Sprzedaż wydzielonej działki rolnej – kiedy jest możliwa bez większych przeszkód?

Obrót nieruchomościami gruntowymi stanowi bardzo dobry pomysł na biznes. Tym bardziej, jeżeli ktoś działki te odziedziczył. Można stwierdzić, że wówczas jest to czysty zysk. Ceny metra gruntu osiągają aktualnie ogromne wartości, dlatego też coraz więcej osób decyduje się na taki krok. Problem pojawia się jednak, kiedy mamy do czynienia z nieruchomościami rolnymi. Obrót nimi jest ograniczony zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego. Ograniczenie to jednak nie dotyczy małych areałów, które z punktu widzenia prowadzenia działalności rolniczej nie mają większego znaczenia. Czy zatem sprzedaż wydzielonej działki rolnej wymaga spełniania jakichkolwiek szczególnych warunków?

Nieruchomości rolne a gospodarstwo rolne

Sektor rolny od zawsze miał dla Polski duże znaczenie. Doskonałe produkty rolne są wykorzystywane zarówno na rodzimym podwórku, jak i za granicami kraju. Aby zabezpieczyć ten stan rzeczy, powstała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako ustawa rolna), której jednym z celów jest pozostawienie nieruchomości rolnych w rękach polskich rolników. Bez tej regulacji mogłoby się szybko okazać, że na dawnych polach ornych zamiast zbóż wyrastają kolejne osiedla bloków czy domków jednorodzinnych. Zanim jednak omówimy kwestię sprzedaży, wyjaśnimy, czym są grunty rolne oraz gospodarstwa rolne. Jest to kluczowe, gdyż przepisy wspomnianej ustawy stosuje się wyłącznie do nieruchomości rolnych w rozumieniu jej przepisów.

Jak tłumaczy nam ustawa, nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Z kolei gospodarstwo rolne to obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Rodzaj prowadzonej działalności nie ma znaczenia, o ile jest to działalność rolnicza.

Obrót gruntami rolnymi

Obrót gruntami rolnymi został znacznie ograniczony przez prawodawcę. Co do zasady sprzedaż nieruchomości rolnej jest możliwa wyłącznie na rzecz rolnika – czyli osoby prowadzącej działalność rolniczą. Wszystko to po to, aby zapobiegać spekulacji nieruchomościami lub nadmiernej koncentracji własności nieruchomości w jednym ręku.

Nabywcą gruntów rolnych może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Jednak jak wskazuje ust. 1 art. 2b ustawy rolnej, nabywca ten jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w którego skład weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Dodatkowo w przypadku osoby fizycznej ma ona obowiązek prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Powyższe oznacza, że zakupiona nieruchomość musi być wykorzystywana na działalność rolniczą, jak również nie może być ona w ogóle zbyta przez okres 5 lat ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Osoba fizyczna musi przy tym samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą na nabytych gruntach. Nie oznacza to oczywiście, że wszystko musi robić własnoręcznie i nie może nająć nikogo do pomocy. Chodzi o prowadzenie gospodarstwa rolnego w taki sposób, że wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie podejmuje dany rolnik. 

Nieruchomości rolne tylko dla rolników

Czy nieruchomości rolne przeznaczone są wyłącznie dla rolników? Przepisy nie są aż tak restrykcyjne, jednak status rolnika na pewno wiele ułatwia. Nie będąc rolnikiem, kupiec musi przygotować się na 3 scenariusze.

W pierwszym działka rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha. W tym wypadku nie ma żadnych ograniczeń, może ją kupić każdy. Jedyną przeszkodą może być to, że prawo pierwokupu ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

W drugim scenariuszu sprzedawcą jest krewny kupca. W takim wypadku kupiec może nabyć do 300 ha. Nie ma tutaj zastosowania zasada pierwokupu KOWR.

Trzeci scenariusz to ten, kiedy nabywca planuje kupić grunt o powierzchni większej niż 1 ha od osoby niebędącej krewnym. Wówczas wymagana jest na to zgoda KOWR.

Chcąc ominąć powyższe restrykcje, warto zostać rolnikiem. Warunków nie ma dużo, chociaż są one dosyć wymagające, a ich spełnienie wymaga czasu. Aby otrzymać status rolnika indywidualnego, należy:

• zdobyć kwalifikacje rolnicze;
• posiadać, dzierżawić lub użytkować nieruchomości rolne o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, ale nieprzekraczającej 300 ha;
• od przynajmniej 5 lat zamieszkiwać gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna i przez ten czas samodzielnie prowadzić swoje gospodarstwo.

Sprzedaż wydzielonej działki rolnej – co z niewielkimi gruntami?

Sprzedaż wydzielonej działki rolnej jest obecnie bardzo popularna. Duże, hektarowe dawne pola są dzielone na mniejsze kawałki, idealne pod budowę domu, i sprzedawane osobom niebędącym rolnikami. Czy w takich wypadkach sprzedający również musi się martwić o przepisy ustawy rolnej? Nie, o ile powierzchnia działki jest mniejsza niż 0,3 ha (3000 m2). Prawodawca wskazał na wyłączenia, kiedy w stosunku do danej nieruchomości nie stosuje się przepisów ustawy. Tam też ustanowił powyższą wartość jako tą graniczną, powyżej której obrót gruntem będzie już utrudniony.

