Podatek od nieruchomości przy działalności nierejestrowanej

Działalność nierejestrowana to drobna działalność, w której ramach osiągane przychody nie przekraczają w żadnym miesiącu w roku limitu 50% minimalnego wynagrodzenia za pracę. Często prowadzona jest przez osoby fizyczne w mieszkaniu. Może pojawić się zatem obawa, czy w wyniku prowadzenia działalności zarejestrowanej w mieszkaniu nie nastąpi przekształcenie go w lokal użytkowy, czego skutkiem byłoby znaczne zwiększenie stawki takiego rodzaju podatku jak podatek od nieruchomości.

Od czego zależy stawka podatku od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości to podatek lokalny pobierany przez samorządy gminne. Wpływy z tego tytułu trafiają do budżetu gminy. W pewnym stopniu ma ona swobodę w określaniu stawek podatku od nieruchomości, jednak przepisy wskazują, że nie mogą one przekroczyć z góry określonych granic na dany rok podatkowy. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej w drodze obwieszczenia (Obwieszczenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 1 sierpnia 2022 roku w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2023) określa nowe stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych za dany rok.

Dodatkowo gminie przysługuje prawo do różnicowania wysokości stawek podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają zatem w szczególności nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości w działalności prowadzonej w mieszkaniu

Na wysokość podatku od nieruchomości ma wpływ szereg czynników: w szczególności powierzchnia, wartość oraz stawki podatku obowiązujące w gminie. Stawkę podatku od nieruchomości określa rada gminy w drodze uchwały.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu wartość podatku od nieruchomości może ulec zmianie. Decydując się na to, trzeba pamiętać o konieczności zgłoszenia tego faktu w gminie, która ustali, czy mamy do czynienia z przekształceniem mieszkania w lokal użytkowy. W razie gdy gmina uzna, że takie przekształcenie ma miejsce, zmienią się stawka podatku od nieruchomości.

Maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych lub ich części obowiązująca w 2023 roku wynosi 1 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej stawka podatku od nieruchomości to 28,78 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Jak widzimy, zmiana przeznaczenia mieszkania w lokal użytkowy powoduje znaczny wzrost stawki podatku od nieruchomości, co w konsekwencji oznacza większą daninę do zapłaty z tytułu podatku od nieruchomości.

Przykład 1.

Mieszkanie o powierzchni użytkowej 70 m2 dotychczas wykorzystywane było w celach mieszkalnych. Pan Andrzej będący właścicielem lokalu założył jednoosobową działalność gospodarczą, którą zamierza prowadzić w mieszkaniu. Przedsiębiorca zgłosił to do gminy, która uznała, że ma miejsce przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy. Tym samym stawka podatku od nieruchomości wzrosła. Jaką kwotę podatku zapłaci pan Andrzej w 2023 roku przy założeniu, że gmina stosuje maksymalne stawki podatku od nieruchomości? Jaką kwotę podatku byłby zobowiązany uiścić pan Andrzej, gdyby gmina nie uznała, że miało miejsce przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy?

Podatek od nieruchomości za 2023 rok dla budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 70 m2:

• uznanego przez gminę za lokal użytkowy wyniesie: 70 × 28,78 zł = 2014,60 zł;
• przeznaczonego na cele mieszkalne wyniesie: 70 × 1 zł = 70 zł.

Przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy a działalność gospodarcza

Decyzja gminy o przekształceniu mieszkania w lokal użytkowy podejmowana jest m.in. na podstawie skali prowadzonego biznesu i sposobu wykorzystania mieszkania do celów firmowych. Zarejestrowanie firmy w mieszkaniu nie stanowi jeszcze podstawy do przekształcenia budynku w lokal użytkowany. Jeżeli mieszkanie jest wykorzystywane zarówno do celów mieszkaniowych, jak i firmowych, ale nie została wydzielona jego część przeznaczona wyłącznie na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, to stawka podatku od nieruchomości nie powinna ulec zmianie.

Na mocy art. 71 ustawy – Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu Ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Niestety przepisy nie precyzują sposobu wyodrębnienia powierzchni użytkowej zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej. Możemy natomiast oprzeć się na wyroku NSA (sygn. II FSK 1252/19) z 23 stycznia 2020 roku.

Fragment wyroku: „W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą koniecznym w tym zakresie jest ustalenie, czy wykorzystuje ona taki budynek lub lokal na swoje cele osobiste, czy też wykorzystywane są one do wykonywania działalności gospodarczej i są niezbędne, aby zrealizować cel takiej działalności […].

Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku)”.

Na podstawie wyroku NSA możemy wnioskować, że ze zmianą przeznaczenia lokalu mamy do czynienia wówczas, gdy budynek lub jego część zostają zajęte na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz gdy nie jest możliwa realizacja celu działalności bez wykorzystania danej powierzchni. Przesłanką do uznania mieszkania lub jego części za zajęte na potrzeby prowadzonej działalności jest wprowadzenie budynku lub jego części do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej, dokonywanie od niego odpisów amortyzacyjnych oraz ujmowanie w kosztach podatkowych wydatków związanych z tym mieszkaniem.

Podatek od nieruchomości a działalność nierejestrowana

Działalność gospodarcza to działalność spełniająca następujące warunki:

• zorganizowana,
• mająca charakter zarobkowy,
• prowadzona w sposób ciągły,
• prowadzona we własnym imieniu.

W szczególnych sytuacjach nawet po spełnieniu tych warunków można skorzystać z preferencji nierejestrowania działalności gospodarcze w rejestrze CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Jeżeli bowiem osiągane przychody w żadnym miesiącu danego roku nie przekroczą limitu odpowiadającego 75% minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz dana osoba w okresie ostatnich 60 miesięcy (5 lat) nie wykonywała działalności gospodarczej, to wspomniana działalność nie jest uznawana za działalność gospodarczą.

Aby móc skorzystać z preferencji prowadzenia działalności zarejestrowanej w 2023 roku, przychody miesięczne nie mogą przekroczyć od 1 lipca 2023 roku kwoty 2700 zł miesięczne (75% minimalnego wynagrodzenia). Z kolei od 1 stycznia 2023 roku do 30 czerwca 2023 limit wynosił 1745 zł (50% minimalnego wynagrodzenia).

Działalność nierejestrowana to zazwyczaj działalność niewielkich rozmiarów, zatem prowadzenie jej w mieszkaniu nie powinno zmienić jego przeznaczenia i tym samym spowodować zakwalifikowania mieszkania jako lokal użytkowy. Prowadząc drobną działalność w mieszkaniu, zazwyczaj nie mamy do czynienia z zajęciem budynku lub jego części na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a przestrzeń danego mieszkania nie jest konieczna do realizacji celu działalności.

Co więcej, podwyższona stawka podatku od nieruchomości odnosi się do „budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz do „budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”, a działalność nierejestrowana nie jest uznawana za działalność gospodarczą, co przemawia za tym, że stawka podatku od nieruchomości przy wykonywaniu działalności nierejestrowanej w mieszkaniu nie powinna ulec zmianie.