Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż partycypacji w TBS - jak rozliczyć na gruncie PIT?

Osoby fizyczne mogą inwestować w nieruchomości na wiele różnych sposób. Jednym z nich jest partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Poniżej poddamy analizie skutki jakie wywołuje nabycie oraz sprzedaż partycypacji w TBS.

Czym jest partycypacja w TBS?

W celu wyjaśnienia powyższego pojęcia należy odnieść się do ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jak stanowi art. 27 ust. 1 ustawy przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Mieszkania te są własnością TBS, a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez TBS na ich budowę. Nawet po spłaceniu kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę mieszkania, nie można go sprzedać, podarować ani wykupić na własność.

Zgodnie z art. 29a ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z TBS umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

W rezultacie TBS nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej, a nabywający udziały w kosztach budowy nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego.Osoba decydująca się na zawarcie umowy w prawie partycypacji w kosztach budowy mieszkania przez TBS jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu, natomiast nigdy nie jest jego właścicielem.

Partycypacja w TBS stanowi jedynie udział w kosztach budowy, natomiast nie stanowi udziału we własności lokalu. Okoliczność ta ma bardzo istotne znaczenie na gruncie prawa podatkowego.

Sprzedaż partycypacji w TBS – jak należy ją opodatkować?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli zostało ono dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Przedstawiona reguła nie znajdzie jednak zastosowania do sprzedaży partycypacji w TBS, ponieważ partycypacja ta nie stanowi prawa własności do lokalu. W momencie podpisania umowy o partycypację w kosztach podatnik nie nabywa udziału w lokalu.Sprzedaż partycypacji w TBS nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części. Nie ma zatem zastosowania reguła opodatkowania sprzedaży w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.W jaki sposób należy opodatkować taką sprzedaż? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 grudnia 2010 roku (nr IPPB2/415-855/10-4/MG), gdzie możemy przeczytać, że zbycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie może być zakwalifikowane do źródła przychodu określonego przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy i w efekcie nie może być utożsamiane ze skutkami podatkowymi wynikającymi z takiej sprzedaży. Tym samym nieprawidłowa jest kwalifikacja źródła przychodu dokonana przez Wnioskodawcę, a co za tym idzie bez znaczenia dla skutków podatkowych jest fakt, że przedmiotowa transakcja odstąpienia partycypacji nastąpiła po upływie pięciu lat od dnia jej nabycia, gdyż termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej w ogóle nie ma zastosowania w sprawie.

Oznacza to zarazem, iż w przedstawionym stanie faktycznym odstąpienie prawa do lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego na rzecz osoby trzeciej należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.Partycypacja w TBS to prawo majątkowe, którego zbycie należy zaliczyć do przychodów z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych, w tym odpłatnego zbycia praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT.

Przykład 1.

Podatnik w 2012 roku nabył prawo do partycypacji w kosztach budowy mieszkania z zasobów TBS. W 2018 roku postanowił sprzedać to prawo innej osobie. W takim przypadku zbycie partycypacji nie jest kwalifikowane jako zbycie nieruchomości, co oznacza, że nie znajdzie zastosowania reguła mówiąca, iż po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż odbywa się bez podatku. Zbycie partycypacji w TBS należy opodatkować jako odpłatne zbycie prawa majątkowego.

Rozliczenie podatkowe sprzedaży partycypacji w TBS

W przypadku odpłatnego zbycia prawa majątkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT, opodatkowaniu podlega dochód, co oznacza, że od przychodu uzyskanego ze sprzedaży partycypacji w TBS podatnik może odjąć poniesione koszty.

Przykład 2.

Podatnik w 2012 roku nabył prawo do partycypacji w kosztach budowy mieszkania z zasobów TBS za kwotę 50 000 zł. W 2018 roku postanowił sprzedać to prawo innej osobie za kwotę 70 000 zł. Z uwagi na fakt, że opodatkowaniu podlega dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem a kosztem, podatnik zapłaci podatek od kwoty 20 000 zł.

Odpłatne zbycie, tj. sprzedaż partycypacji w TBS podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej (stawki 18% lub 32%). Dochód uzyskany ze zbycia praw z umowy partycypacji należy rozliczyć łącznie z innymi dochodami w zeznaniu podatkowym PIT-36 składanym do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Taki sposób rozliczenia potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 4 maja 2011 roku (nr ITPB2/415-133/11/PS), w której czytamy, że przychód, jaki uzyska Wnioskodawczyni ze zbycia praw z przedmiotowej umowy partycypacji będzie obowiązana rozliczyć łącznie z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej w zeznaniu podatkowym składanym stosownie do art. 45 ust. 1 ustawy do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Przychodem będzie otrzymana kwota za zbyte prawa nie pomniejszona o koszty, jakie poniosła matka Wnioskodawczyni z tytułu umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania, realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego.W przypadku sprzedaży partycypacji w TBS opodatkowaniu podlega dochód, który łączy się z dochodami z innych źródeł. Do opodatkowania zastosowanie znajdzie skala podatkowa. Dochód ten należy wykazać w zeznaniu PIT-36 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Warto również podkreślić, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlegają umowy sprzedaży praw majątkowych. W takim przypadku obowiązek zapłaty podatku PCC spoczywa na nabywcy prawa. Skoro ustaliliśmy, że partycypacja w TBS jest prawem majątkowym, to w momencie zakupu na kupującym ciąży obowiązek zapłaty podatku PCC. Umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu według stawki 1%. Jeżeli umowa została zawarta u notariusza, to obowiązek pobrania podatku i zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego spoczywa na notariuszu. W innym przypadku podatnik musi samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 oraz wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy.Po stronie nabywcy prawa do partycypacji w TBS powstaje konieczność zapłaty podatku PCC według stawki 1% liczonej od wartości tego prawa.