nieruchomości niemieszkalnej w nieruchomość mieszkalną. Warunki konieczne do przekształcenia nieruchomości zostały spełnione i przedsiębiorca dopełnił niezbędnych formalności w celu przekształcenia nieruchomości. W marcu 2023 roku nieruchomość niemieszkalna została przekształcona w nieruchomość mieszkalną. Czy przy przekształceniu nieruchomości zmieni się symbol KŚT?
Przekształcenie nieruchomości niemieszkalnej w nieruchomość mieszkalną powoduje zmianę symbolu KŚT. Pan Emil powinien zatem dokonać zmiany symbolu KŚT w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Budynkom mieszkalnym odpowiada symbol KŚT 110.
Przekształcenie nieruchomości - jak przebiega amortyzacja?
Przekształconą nieruchomość z użytkowej na mieszkalną lub odwrotnie, będącą środkiem trwałym w działalności gospodarczej prowadzonej przez przedsiębiorcę, należy traktować analogicznie jak po raz pierwszy wprowadzoną do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i rozpocząć jego amortyzację według nowych zasad, przy czym dokonując odpisów amortyzacyjnych po przekształceniu nieruchomości i zmianie kwalifikacji środka trwałego, należy uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane.
Fragment interpretacji indywidualnej (sygn. ILPB1/415-543/08-5/AA) z 28 października 2008 roku wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu: „[…] po zmianie przeznaczenia budynku z mieszkalnego na niemieszkalny nie jest możliwe kontynuowanie amortyzacji na dotychczasowych zasadach, tj. według indywidualnej stawki amortyzacyjnej, określonej dla budynków mieszkalnych – zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego w przedmiotowej sprawie należy zmienić indywidualną stawkę amortyzacyjną na określoną dla budynków niemieszkalnych, stosownie do art. 22j ust. 1 pkt 4 ww. ustawy. Ponadto należy zauważyć, iż dokonując odpisów amortyzacyjnych, należy uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane”.
Amortyzacja według nowych zasad rozpoczyna się od następnego miesiąca po ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zmiany kwalifikacji środka trwałego, czyli przekształcenia nieruchomości. Począwszy zatem od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została przekształcona, przedsiębiorca powinien stosować stawkę amortyzacyjną odpowiadającą przekształconej nieruchomości.
Co do zasady lokale niemieszkalne podlegają amortyzacji według stawki 2,5% rocznie, a lokale mieszkalne amortyzowane są według stawki 1,5% rocznie. Oznacza to, że przez przekształcenie nieruchomości niemieszkalnej na nieruchomość mieszkalną, przekształcona nieruchomość amortyzowana jest według stawki 1,5% rocznie, odpowiadającej lokalom mieszkalnym; przekształcenia nieruchomości mieszkalnej na nieruchomość niemieszkalną, przekształcona nieruchomość amortyzowana jest według stawki 2,5% rocznie odpowiadającej lokalom niemieszkalnym.
Dokonywanych wcześniej odpisów amortyzacyjnych według stawki stosowanej przed przekształceniem nieruchomości podatnik nie powinien korygować. Przedsiębiorca, amortyzując przekształconą nieruchomość według nowej stawki, musi uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane (według poprzedniej stawki). Zakończenie amortyzacji nastąpi wówczas, gdy suma odpisów amortyzacyjnych dokonanych według poprzedniej i nowej stawki amortyzacyjnej, zrówna się z wartością początkową środka trwałego.
Podkreślamy, że zmiana stawki amortyzacyjnej nie oznacza zmiany metody amortyzacji. Zgodnie bowiem z art. 22h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji. Wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.