Aby być bardziej konkretnym, ustawa mówi o nieruchomości rolnej, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Sprzedaż może dotyczyć zatem działki o wiele większej, np. 1 ha, jednak użytki rolne wchodzące w jej skład mogą wynosić maksymalnie 0,299 ha.

Do użytków rolnych zaliczamy:

• grunty orne, oznaczone symbolem R;
• łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł;
• pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps;
• sady, oznaczone symbolem S;
• grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br;
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr;
• grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr;
• grunty pod rowami, oznaczone symbolem W.

Sprzedaż wydzielonej działki rolnej – czy podział gruntu rolnego pod sprzedaż jest możliwa?

Jak już wspomniano, nie jest niczym niespotykanym sytuacja, kiedy właściciel wielohektarowych pól czy łąk dzieli je i następnie sprzedaje. W związku z tym powstało w orzecznictwie pytanie – czy do będącej przedmiotem sprzedaży po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej pod ustawę rolną, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, w dalszym ciągu należy stosować przepisy tej ustawy? Jest to bardzo istotne, ponieważ gdyby okazało się, że podział geodezyjny nie wpływa na przeznaczenie gruntu i nawet te niewielkie jego kawałki dalej są ograniczone ustawą, sprzedaż byłaby o wiele cięższa, a co za tym idzie mniej opłacalna.

Na powyższe Sąd Najwyższy odpowiedział w swojej niedawnej Uchwale z dnia 17 października 2023 roku (sygn. akt: CZP 113/22). Sąd zauważył, że kwestia ta sprowadza się do wykładni pojęcia „nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha”, zawartego w art. 1a pkt 1b ustawy rolnej. Konsekwencją jego uchwalenia jest to, że nabycie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie podlega przepisom ustawy. Wyznaczony w art. 1a pkt 1 lit. b ustawy rolnej limit powierzchni jest skorelowany z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisem tym wyłączono „transakcje bagatelne”, które — ze względu na powierzchnię nabywanej nieruchomości — nie mają znaczenia z perspektywy realizacji celów ustawy.

SN wytłumaczył, że według art. 2 pkt 1 ustawy rolnej przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kc, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 46(1) kc nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Natomiast art. 46 § 1 kc za nieruchomości uznaje części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości. Według zaś art. 24 ust. 1 KWU dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.

Sąd zauważył, że na gruncie powyższych regulacji ustawowych ujawniły się wątpliwości interpretacyjne co do tego, jak rozumieć pojęcie nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 1a pkt 1b ustawy rolnej, na użytek zakresu wyłączenia stosowania wskazanej ustawy, a w szczególności ograniczeń określonych w art. 2b ustawy. W tym zakresie możliwe są co najmniej 3 różne koncepcje wykładnicze:

1. Pierwsza z nich zakłada, że nieruchomość rolna obejmuje cały grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela, niezależnie od tego, ile działek ewidencyjnych obejmuje oraz bez względu na to, ile ksiąg wieczystych zostało urządzonych dla jego części. W świetle tej koncepcji przedmiotem wyłączenia ze stosowania obostrzeń określonych w ustawie mogą być wyłącznie grunty w takim rozumieniu. Nie jest zatem możliwe „odłączanie” od całości gruntu i sprzedawanie bez zastosowania ustawy poszczególnych działek ewidencyjnych, choćby nawet miały urządzone odrębne księgi wieczyste;
2. Według drugiej koncepcji grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela stanowi tyle nieruchomości, ile ksiąg wieczystych urządzono dla składających się na niego działek ewidencyjnych lub ich grup. Zwolennicy tej koncepcji powołują się na treść art. 1 ust. 2 i art. 24 ust. 1 KWU;
3. Z kolei trzecia koncepcja definiuje nieruchomość z punktu widzenia jej nabywcy, czyli przyjmuje, że przedmiotem oceny spełniania kryterium obszarowego jest działka ewidencyjna, której własność jest przenoszona na nabywcę. Może być ona w tej sytuacji jedynie fragmentem gruntu, którego powierzchnia jest równa lub większa od 0,3 ha, ale też działka ta może być odłączona z dotychczasowej księgi wieczystej.

W ocenie sądu w art. 1a pkt 1 lit. b ustawy rolnej jest mowa o nieruchomości rolnej, która jest przedmiotem nabycia, nawet jeśli stanowi ona część większego, dzielonego kompleksu rolnego. Według tego stanowiska nabycie jest możliwe, gdy nabywana nieruchomość rolna, chociaż stanowiąca część większej nieruchomości rolnej, nie przekracza 0,2999 ha, bez względu na liczbę nabywanych działek. Prawidłowe jest zatem stanowisko odwołujące się do przedmiotu obrotu w konkretnej czynności nabycia nieruchomości.

To można czy nie można sprzedawać?

Z uzasadnienia przytoczonej wyżej uchwały wynika, że jeżeli właściciel gruntów rolnych dokona ich podziału geodezyjnego, w którego wyniku powstanie działka mniejsza niż 0,3 ha, wówczas ta część nie podlega ograniczeniom w zbyciu wynikającym z ustawy rolnej. Sąd Najwyższy uznał bowiem, że przy ustalaniu konieczności stosowania przepisów ustawy istotny jest przedmiot transakcji, ale z punktu widzenia nabywcy nieruchomości. Nie jest zatem zasadne rozszerzanie ograniczeń i wyłączeń unormowanych w ustawie rolnej na nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym czy nieruchomości w kształcie przed podziałem.