Poradnik Przedsiębiorcy

Podział majątku po sprzedaży nieruchomości a obowiązek podatkowy

Sytuacją typową jest dokonanie sprzedaży nieruchomości po podziale majątku między małżonkami. Na ten temat możemy odnaleźć wiele wyjaśnień oraz analiz. Tymczasem przedmiotem niniejszego artykułu będzie określenie, czy podział majątku po sprzedaży nieruchomości związany jest z obowiązkami podatkowymi. Zastanowimy się, czy późniejszy podział majątku pomiędzy małżonkami będzie miał wpływ na podatek dochodowy z tytułu sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością małżeńską

Jak podaje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie całości lub części nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje w terminie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Reguła ta znajduje zastosowanie do sprzedaży nieruchomości, która nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Bardzo często dochodzi do sytuacji, w których podmiotem sprzedającym nieruchomość jest małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej małżeńskiej. W przypadku wspólności małżeńskiej mamy do czynienia ze współwłasnością łączną, którą możemy również określić jako współwłasność bezudziałowa. W tym przypadku każdy z małżonków jest uprawniony do całości majątku i nie jest możliwe wyodrębnienie udziałów pomiędzy nimi.

W związku z powyższym pojawia się pytanie, w jaki sposób należy rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości stanowiącej element wspólności małżeńskiej.

W celu wyjaśnienia tego problemu należy odnieść się w pierwszej kolejności do art. 6 ust. 1 ustawy PIT, który podaje, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Przypomnijmy, że możliwość wspólnego rozliczenia dotyczy wyłącznie tych dochodów, do których zastosowanie znajduje skala podatkowa określona w art. 27 ustawy PIT. Tymczasem odpłatne zbycie nieruchomości, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 19-procentowym podatkiem.

Natomiast w myśl art. 30e ust. 4 ustawy PIT po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należy również zapłacić podatek.

Powyższe oznacza zatem, że każdy z małżonków ma obowiązek złożenia odrębnego zeznania PIT-39 i wykazania w nim połowy kwoty przychodu, kosztu oraz dochodu. Potwierdza to również treść interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 21 grudnia 2016 r., nr 1462-IPPB4.4511.1099.2016.2.JM:

Podsumowując powyższe, sprzedaż w 2016 r. lokalu mieszkalnego w G. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W związku z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, każdy z małżonków jest obowiązany rozliczyć połowę uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Podstawą obliczenia podatku dla każdego z małżonków jest zatem dochód stanowiący różnicę połowy ceny wskazanej w akcie notarialnym sprzedaży pomniejszonej o połowę kosztów odpłatnego zbycia (tzn. połowę kosztów prowizji zapłaconej pośrednikowi) a połową kosztów uzyskania przychodu (połowa wydatków na nabycie sprzedanego lokalu mieszkalnego). W ten sposób obliczony dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w G. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowych od osób fizycznych […]”.

Przeanalizujmy powyższe na przykładzie.

Przykład 1.

Podatnik pozostający w związku małżeńskim objętym wspólnością majątkową zakupił nieruchomość w 2017 r. za 300 000 zł. W 2020 r. doszło do sprzedaży nieruchomości za 500 000 zł. Z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego zakupu do momentu sprzedaży upłynęło mniej niż 5 lat, powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku PIT. Nieruchomość była objęta wspólnością małżeńską, zatem każdy z małżonków jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39, w którym wykaże przychód w wysokości 250 000 zł, koszt w wysokości 150 000 zł oraz dochód w wysokości 100 000 zł.

W przypadku sprzedaży nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską każdy z małżonków jest zobowiązany do złożenia odrębnego zeznania PIT-39, w którym wykazuje połowę przychodu, kosztu oraz dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podatkowe konsekwencje podziału majątku

W dalszej kolejności należy zastanowić się, jakie są skutki podatkowe podziału majątku pomiędzy osobami rozwiązującymi wspólność małżeńską.

Zwróćmy uwagę, że w świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy, orzeczenia sądu albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków.

Z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania. Dalszym etapem jest natomiast podział majątku. Każdy ze współwłaścicieli (tutaj byli małżonkowie) może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku podziału majątku byłych małżonków możliwe jest dokonanie podziału bez zachowania reguły równych udziałów. Powszechną praktyką jest przydzielenie własności poszczególnych składników konkretnej osobie. Przykładowo mąż otrzymuje samochód, natomiast żona otrzymuje mieszkanie.

Zastanówmy się jednak, jakie skutki podatkowe na gruncie podatku dochodowego wywołuje podział majątku. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy PIT przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich.

W rezultacie na skutek podziału majątku wspólnego żaden z byłych małżonków nie płaci podatku dochodowego. Będzie tak nawet w sytuacji, gdy jeden z nich otrzyma mniej lub więcej niż drugi i niezależnie od tego, czy pomiędzy małżonkami wystąpią dopłaty lub spłaty z tego tytułu. W rezultacie bez znaczenia dla skutków podatkowych będzie to, czy podział majątku wspólnego byłych małżonków będzie ekwiwalentny, czy nieekwiwalentny.

Podział majątku pomiędzy małżonkami dokonany na skutek zniesienia wspólności małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Nie ma w tym przypadku znaczenia, w jaki sposób i w jakiej proporcji dokonano podziału. Nawet w sytuacji, gdy jeden z małżonków otrzymuje więcej od drugiego, to wciąż nie występuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Podział majątku po sprzedaży nieruchomości

W kontekście powyższych rozważań należy powrócić do pytania postawionego na wstępie. Zastanówmy się, czy podział majątku po sprzedaży nieruchomości pozostaje zdarzeniem neutralnym czy też wywiera określony wpływ na kwestie podatkowe związane z podatkiem od odpłatnego zbycia nieruchomości.

Poszukując odpowiedzi, należy wskazać, że podział dokonany już po sprzedaży nieruchomości pozostaje bez wpływu na kwestie podatku dochodowego z tytułu sprzedaży. Jest to bowiem zdarzenie następcze w stosunku do samej sprzedaży. Trudno w tym zakresie przyjąć, aby podział majątku wywołał skutek wsteczny wobec samej sprzedaży.

Zakładamy bowiem, że sprzedaż odbywa się w momencie, kiedy małżonkowie pozostawali jeszcze we wspólności małżeńskiej. W konsekwencji niezależnie, w jaki sposób odbywa się podział majątku, pozostaje on bez wpływu na obowiązek podatkowy w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Podatnicy po podziale majątku nie powinni zatem dokonywać korekty uprzednio złożonych deklaracji PIT-39.

W podsumowaniu możemy zatem wskazać, że podział majątku po sprzedaży nieruchomości pozostaje bez wpływu na kwestie podatku dochodowego. Sam podział jest zdarzeniem neutralnym podatkowo i dodatkowo nie implikuje konieczności korygowania uprzednio złożonych zeznań PIT-39.