Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą posiadający spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego powinni mieć na uwadze, że prawo to podlega egzekucji. Egzekucja spółdzielczego prawa do lokalu zależy od rodzaju tego prawa: własnościowego lub lokatorskiego. Różnice pomiędzy tymi dwoma prawami do lokalu wpływają istotnie na ewentualną egzekucję komorniczą.
Czym różnią się oba prawa do lokalu spółdzielczego?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, bardzo zbliżonym do prawa własności. Posiadacz rozporządza nim analogicznie do właściciela. Może m.in.wynająć lokal, zbyć, obciążyć hipoteką i to bez zgody spółdzielni mieszkaniowej. Zupełnie inaczej przedstawia się kwestia z lokatorskim prawem spółdzielczym. W tym wypadku posiadacz prawa korzystając z lokalu nie może go obciążać, zbywać, nie jest to też prawo dziedziczne.
Jak przebiega egzekucja spółdzielczego prawa do lokalu?
Różnice w obu rodzajach praw uwidaczniają się także w sytuacji, gdy ich właściciele wpadają w poważne kłopoty finansowe. Większa ilość praw oznacza – niestety – większe kłopoty. Spółdzielczewłasnościowe prawo do lokalu zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega bowiem egzekucji, do której stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Interesujące jest także uregulowanie zawarte w art. 982 k.p.c. Zgodnie z art. 982 § 3 kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli nikt nie przystąpił do licytacji, której przedmiotem jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalumieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji.
W powołanym przepisie nie chodzi jednak o drugą lecz pierwszą licytację. Przez wiele lat pojawiały się kontrowersje związane z zastosowaniem tego przepisu w praktyce. Zdarzały się bowiem przypadki, że wierzycielom odmawiano prawa przejęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli wniosek taki został złożony po bezskutecznej drugiej licytacji. Sąd Najwyższy ostatecznie stanął po stronie wierzycieli uznając, że wniosek można złożyć także po drugiej licytacji. Powyższy art. 982 k.p.c. przewidujący możliwość przejęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu już po pierwszej bezskutecznej licytacji uznano za wyjątek mający na celu możliwość skuteczniejszego egzekucyjnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym wniosek taki może zostać złożony także po bezskutecznej drugiej licytacji.
Jak przebiega egzekucja w przypadku lokatorskiego prawa spółdzielczego?
Zupełnie inaczej jest w przypadku lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Wierzyciel nie ma możliwości zaspokojenia z ustanowionego na rzecz dłużnika prawa do lokalu. Temat można byłoby uznać za wyczerpany, gdyby nie przepisy Prawa spółdzielczego. Otóż – jak wiadomo - warunkiem koniecznym do ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest wniesienie wkładu mieszkaniowego. Art. 27 § 3 zd. 1 ustawy Prawo spółdzielcze stanowi, że jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów.
Wskazany przepis daje możliwość zajęcia wkładu wniesionego przez członka spółdzielni, na rzecz którego ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jednak może to nastąpić dopiero po stwierdzeniu bezskuteczności egzekucji z innych składników i praw majątkowych dłużnika. Praktyczne znaczenie egzekucji z wkładów mieszkaniowych jest jednak niewielkie, gdyż wierzyciel może uzyskać zaspokojenie z wkładu dopiero w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu, co zgodnie z art. 11 ust. 1 – 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych następuje wyłącznie na skutek wypowiedzenia członkostwa przez członka spółdzielni, jego śmierci, wykreślenia lub wykluczenia.
